刚刚!这个城市拿地不再“价高者得”,买房逻辑要变了?

“作妖”的土地市场终于进入了“严监管”模式。

一星期之前,局姐在《为什么调控收紧,楼市“哑火”,但房企还在抢地?》中预警过,这一波抢地大战可能要接近尾声。果然,接下来这一周,各种调控政策就陆续有来了。

银行被要求收紧“涉地王”房企的融资,激进房企忽然被按下拿地扩张“暂停键”,这些现象都不算稀奇。稀奇的是,居然有城市出台了新政,土地拍卖首创“最接近平均价者得”。

活生生把价高者得的拍卖会,玩成了大型竞猜现场,压低土地价格的心情,可以说是十分迫切了。

所以,地价会跌吗?地价如果跌了,对房价会有怎样的影响?


01


要解开上面的疑团,首先要知道,到底是什么因素在影响地价?

从3月份开始的抢地潮中,我们可以看到几个明显的特点:

首先,市场回暖了,房子好卖了。

克而瑞数据显示,1-3月,百强房企累计实现销售额2.2万亿,同比增长8.7%,其中3月单月实现销售额9042亿,环比增长57.4%,同比增长21.1%。

楼市小阳春被点燃了。

其次,房企手上的囤货变少了。

易居数据显示,2018年9月份以来,百城住宅库存一直在缓慢上行,但是到了2019年2-3 月份,因为住宅成交行情好于预期,库存出现了下降。

囤货少了,补货的欲望变得高涨起来。

第三,房企有钱了。

2018年以来,央行先后五次降准,去年年末,房企融资的闸口终于逐渐放开,资金像潮水一样涌入。

3月以来,房地产行业的日均融资规模超过百亿,除个别企业外,房企的融资成本基本降到10%以内,部分企业的资金成本甚至低至4%。

手上有粮,总得做点扩大再生产的事儿。

最后,也是最重要的一点,当时,房企对于未来的预期已经开始变得乐观了。

从去年年底到3月,已经有20个城市出现了调控松动,降低首付比例、取消限价、房贷利率走低的消息此起彼伏。

俨然是一场房地产大型回暖的前奏。此时不囤地,更待何时?

于是,土地市场从三月一直火到五月。

中原地产研究中心统计数据显示,5月,国家统计局公布房价的70个热点城市的土地市场,卖地收金高达3581.2亿,环比上涨了7.5%。同比上涨幅度更是达到了50.5%。


刚刚!这个城市拿地不再“价高者得”,买房逻辑要变了?


卖地金额,创下年内最高。


02


那么,这一个多星期里,市场又出现了什么新变化?

5月楼市销售降温,以及调控收紧的情况,局姐在《为什么调控收紧,楼市“哑火”,但房企还在抢地?》里有具体的阐述。

关于库存,易居5月的百城库存数据还没有出来,但是4月份的数据是有上升的。


刚刚!这个城市拿地不再“价高者得”,买房逻辑要变了?



而在融资方面,变动就有点多了。

5月31日,21世纪经济报道爆出,因部分房企拿地激进,出现一些“地王”,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

“部分房企”是谁?并无定论,但坊间有传言,旭辉、禹洲,金地、中铁建等五家地产商入围。随后,禹州地产和金地集团公开否认。

6月5日,澎湃新闻爆出,融资收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS,还包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等。有房企人士透露:“公司一笔正在申报的融资,被要求说明公司是否存在有‘地王’的情况。”

房企融资收紧的趋势,早有苗头。

同策研究院数据显示,2019年5月,其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元,相较于4月,融资总额斩半,创2019年以来历史新低。

但是,6月初,融资收紧的信号由暗转明,未来的趋势可想而知。

处于风口浪尖上的房企,已经暗搓搓地,有了反应。

先是加强回款。

从5月底开始,三年来一直保持高速扩张的金茂集团,忽然连续挂牌,出让长沙、北京、浙江多个项目公司的股权,期待回笼资金,断臂求生。

然后,拿地策略陡然收紧。

6月7日,旭辉集团被爆已要求区域公司暂停在公开市场拿地,何时重启,仍待集团通知。

局姐相信,随着对于地产后市的判断逐步逆转,旭辉集团的操作,绝不是个例。


03


更有趣的操作,来自于地方政府。

东莞在端午节小长假前最后一个工作日,出台了一个土地转让的新规:《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。


刚刚!这个城市拿地不再“价高者得”,买房逻辑要变了?


文件本身的表述特别繁复,但基本的意思就是:

在土地拍卖时,一旦开发商你争我抢,达到最高限价,就将进入“终次报价”——在指定的报价区间里,从“价高者得”变为“价中者得”,最接近平均报价的开发商取得地块。

其实,在每一轮紧缩周期,对于地价,都会出现各种各样的干预和限制。

有的城市会制定土地拍卖的“熔断机制”,规定对挂牌地块设置最高报价,对报价超过上限的,终止土地出让,竞价结果无效。

有的城市会规定,土地拍卖超过最高限价,就转为配建保障房建设资金或面积。

总而言之,林林总总,都是为了控制住土地价格。然而优质地块这次竞价结果无效,下次拍卖还是会被争抢;竞配建面积最后总是羊毛出在羊身上,难道配建的成本,就不会暗含在房价里面,让购房者(毫不知情地)买单了?

这次东莞的创新操作,Emmm……局姐想来想去,拍卖过程没啥暗箱操作的机会,这基本就是个拼手气的大型竞猜现场了。

但是对于控制土地价格,确实有实实在在的作用。

所以,不排除会有更多城市跟进。

肉眼可见的是,跟进的城市越多,房企想要拿地,尤其是在热点城市拿地,拼运气的成分就越来越大了。

风水大师的生意又要来了。


04


未来,当土地价格被逐步控制的时候,楼价会降吗?

对于长远来说,影响不大。

毕竟,决定房价的,永远都是供需关系。

换句话来说,持续的人口流入、高额的资金流入、优质的产业导入,这些指标,对于一个城市的房价趋势而言,远比地价本身重要得多。

而中期来看,相比土地价格,土地供应量更值得关注。

当下供应的“面粉”,一两年的样子“出炉”,就会转变为市场上实实在在的房产供应,假如供大于求,未来房价上涨的压力会减小。

最近,哪些城市正在大量供应土地呢?可以参见下面这张表格。


刚刚!这个城市拿地不再“价高者得”,买房逻辑要变了?


以上这些大批卖地的城市,如果当下的库存不低,人口导入的速度又追不上卖地的速度,未来一两年里,楼市会有压力。

而从短期来看,尽管地价无法拉动房价,但高地价本身仍然会影响买卖双方对后市的预期。高地价被管住了,购房者的心态肯定会稍微平缓一些。

总的来说,做一个理智的买房人,不要追涨。

以上。


相关文章