2016年房地产业增加值占GDP比重，英国为13.89%，美国为11.7%，日本为11.36%，德国为10.9%，中国为6.5%，是五国中最低的。建筑业增加值占GDP比重，中国为6.7%，英国为6.19%，日本为5.52%，德国为4.8%，美国为4.3%，中国是五国中最高的。房地产业和建筑业占比相加，仍是中国最低。中国房地产业占比可能被低估。从各国来看，房地产都是支柱产业之一。

一、美英日德中五国房地产业占比

我国提出“房住不炒”的住房产业定位。德国多年来较好地抑制了房价，使得实体企业能专注于生产研发，居民也不用为房价而焦虑，成为中国学习借鉴的一个榜样。

2015年出版的《中国经济的未来之路：德国模式的中国借鉴》（李稻葵，（德）罗兰∙贝格编著）中写“德国将房地产行业定位为‘福利产业’而不是支柱产业”。欧阳辉、刘一楠2016年“德国如何遏制高房价？”一文中写“一直以来德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。在德国，机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业。当房地产具有重要的社会福利性质，房地产“服务产业”的产业定位就决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。”

不过，产业发展的目的（为了社会福利还是为了企业盈利和政府税收），和它是不是国民经济支柱产业，也许不是一回事。“支柱产业是指在国民经济体系中占有重要的战略地位，其产业规模在国民经济中占有较大份额，并起着支撑作用的产业或产业群。支柱产业首先侧重的是产值和利润水平。”行业增加值占GDP比重（以下或简称占比）是衡量行业是否支柱产业的重要指标。

中国的国家标准《国民经济行业分类（GBT 4754—2017）》（这里说本标准使用重新起草法参考联合国统计委员会制定的《所有经济活动的国际标准行业分类》（2006年修订第四版）编制，与其一致性程度为非等效。也就是参考而非完全和联合国标准一致，和其他国家行业分类可能有些差异），将国民经济行业划分为门类、大类、中类和小类四级。第一产业农业只含农林牧渔业一个门类，第二产业工业含采矿业，制造业，电力、热力、燃气及水生产和供应业，以及建筑业四个门类。第三产业服务业含批发和零售业、金融业、房地产业等十五个门类。2016年中国第一大门类是制造业，占比28.82%，第二大门类是批发和零售业，占比9.4%。德国第一大门类也是制造业，占比22.6%。美国第一大门类是房地产业，占比11.7%。

德国房地产业占比从1991年的8.8%，上升到历史高点2009年的12.1%，近三年稳定在10.9%。

2016年房地产业增加值占GDP比，英国为13.89%，美国为11.7%，日本为11.36%，德国为10.9%，中国为6.5%，是五国中最低的。建筑业增加值占GDP比，英国为6.19%，日本为5.52%，德国为4.8%，美国为4.3%，中国为6.7%，是五国中最高的。但房地产业和建筑业占比相加，仍是中国最低。

德、中、美三国四行业增加值占GDP比重

单位：%

数据来源：Wind。

按《国民经济行业分类（GBT 4754—2017）》，建筑业包括房屋建筑业，土木工程建筑业，建筑安装业，建筑装饰、装修和其他建筑业，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业。

行业增加值=劳动者报酬+生产税净额（企业向政府纳税-企业获得政府补贴）+固定资产折旧+营业盈余（利润）。

中国的建筑业占比高看起来是合理的，但英、美、日、德房地产业增加值占比较中国高这么多令人疑惑。

盛松成、宋红卫《财新周刊》2018年21期的文章“房地产业对GDP的贡献被低估了多少？”，认为由于统计内容和方法的不同，中国房地产业对GDP的贡献率被低估，他们测算为12%左右，和美、日相当，根据广义房地产业口径衡量的贡献率，中国还高于美、日。其中提到按照美、日的统计口径，以交易为主的房地产和土地开发归为建筑业，而在中国仍被归为房地产业。那这一条是增加了中国房地产业、降低了建筑业的行业增加值。更主要的是美、日在自有住房服务方面，以市场租金的方式来评价，而中国目前是以初始的成本值核算，因此被低估。

