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文\潘永堂

投资拿地,先看看地产大佬怎么说?

孙宏斌说:“投资本来挺难的,房地产这个行业投资更难,因为投下去之后好几年才知道是什么样,这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道未来会有暴雨、打雷还是洪灾,中间隔了很多东西。”

陈凯也说:“今天投资越发重要,地价占房价比显著上升,如果地价超过50%甚至更高时候,房企老板应该自己或者花重金聘请专业的投资总,实际拿地的能力,投资的专业性提升、投资拿地人员的薪酬,都应该在企业战略层面给予重视。”

余英强调:“中小房企拿地最容易犯的错误有3个:一是去了不该去的城市,或者去错了时间;二是区位选错了,一个小城市,开车5公里都嫌远,你拿10公里以外的地就很危险;三是地拿大了,比如在一个三四线城市动不动砸个20亿拿一块地,这种做法很可怕。”

三位身在一线的地产大佬对投资格外看重:一个坦言拿对地很难,一个说拿地人才重要,还有一个说拿地容易犯错。的确,地拿对了,项目就成功了一半。但在眼下的2018年楼市拿地,让人扑朔迷离,一方面是调控不断,销售不畅、资金紧张;另一方面,土地市场接连流拍,溢价率逐步走低,似乎2018年下半年是拿地好机会,但却很多时候依旧算不过来账。

2018年房企拿地,到底何去何从?

2018年已经过半,下半年房企拿地将会如何变化?

在这个迷茫、无奈、乱象之时,老潘今天特别总结一下2018年房企拿地究竟有哪些变化,未来又该何去何从? 供拓展人参考。

特征1:一线降,二线微增,三四线依旧上涨

事实上,房地产被“中长期”调控后,房地产这个行业已处于“弱周期”通道,行业自身很难有剧烈周期高低起伏的窗口期,但不同城市之间,却因为自身先天的城市化率、政策调控的自主性以及人口流动的差异……最终带来城市轮动性机会;

同时融资趋紧成为常态后,房企投资会更谨慎,这也反过来给未来一二三四线城市拿地会有一个“强化效应”——即好的城市房企一拥而上,溢价成交;一般的城市底价、流拍甚至报名也寥寥无几。

在房企尤其是大中型房企依旧规模导向下,房企大军们一面不断加强二线城市布局,另一面也在不断下沉三四线市场。比如过去高度聚焦一二线的万科、旭辉、龙湖、融创等品牌房企也纷纷开始下沉布局,即围绕弱二线、三四线进行拿地。

中指院数据显示,今年上半年,一线城市拿地金额同比下降69.3%,土地市场降温明显。而另一方面,部分二线城市推出人才引进计划,间接催动了土地市场的升温,二线城市拿地金额同比微增5.4%至53.9%。三四线市场成为了房企拿地的“温床”,三四线城市拿地金额同比增长44.1%,升温现象最明显。

的确,未来一线及强二线城市,因为拿地的限制门槛、高地价、限价周转慢等逐步成为少数大型房企的游戏,而普通二线、弱二线和优质三、四线城市将成为房企规模增长角力的主战场。

预计2018年下半年在土地城市,普通二线、弱二线和三四线城市的表现会优于一线和强二线城市。

特征2:调控加剧,但2018年总拿地规模依旧上涨

一个让你诧异的结论是,前几个月统计拿地总额,房地产拿地规模总量依旧是上涨的。这个结果有点奇怪——这与2018年是调控加剧年,加上融资收紧,去杠杆,以及诸如碧桂园、中海、阳光城高管都说放缓业绩增长速度,但最终反馈到实际拿地金额总量——却没有“下降”!

