最近，5月份的重要经济数据如约出炉了。

纵观里面所有的房地产数据，一个字：凉。

无论是商品房开发投资增速，商品房销售增速，还是开发资金到位情况以及国房景气指数，和上个月相比，都在跌。

嗯，局姐在5月初《所以，今年楼市最大的一波上涨，已经过去了？》里提出的猜想，现在，已经被彻底坐实了。

再加上最近主管金融的高层对地产的公开表态，emmm……

这样的数据走势和舆论环境，仿佛2018年下半年的预演。而整个下半年，正是地产行业寒流过境，房企苦撑“过冬”的时间。

千呼万唤，才盼来今年年初的“小阳春”，却过于短暂。如今，刚刚回暖了几个月的楼市，已经站在转凉的拐点上面。

局姐觉得吧，基本可以确认，接下来的三个月，从全国来看，市场大概率将陷入新一轮的调整期。

有一部分有政策刺激的城市会相对好一些，比如局姐现在正在探盘的珠海。

这个周末，局姐已经走了珠海横琴新区和唐家湾的十几个楼盘，人气还是相当不错的，到处都可以遇到满口东北普通话的大叔大妈，艾玛……

但是，火热如珠海，也已经嗅到了房贷收紧的信号。这些，局姐会在随后的探盘手记里详细说。

所以，对于绝大部分城市而言，刚需小伙伴们不着急的话，都可以先等等看，而持币待投资的小伙伴们……或许可以去干点别的了。

01

还是先看看5月的数据吧：

房地产开发投资增速，回落。

2019年1~5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%，增速比1~4月份回落0.7个百分点。

其中，住宅投资同比增长16.3%，增速回落0.5个百分点。

然而，虽然增速下滑，但住宅投资已经算是开发投资数据中的“扛把子”了，毕竟办公楼和商业地产的投资增速，早早就是负数了……

同样增速为负的，还有商品房销售面积。

1~5月份，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1~4月份扩大1.3个百分点。

拆分单月数据，5月全国商品房销售面积1.34亿平米，相比2018年5月份的1.42亿平米同比下调了5.5%。

前5月份，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。

商品房销售额还在增长，1-5月份同比上涨6.1%，但是增速同样在回落。

其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。

嗯……不得不感慨一句，和住宅比起来，办公楼和商业地产（含公寓）真的弱爆了。

都叫你们不要买了。

02

为什么房地产投资数据和销售数据都这么差？

从大环境来看，还有另外一组数据可以说明一些问题：

工业增加值同比增5%，预期5.4%，前值5.4%；

社会消费品零售总额同比增8.6%，预期8.1%，前值7.2%；

1-5月固定资产投资同比增5.6%，预期6.1%，前值6.1%。其中民间投资增5.3%，比1-4月回落个0.2百分点。

除了减税降费外加促进居民消费的政策双重刺激，导致消费从底部反弹之外，无论是从供给侧的生产来看，还是从投资来看，五月份经济表现都在继续向下。

经济大环境如此，再加上持续收紧的调控政策密集发布，市场降温理所当然。

03

那么，楼市接下来会怎么走？

其实，现在有点微妙了。

首先，一定要放弃“大水漫灌”的幻想了。

整体来说，即使现在有一些外部压力，全球出现“降息潮”，我们的货币政策也是绝对不可以太松的。

前几天，陆家嘴金融论坛上银保监会主席郭树清对房地产的喊话，言辞已经非常严厉了：

必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。……历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

所以，要是整体宽松，热钱都流入房地产了，谁去消费？谁去投资制造业？未来的货币政策，顶多只能通过类似减税降费等财政政策来小心“滴灌”而已。

甚至，由于高层“降杠杆”的喊话，房地产信贷政策也会收紧。

局姐这两天在珠海踩盘，发现已经出现了购房利率回升的苗头。有售楼部的小姐姐透露，目前珠海首套房贷是上浮5%，但是已经有银行开始把利率回调到上浮10%。其他的银行也在酝酿跟进。

其次，房地产的调控会继续加强，不会放松。

这个趋势，我们从4月中旬就感觉到了。从4月中旬到现在，两个月房地产调控超过百次，在历史上都处于最密集的阶段，而且绝大部分都以收紧为主。

可以预计，这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春，将会在在政策影响下快速退烧，接下来，市场进入传统的七八月淡季，整个下半年，楼市大概率出现新一轮的调整。

对于现在过热的一二线城市，楼市、地市都将回归理性，而那些市场购买力本就透支的三四线城市，短期内，房地产市场的调整压力会明显显现出来。

所以，对于绝大部分城市而言，刚需小伙伴们不着急的话，都可以先等等看，而持币待投资的小伙伴们……嗯，或许可以去干点别的了。

以上。