这样算下来，五国的房地产业占GDP比重都达10%以上，绝对是支柱产业之一。而且房地产业具有极强的关联性和带动性。2008年《金融时报》文章《住房保障投资：惠及民生拉动增长》写“一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5个到2个百分点。在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有50多个。不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1∶6。”

二、德国近年的房价上涨

在多年成功控制房价后，近年德国房价不断上行。

2013年10月德国央行在月度报告中指出，德国最大的七个城市房价过高，偏高幅度可能达到20%。自2010 年以来，柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫的公寓价格平均上涨超过25%，其中柏林市的公寓价格从2009 年到2012 年上涨幅度超过80%。德国央行表示，为解决欧元区经济衰退问题而设定的低利率使人们更易负担得起抵押贷款，并促使他们寻求除了银行储蓄以外的其他投资渠道，因而促进了房地产市场的繁荣。金融危机期间房屋建造速度的放缓使得房屋供应有限，也是房价上涨的一个原因。另外，在美国和数个欧洲国家房地产泡沫破裂之后，此前沉寂多年的德国房地产市场对国际投资者显得更具吸引力了。（2013年10月《经济导刊》“德国房价畸高或令欧洲央行承压”）

2018年4月莱坊房地产咨询公司（KnightFrank）发布的数据显示，2017年全球十大房价涨幅最大城市中有4座德国城市，首都柏林和汉堡、慕尼黑、法兰克福。与2016年相比，柏林的房价涨幅达20.5%，居全球之首，汉堡房价增幅14.1%，位列第七，慕尼黑以13.8%的涨幅排名第八，法兰克福以13.4%的涨幅排名第十。人口激增、租金上涨和外来投资者涌入，成为柏林房价高企的三大主因。（2018年4月《第一财经日报》“德国多地房价暴涨 央行发出调控预警”）

从房价收入比来看，德国是在1980年为四国最高（原因是二战后到80年代初，由于战争破坏、人口和经济增长，德国房价经历了较长时间上涨，政府也因此采取各种措施加大供给、平抑房价，80年代后进入平稳期），此后一路下行，2000年后低于美国，2010年达到最低点，此后一直有缓慢增长。美国是1980-1998年此指标下降，1998-2006年上升，爆发了次贷危机后下降，直到2012年后重新攀升。2017年此指标由高到低是英、美、德、日。日本是1990年达到最高点，此后都在下降，直到2009年后有缓慢上升。英国是2007年达到最高点，2013年达到最低点。基本在2012年左右，四个国家此指标都在上升，和全球经济从次贷危机中复苏及各国的货币宽松有关。

数据来源：OECD

三、从长周期看房产是回报率最好的投资品之一

2017年Oscar Jorda等五人（分别来自旧金山联储、德国央行、波恩大学、加州大学）的论文“The Rate of Return on Everything1870-2015”（德国联邦教研部和美国INET智库资助的一个研究）分析了1870-2015年这147年间16个发达国家的货币市场、国债、股票和房产回报。结论是各国平均收益率房产〉股票〉国债〉货币市场。风险资产（房产、股票）的收益率显著高于安全资产（国债、货币市场）。1870-2015年这147年间澳大利亚、意大利、西班牙、瑞士、英国、美国等7个国家是股票收益率高于房产，另外9个国家房产比股票收益率高。但1980-2015年，16国平均是股票高于房产，只有澳大利亚和挪威两个国家房产是高于股票，所以这两者谁收益率更高在不同国家、不同时间真不一定。也就是147年平均下来房产高于股票，但近35年平均是股票高于房产。一战前房产收益率平均而言高于股票，二战后股票收益率略高于房产，总体来看房产的收益率和股票接近（约年化7.5%），且波动性还远小于股票。

所以，很难将房产不视为一种投资品。

我国在房地产调控方面需要学习德国经验，但房地产业的支柱产业地位是其行业特点所决定的，房价受到众多因素的影响，也并非改变对房地产行业的定位就能改变的，还是需要增加供给、发展租赁市场、征收交易和持有税费、配套货币信贷政策等多方面措施相结合。