小区物业那些事儿（一）：物业服务不到位，物业费能否打折？

摘要：2007年，华润某房地产（无锡）有限公司与原告某置地（北京）物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同签订后，某置地无锡分公司为某国际社区提供物业服务，曹某系该小区X幢X单元X室业主，但自2014年1月1日起一直拖欠物业服务费。2、物业公司若未按照（前期）物业服务合同提供物业服务的，法院可能会对物业费进行打折处理。

物业”一词通过译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。（以上来自：百度百科）

近年来，物业管理通体运行不是特别好，物业公司与业主之间的矛盾突出，集中表现为业主以拒缴物业费表达对物业公司服务不满而引发的物业管理纠纷。本系列仅通过列举一些相对简单、真实的发生在百姓身边的司法案例，与各位分享小区物业服务过程中可能遇到的一些事儿和涉及的法律法规，不足之处请各位多多包涵。

【案例】

法院：无锡市滨湖区人民法院

案号：（2018）苏0211民初1264号

裁判时间：2018年05月10日

【案情简介】

2007年，华润某房地产（无锡）有限公司与原告某置地（北京）物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同签订后，某置地无锡分公司为某国际社区提供物业服务，曹某系该小区X幢X单元X室业主，但自2014年1月1日起一直拖欠物业服务费。故原告起诉要求曹某支付2014年1月至2017年12月的物业服务费8182.46元及违约金。被告曹某辩称：1，其不是《前期物业服务合同》的当事人，合同对其没有约束力,2，物业服务不到位，并罗列了数个服务不到位的理由。

【查明事实】

本案诉讼中，根据曹某的申请，法院对小区进行了现场勘查，勘查结果显示：1、X室旁消防通道内有纸箱、自行车、花盆等物品干扰通行。2、X栋一楼防火门缺失。3、X栋部分楼道窗户把手缺失。4、X栋一层存在侵占绿地情况。5、小区内物业岗亭大门损坏。

【法院判决】

法院最终根据实际情况，判令曹某支付90%的物业费即7364.21元。违约金以7364.21元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2018年2月23日计算至实际付清之日止。

【律师意见】

通过上述并不复杂的案例，我们可以了解到以下几个知识点：

1、前期物业服务合同，业主虽然没有在该合同上签字，但是该合同对业主有效，业主需要按照合同约定支付物业费；

2、物业公司若未按照（前期）物业服务合同提供物业服务的，法院可能会对物业费进行打折处理。再此也善意提醒下物业公司，尽量做好物业服务工作。

【法律法规】

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

《物业管理条例》