无论金额,还是面积,大型房企2018年的拿地都在“增长”。

中指院数据显示,2018年上半年,拿地金额Top50房企的拿地总金额为10801.2亿元,同比增长17%,拿地总面积24588万平米,同比上升28.5%。而在随后的7月,土地市场供应持续回升,全国336城经营性土地供应建筑面积升至29756万平方米,环比上涨35%;而在土地供应幅数也高达3470幅,环比上涨15%。

同样,截止8月22日,合计有18个城市卖地超过500亿,最高的城市杭州卖地突破了2214.9亿,上海、苏州、重庆也均超过了千亿。44个城市卖地超过200亿。22个三四线城市卖地超过了200亿,他们的名字是佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市、金华市、徐州市、菏泽市、台州市、上饶市、潍坊市、阜阳市、赣州市、泉州市、盐城市等

而财政部相关数据显示,今年上半年,地方政府土地出让收入更是高达26941亿元,同比增43%,再创历史新高。

虽然一线城市对土地财政依赖度较低,但二线、三四线对土地收入依赖度高,加上供给侧改革,所以,二线和三四线城市依旧在加大土地供应。反过来三四线城市卖地行情向好,支撑着全国土地出让收入的大涨。

一个预测是,2018年全国主要城市的土地市场成交总量,将在2017年后继续维持高位!

特征3:土拍价格在“退烧”、溢价率下降

虽然土地在放量增长,但溢价率指标却在“退烧”下降!

从全国热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持在10%以内,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至日前是13%,明显降低。

在刚过去的7月,一二线城市优质地块出让量显著增多,但是受市场调控影响,高溢价的地块并不多,而且溢价率指标依旧持续回落,最终也在不少一、二线城市频繁发生优质地块流拍的情况。

整体土地成交价格如何了?

从结果来看,2018年7月份,40个典型城市土地成交均价为4586元/平方米,环比下跌1.5%,同比下跌13.5%,环比和同比都下降,也说明土地市场在明显降温,再加上三四线土地成交比重增加,最终带来土地成交结构权重的变化拉低了土地成交均价。

特征4:又一次弯道超车,大型房企逆势生猛拿地

危机,反过来看,危也是机!

有钱才有地,目前银行和金融机构对房企是差别化对待,即龙头房企融资渠道依旧相对畅通,评级AAA依旧能畅通融资,而且成本较低;而中小房企即使是20%的融资成本,依旧融资困难。

同时,大型房企融资、销售两不误,2018年每个月销售排行榜都表现出10强、30强、50强房企的销售增长率大于50强以后的增长率,这也意味着,无论是经营性现金流,还是融资性现金流,大型品牌房企与中小房企的PK,就是冰火两重天的格局。

整个行业缺钱,也反响导致金融机构把资金投向大型优质房企,这反向造成大型房企相对有“钱”;其次,大型房企本身在规模为王的行业洗牌下,彼此都在加速冲刺规模,也因此,对土储拿地的诉求依旧不减,同时,在行业“大鱼吃小鱼、加速洗牌”的今天,带来大量中型标杆房企积极抢地。

特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。如某闽系房企2017年排名还在50名左右,但总货值排名却跃升到了前25名,这也就意味着他们手上有大量的土地资源等着开发,未来只要激活土地存量的潜力,晋升30强指日可待。

更全面的数据可以验证,10强拿地,已经占据TOP50总拿地的一半左右。根据中指院数据,2018年TOP10房企上半年拿地总额4784亿元,占TOP50企业的44.7%。

除了大型房企外,国有企业在拿地上也比较“豪气”。

从刚过去的7月来看,全国住宅用地成交总价TOP10的房企来看,除了4家是大型民营房企外,剩下6家全是国有企业,这其中包括保利、中海等央企以及杭州地铁等地方国企。

特征5:头脑冷静:宁缺毋滥、择优拿地、果断放弃

2018年的全国土地流拍,这是过去多少年很难见到的。

一组统计数字表示,今年1~7月,全国有300个城市流拍258宗,其中前7个月,流拍率为6%;其中二季度,流拍率达7%;一线城市,二季度流拍创17%之高。还有一个数字,今年前7个月,全国流拍近800宗。

流拍,反映了聪明的房企,2018年不再头脑发热,不再盲目拿地,而是换之以头脑冷静、合理算账、该放弃就放弃、2018年很多非优质地块、缺乏价值支撑、很难算账的土地将继续流拍。

虽然资金链紧张,但房企依旧是需要拿地。

其一、房企更多是择优拿地,绝对不能拿有瑕疵的土地,拿贵的土地,拿高溢价的土地,这样相对最安全。尤其在2018年,房企要将有限的资金更偏向于客户资源集中的市场,比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域,聚焦稳定的改善性需求,以及相邻产业园区的自住需求。

其二,合理拿地,正如孙宏斌所说,拿地,并购其实就是算账,合适就买,不合适就算了。当下在限价政策下,2万元/平方米的地价,政府限价3.5万元/平方米,拿了就是亏,未来如果限价政策没有松动,房企就必须果断放弃。

其三,可以去找一些房价、地价差比较大即高货地比的地块,去寻找一些短平快、可以快速回收现金流的项目,一些规模体量不是太大比如10到20万平米的项目。

特征6:投资翻倍,“中西部”拿地备受青睐

从城市群分布来看,2018年房企加快中西部地区布局是一个显著特征!

