新浪财经上市公司研究院  大眼楼管/肖恩

三十年来，世茂集团以多元业务战略布局海内外，业务涵盖地产、酒店、商业、主题娱乐、物业、金融、教育、文化、健康、高科技等领域，形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。世茂房地产位于此次“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第10位，其中公司规模效应方面表现较为明显，列第11位；运营发展方面表现相对中规中矩，位列20位；而盈利能力方面在TOP50中表现稍差，位列31位；且世茂的财务表现较为稳健，位列第13位。

规模：逆势拿地土储进前十

据克而瑞及公司公告数据，世茂在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为823.49、1761.2、9153亿元，在TOP50房企中分别位列第13、11、10位，头部效应较为明显。世茂曾在上一轮行业上行周期2012-2013年将自己的销售规模推升了一个台阶，此后收到行业调控的影响。15-16年致力于去库存，公司自2017年以来拜显著加大了拿地力度，世茂房地产的的储备货值一举进入前十。

由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，世茂房地产的营收为855.47亿元，同比增速为21.4%，在2016大牛市的背景下，这一增速表现较为一般，不过考虑到公司在2016年的销售增速也较低，此表现基本符合预期。但明显低于体量同样庞大的碧桂园、融创、恒达等。

截止2018年末，公司的总资产和净资产分别达3775.97亿元、1052.8亿元，净资产规模在所有房企中位列第11位。

发展：销售拿地双增长 存货周转率一路下滑

在一定程度上错过了上一轮地产大牛市的情况下，世茂近两年的拿地力度不小，就在以恒大为代表的高杠杆房企纷纷减少拿地的背景下，世茂在2018年拿地不降反升。世茂2018年拿地金额约823亿元亿元，拿地面积为1615万㎡，同比增长52.36%，拿地力度大幅提升，而2017年拿地为1060万㎡。拿地均价约为5099元/平米，较上年的10861元/平米大幅降低约50%，这主要是公司加大了在三线城市的拿地占比。

世茂房地产全年销售面积为1068.7万㎡，销售金额为1761.2亿元，同比增长74.8%，这一增速在TOP50名单中较为靠前。由于加大了三线城市的拿地占比，公司全年销售均价与拿地均价之比为3.24。总体看，全年的拿地面积依然高于销售面积，可供开发的池子依然在扩大。

世茂的存货周转率近十年来处在下滑趋势中，由于近期拿地力度大，近两年的存货周转率接连下滑至除2008年以外的最低值0.36。结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。世茂收入储备倍数为11.25（参照的是2018年收入），略低于TOP50房企数据均值，而该数值2017年为11.68。

盈利：业绩起伏较大 核心指标ROE表现低迷

世茂房地产近年来盈利相对一般且波动较大，2018年世茂销售毛利率为31.51%、销售净利率14.39%、净资产收益率（加权ROE）15.12%，各项盈利指标处在TOP50房企的中游。在榜单前十的房企中，世茂的加权ROE最低，这主要是由于公司的的净利润率相对较低且存货周转率一路下探。此外，世茂房地产的ROE不高也与公司的杠杆率较低有关系，15.12%的净资产收益率低于公司上市以来平均ROE水平。

世茂近些年的股利支付率维持在30%-40%左右，而2018年的支付率为39.43%，公司维持了一个相对稳定的分红政策。

财务：净负债率连续两年上升 资产负债率创新高

世茂今年中期平均融资成本较2017年有所提升，为5.8%，低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%，世茂房地产近年来的财务状况表现较为稳健。2017年数据显示，世茂平均融资成本为5.3%。

目前世茂账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有496亿元，短期债务为313亿元，长期债务为778亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，世茂短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.63，略低于TOP50房企数据均值0.69。

公司的净负债率为59.4%，连续7年维持在60%以下，但已连续两年上升。尽管在TOP50中仅位列第中上游，但明显低于均值90%。值得注意的是，世茂的整体资产负债率尽管只有72.12%，但这一水平却达到了公司上市以来的最高值的，公司账面合同负债高达472亿元，且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市，平均土地成本为5386元/平方米，风险相对可控，财务较为稳健。

2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019新浪财经上市房企价值榜TOP50”。