虽然聊了很多次，但今天这篇文章还是想继续聊聊三四线城市。

　　今年以来，三四线城市的形势非常不容乐观。首先是整体形势给三四线带来了非常大的压力。其次是三四线楼市的各项数据都不容乐观。

　　先来看整体形势。

　　刚刚结束的高层会议，总结了上半年以来在应对外部风险方面所采取的措施，也定下了下半年的基调。

　　具体到三四线楼市，上半年最大的变数就是棚改，而下半年的整体基调是解决遏制房价上涨。

　　这对三四线楼市来说，并不是一个好的信号。

　　遏制房价上涨，我理解至少有两层意思需要大家重视：

　　第一层是房价的绝对数据难以真正停止上涨，更可能的一种结果是房价平均涨幅与人均收入增幅保持一致。这是一种各方都相对能接受的结果。就市场来说，房价还在涨，这一行还能继续混，就购房者来说，房价与收入增幅保持一致，至少意味着你的购买力不会继续相对于房价缩水。

　　第二层是房价不可能是全部停涨，而是呈现出一种平均价格平稳但结构性涨跌分化现象。简单说涨的涨，跌的跌，全国平均房价就相对平稳。

　　在这个算法里，很显然三四线不可能位于涨的那一侧，这决定于城市的基本面，特别是人口。这也是三四线城市在未来整体楼市定位中的弱势定位。

　　实际上，今年三四线城市的火爆是有目共睹的，统计局数据显示，1-6月份中部地区商品房销售面积增长12.8%，销售额增长27%，西部销售面积增长10%，销售额增长28.1%，销售额增速是销售面积增速的一倍以上，房价的涨幅有目共睹。对比调控明显的东部地区，销售面积下降5.4%，销售额也仅增长1.8%。

　　三四线楼市的这种表现跟地方的抢收思维有很大关系。去库存就要结束了，很多城市想赚最后一个铜板，能多卖一块地多卖一套房，就多卖一块地多卖一套房。开发商当然也因此获益，资金杠杆非常高，你只需要资金到位两三成，开工进度完成两三成就能预售。

　　这种抢收思维严重干扰了整体部署，现在不得不主动减速。而随着一二线城市全面调控，深圳新一轮打补丁，现在一二线城市调控基本完成了二轮加码，楼市稳的基调非常明显，三四线降温成为必然。

　　再来看看三四线城市一些数据层面的表现。

　　这更能直观地反映三四线楼市的现状以及未来的走势。

　　第一个指是人口增速。

　　全国人口的自然增长率是0.5%，但三四线城市基本上是第一这一水平的，总体是人口成流失状态的。

　　除了人口自然增长率不容乐观之外，更重要的是三四线城市人口老龄化程度和速度要高于一二线城市，这主要是受迁移因素影响，年轻人口都去大中城市了。

　　反映到楼市上，就是人口越来越少且人口越来越老，购房需求会迅速衰减，三四线楼市最大的基本面。

　　第二个指标是住房空置率。

　　这里有一个非常有意思的数据，小城市和农村的房屋年度用电量不超过20度的比例分别高达13.9%和14%。一年用不到20度，基本上可以确定为空置房。这一比例已经相当高了，人口在减少，房子空置率却还在攀升，这是个很危险的信号。二手房会更加无人问津，整体房价走势会趋于下跌。

　　第三个指标是货币化安置比例下降，实物比例却在不断攀升。

　　货币化安置的比例，需要足够的贷款支持，也就是PSL（不从抵押贷款）。现在，多部委已经释放了很多次信号，未来货币化安置要下降，实物安置要提高。有了货币化安置，棚改的安置房直接到手棚改需求就无法给商品房价格提供支撑。

　　数据显示，自2015年至2017年，PSL增速已经在下跌，到2017年，psl增速已经完全转为负值-0.34.63%。

　　综合来看，三三四线城市已经在加速逼近拐点，如果你有房子，能置换就尽可能置换掉，没有房子的最好还是别买了。

　　有更多疑问，欢迎来公众号“楼市微观察”找我。