2018年1-4月20家代表房企在中西部地区拿地面积占比最大,为43%,同比增长11个百分点;其次为长三角地区,占比为27%,同比下降13个百分点。其中,碧桂园、恒大、绿地、万科4家房企在2018年1-4月份在中西部地区拿地金额均过百亿。

而在整个2018年上半年,中西部地区的拿地布局从15.9%跃升至28%,增长近一半,成为上半年拿地金额涨势最猛的区域。

在典型企业拿地面积前20城市中,有9个城市位于中西部地区,其中以重庆、成都为代表的成渝地区以及以长沙、武汉为代表的长江中游城市群受房企持续关注。具体从城市而言,武汉、重庆、昆明、西安、郑州、成都、长沙等中西部地区省会城市及直辖市最受房企青睐。

以阳光城为例,今年上半年,阳光城新增土地面积1009万平米,而仅仅一个中西部区域的拿地面积便高达572万平米,占据新增面积的一半。

再如绿地控股,数据显示,今年上半年,绿地新增土地面积2022万平米,其中仅在中西部的拿地面积就占据一半达1196万平米。

除了上述企业之外,碧桂园、中国恒大等企业也均将一半土地面积重仓在中西部区域。

为何中西部核心城市受青睐?

一则此类城市房价相对较低,未来增长空间大;二则中西部受益国家一带一路政策和发改委等17个部门出台扶持东部产业产业转移到中西部,都回到爱来产业转移,人口回流。

特征7:关注这些逆周期拿地的“少数派”

尽管受限于资金紧缺,整体拿地节奏较去年有所放缓,但为了保证自身的经营规模,仍有部分企业逆市拿地,趁低吸纳。

2018年上半年雅居乐在土地市场上相当活跃,在逆周期内大规模抢地扩张,雅居乐上半年拿地金额高达309亿元。积极扩张的势头还将继续,雅居乐内部人士表示:“我们投资会很谨慎,但不代表不出手,如果有合适的机会,算的过账,我们还是会继续出手的。”

同样、“坚持逆周期扩张”也是旭辉一贯的投资策略,2018年上半年旭辉抓住发债融资的窗口期,闪电持续发债融资,同时在土地市场上退烧后过程中新增67个新项目,加速新进14个城市,新增土储总建面约869万平米,前7个月拿地占据行业第七。同时,旭辉对于战略型城市,投资部对每块挂牌土地进行尽调,把握城市窗口期,在城市地价下行期,逆周期拿地。目前在武汉、淄博、萧山、江门等多个城市0溢价拿地。

特征8:打造拿地铁军:舍得、标准化、不设限

土地,某种程度是房企的生命线,很多房企想拿地,但又不舍得投入人力和资源,全国几十个人找地,老板还要亲自跑亲自看亲自拍板,拿地效率自然很低。

而拿地能力很强的房企,往往在全国就拥有海量的投拓团队,比如某30强即使300房企投拓人员和覆盖面积都排名全国三,但该房企老板依旧说还可以再加一些,老板的逻辑很清晰,这些投拓人员一年花掉2、3个亿,只要拿到2块合适的地,带来的利润就完全可以成本。

除了人海战术之外,还得配套丰厚的奖励,并且奖励及时。

最近2年来自南昌的地产超级黑马新力地产就是如此。2017年新力在惠州半年就一口气拿下15块土地,1个月拿5块对新力是常事,怎么做到的了?

