“作妖”的土地市场终于进入了“严监管”模式。

一星期之前，局姐在《为什么调控收紧，楼市“哑火”，但房企还在抢地？》中预警过，这一波抢地大战可能要接近尾声。果然，接下来这一周，各种调控政策就陆续有来了。

银行被要求收紧“涉地王”房企的融资，激进房企忽然被按下拿地扩张“暂停键”，这些现象都不算稀奇。稀奇的是，居然有城市出台了新政，土地拍卖首创“最接近平均价者得”。

活生生把价高者得的拍卖会，玩成了大型竞猜现场，压低土地价格的心情，可以说是十分迫切了。

所以，地价会跌吗？地价如果跌了，对房价会有怎样的影响？

01

要解开上面的疑团，首先要知道，到底是什么因素在影响地价？

从3月份开始的抢地潮中，我们可以看到几个明显的特点：

首先，市场回暖了，房子好卖了。

克而瑞数据显示，1-3月，百强房企累计实现销售额2.2万亿，同比增长8.7%，其中3月单月实现销售额9042亿，环比增长57.4%，同比增长21.1%。

楼市小阳春被点燃了。

其次，房企手上的囤货变少了。

易居数据显示，2018年9月份以来，百城住宅库存一直在缓慢上行，但是到了2019年2-3 月份，因为住宅成交行情好于预期，库存出现了下降。

囤货少了，补货的欲望变得高涨起来。

第三，房企有钱了。

2018年以来，央行先后五次降准，去年年末，房企融资的闸口终于逐渐放开，资金像潮水一样涌入。

3月以来，房地产行业的日均融资规模超过百亿，除个别企业外，房企的融资成本基本降到10%以内，部分企业的资金成本甚至低至4%。

手上有粮，总得做点扩大再生产的事儿。

最后，也是最重要的一点，当时，房企对于未来的预期已经开始变得乐观了。

从去年年底到3月，已经有20个城市出现了调控松动，降低首付比例、取消限价、房贷利率走低的消息此起彼伏。

俨然是一场房地产大型回暖的前奏。此时不囤地，更待何时？

于是，土地市场从三月一直火到五月。

中原地产研究中心统计数据显示，5月，国家统计局公布房价的70个热点城市的土地市场，卖地收金高达3581.2亿，环比上涨了7.5%。同比上涨幅度更是达到了50.5%。

卖地金额，创下年内最高。

02

那么，这一个多星期里，市场又出现了什么新变化？

5月楼市销售降温，以及调控收紧的情况，局姐在《为什么调控收紧，楼市“哑火”，但房企还在抢地？》里有具体的阐述。

关于库存，易居5月的百城库存数据还没有出来，但是4月份的数据是有上升的。

而在融资方面，变动就有点多了。

5月31日，21世纪经济报道爆出，因部分房企拿地激进，出现一些“地王”，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

“部分房企”是谁？并无定论，但坊间有传言，旭辉、禹洲，金地、中铁建等五家地产商入围。随后，禹州地产和金地集团公开否认。

6月5日，澎湃新闻爆出，融资收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS，还包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等。有房企人士透露：“公司一笔正在申报的融资，被要求说明公司是否存在有‘地王’的情况。”

房企融资收紧的趋势，早有苗头。

同策研究院数据显示，2019年5月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资总额斩半，创2019年以来历史新低。

但是，6月初，融资收紧的信号由暗转明，未来的趋势可想而知。

处于风口浪尖上的房企，已经暗搓搓地，有了反应。

先是加强回款。

从5月底开始，三年来一直保持高速扩张的金茂集团，忽然连续挂牌，出让长沙、北京、浙江多个项目公司的股权，期待回笼资金，断臂求生。

然后，拿地策略陡然收紧。

6月7日，旭辉集团被爆已要求区域公司暂停在公开市场拿地，何时重启，仍待集团通知。

局姐相信，随着对于地产后市的判断逐步逆转，旭辉集团的操作，绝不是个例。

03

更有趣的操作，来自于地方政府。

东莞在端午节小长假前最后一个工作日，出台了一个土地转让的新规：《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。

文件本身的表述特别繁复，但基本的意思就是：

在土地拍卖时，一旦开发商你争我抢，达到最高限价，就将进入“终次报价”——在指定的报价区间里，从“价高者得”变为“价中者得”，最接近平均报价的开发商取得地块。

其实，在每一轮紧缩周期，对于地价，都会出现各种各样的干预和限制。

有的城市会制定土地拍卖的“熔断机制”，规定对挂牌地块设置最高报价，对报价超过上限的，终止土地出让，竞价结果无效。

有的城市会规定，土地拍卖超过最高限价，就转为配建保障房建设资金或面积。

总而言之，林林总总，都是为了控制住土地价格。然而优质地块这次竞价结果无效，下次拍卖还是会被争抢；竞配建面积最后总是羊毛出在羊身上，难道配建的成本，就不会暗含在房价里面，让购房者（毫不知情地）买单了？

而这次东莞的创新操作，Emmm……局姐想来想去，拍卖过程没啥暗箱操作的机会，这基本就是个拼手气的大型竞猜现场了。

但是对于控制土地价格，确实有实实在在的作用。

所以，不排除会有更多城市跟进。

肉眼可见的是，跟进的城市越多，房企想要拿地，尤其是在热点城市拿地，拼运气的成分就越来越大了。

风水大师的生意又要来了。

04

未来，当土地价格被逐步控制的时候，楼价会降吗？

对于长远来说，影响不大。

毕竟，决定房价的，永远都是供需关系。

换句话来说，持续的人口流入、高额的资金流入、优质的产业导入，这些指标，对于一个城市的房价趋势而言，远比地价本身重要得多。

而中期来看，相比土地价格，土地供应量更值得关注。

当下供应的“面粉”，一两年的样子“出炉”，就会转变为市场上实实在在的房产供应，假如供大于求，未来房价上涨的压力会减小。

最近，哪些城市正在大量供应土地呢？可以参见下面这张表格。

以上这些大批卖地的城市，如果当下的库存不低，人口导入的速度又追不上卖地的速度，未来一两年里，楼市会有压力。

而从短期来看，尽管地价无法拉动房价，但高地价本身仍然会影响买卖双方对后市的预期。高地价被管住了，购房者的心态肯定会稍微平缓一些。

总的来说，做一个理智的买房人，不要追涨。

以上。