新力的巨额奖励和及时兑现可谓功不可没。

其一,新力对投资拓展有一个巨额奖励,即一块地奖励50万,

其二,奖金发放节点又快又简单,即信心提供者在获取土地后一次性发放,拓展团队也只分2次发放,项目开盘后全部发放。

人才是一方面,拿地也得依赖企业的系统能力、标准化能力。比如其一,房企是否形成了拥有超级IP的产品线,比如金茂的金茂府、泰禾的泰禾院子、融创的壹号院、桃花源……房企定位同类城市、同类土地、同类客群的产品线成熟了,有标准了,那么房企去拿地就能快速判断,对成本、货值、ROE、开发周期、投资回报等就能快速测算。

除了产品标准化,明源地产研究院也发现一家H房企内部有一个关于拿地的选择标准模块,看上去条件清晰,通俗易懂,即新地块只要10个点只要符合4个点以上,就可以考虑拿。

房企拿地大多会有一些标准,纪律,但也有不少房企强调拿地不能僵化,不能一刀切,也不要太过于先入为主,还没拿地就先要放弃什么,比如对于某DD地产拿地就强调开放思维,兼并、收购、合营、小镇、代建、三旧改造、棚户区改造、招拍挂市场、美丽乡村、产业购地、联合竞买、一二级联动、新型业态的长租公寓养老公寓等等都可以。多根据实际情况,灵活判断,最终获取更多的合格土地比如类似阳光城拿地的“全业态、全地域、全方式”三全,也是这个逻辑。

特征9:静候时机,把握2018年下半年的并购机会

目前很多业内同仁都认为2018年下半年是拿地的好时机,当然也是并购好时机的开启。

从全国范围拿地来看,2018年上半年,典型房企拿地仍以招拍挂为主,但收并购比例持续增加,并购面积占比已超20%,非热点二线城市及部分三四线城市收并购力度有所加强。

值得注意的是,2018年上半年,收并购标的房企愈加呈现多元化,绿地控股、保利地产、招商蛇口等房企纷纷通过收购旧改、文旅、物流等项目增加土地储备。

同时,一些房企对收并购也发挥到极致,这些房企每年土储来源的50%到60%甚至都是靠并购,特别是在目前很多重仓城市,政府土地价格预期依旧很高,但售价又受到限制,最终房企算不过来账,那么如此短期无法改变的情况,很多房企的土地储备来源可能会更加依赖收并购。不排除未来收并购占比70%、80%。

对于未来并购如何做?阳光城吴建斌建议有三个方向。

第一、2018年上市房企股价大幅下跌,所以房企只要有资金就可以直接买下上市房企,这是一个千载难逢的机会,因为你花较少的成本,就可以得到一家上市公司的控制权。

第二,因为央企、国企业务主辅分离,或者一些大型央企国企不看好房地产这个行业的未来,就会有一些资产包可能卖出来,而这也是收购的好机会。

第三,单一项目的并购。

事实上,不少大型房企在2018年提出“保回款”、“现金为王”的经营导向,并在这个过程中留足一部分资金静候机会收购中小房企,以期待获得收购红利。

特征10:国内首个地产投资垂直领域的社交平台

现实中的拿地人,往往自嘲为“拓展狗”,一个个城市,一块块土地的勘探、分析和决策,完成后又奔向下一块,效率很低,而类似一些政府、第三方企业搭建的平台型土地展会,土地峰会则值得关注。值得一提的是,最近作为“中国土地第一展”美誉的中国(深圳)房博会,则搭建了一个以土地为核心的展览、交流、互动的平台。

2018年房博会上,50多个热点城市土地集中参展。

值得一说的是,本届房博会科技味十足!国内首个地产投资垂直领域的社交平台——“土地说”小程序(试用版)将在2018年房博会上亮相,这也是房博会首次采用“互联网+展会”的形式,参观者,只要用微信搜索“土地说”小程序,地产企业与城市国土相关政府部门,以及地产全产业链企业之间就可以实现预约会面、名片交换、在线互动等人脉拓展功能,还可以发布找地、找人、找项目等需求,365天“全天候”服务中国土地市场。

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毕竟,这是一个社群的时代,不仅要地拿对了,而且还要强调拿地效率,拿地效能的提升,而且地产拓展人之间也需要碰撞交流的学习提升,而中国土地第一展的房博会就是地产拓展人的线下最大的专业社群。

小结

越来越多资深地产人表示,2018年下半年将是拿地的好时机。但老潘更想提醒的是,抓住这个时机比知道这个机会更重要,这或许正是房企弯道超车的机会。

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