一场秋雨一场凉，转眼间，重庆已开启入冬模式。上周事实君去探市之时还脚踩火轮、头顶烈日，本周去探市就已感受到些许寒意。

上周，事实君探访江、渝北的几大楼盘，人气表现都差强人意。有人说重庆的楼市已经在唱衰，有人说是楼市在为金九银十暗戳戳地憋大招，更多人表示是天气燥热影响了大家看房的热情……如今，天气已进入撩人模式，楼市是否会也会被此番习习凉风大肆撩拨？且跟随事实君的脚步一起走进售房部一探究竟！

市场转型风暴来袭？

小户公寓大受欢迎 改善房源遍地开花

九月初，事实君曾发过一篇关于下半年楼市预判的文章，其中有提到房产市场投资风向或将面临转型，在接下来相当长的一段时间内，改善型房源和投资性小户将更受青睐。

本周事实君在整理上周的【一周楼势】时就发现，上周在整体市场下滑的情况下，洋房却逆市而行，而且在新的预售备案中，改善型房源也占据半壁江山，可谓迎来今年改善房源的备案高峰，预计接下来将有大批量改善房源面市。此外，投资型公寓小户更是成绩亮眼，量价齐涨，成交1.14万方，均价已达15212元/㎡。

从既定数据呈现来看，市场投资确实在转向改善与公寓，而经过事实君这段时间的实地探市及圈内朋友的诸多反馈，似乎也印证了这一说法。

地标：南岸6公里轻轨站旁（中梁百悦汇）

主打产品：建面35㎡、挑高5.1m商住两用小公寓

特点：轻轨旁300米、三通（水、电、气）

探市之前，看着稀淋淋的小雨，事实君还在犹豫，to be or not to be？毕竟前几天去看的售楼部都如此相似——门可罗雀。然而，为了求得一市真相，周一下午，我们还是冒雨前进了。来到该项目售房部之时，大约下午3点，雨依然未停。出乎意料的是，一进售房部就看到了四组客户在咨询，这场面确实比事实君想象的好很多了，周一的公寓投资客依然很热情。

据了解，截至下午3点半，此项目已接待23组客户，大多是年轻人，年龄段集中在22-35岁，基本用于自住，其中也不乏父母辈替儿女来看房或买来投资出租，并不会用于自住。由于该项目本月底或下月初将要开盘，所以不少客户前来打探情况。

事实君询问了几组看房客，他们表示这个楼盘现在释放的价格并不低，但好在交通方便，周边环境设施也成熟，而且周边大学林立，就算将来自己不住，也能租个好价格，会在周边多看看，有合适的就可以买一套。

诚如大家所言，现在若是要买一般的高层，预算不够，负担太大，而且市面上的产品选择也有限。买个小公寓，年轻人可自己住，贷款压力也较小，关键是以后若想换房，既不占购房名额，还可用房租抵部分房贷，一举多得，可乐可为。

事实君走访了重庆湾公寓、协信时光里等同样规划了SOHO、LOFT等产品的项目，都表示近期来咨询小公寓的看房客明显增多，他们在环境上不会有太多挑剔，若是在同一地段，所以大多是比价以及接房时间差异衡量。

地标：茶园新区刘家坪轻轨站

主打产品：套内120㎡左右改善型洋房

特点：价格诱人 环境清新

同样是轻轨站旁，但是相对于六公里的热闹与繁华，刘家坪周边环境就显得相对清冷，但身处其大环境又自得一份闲适与清晰。

立于轻轨站出口，放眼望去，周边尽是绿墙帷幕，大大小小的挖掘机此起彼伏、高高矮矮的塔吊机左左右右、灵动的“小黄帽”前前后后、风尘仆仆的大货车进进出出，都在有条不紊地忙碌着，这时刚好从某个售楼部里出来个白衬衫+领带，引领着三个50岁左右的中年人，对着一栋大概5、6层已经封顶的楼栋指指点点。

待事实君进到最近的一个售房部，却发现除了A位站着一位“置业顾问”，整个售房部除装饰以外，空空如也。经打听，A位也只是一个物业，代为接待，置业顾问早已下班。此时不过晚6点半，按理正是大家下班看房之时，难道已无人问津到如此地步？

其实不然，由于该项目就在轻轨站旁（距售房部不足200m），而且开发商对自己的品质与名气都颇为自信，加之目前此类房源需求旺盛，所以除了日常宣传，楼盘未配任何分销渠道，所有看房者皆是“自来水”。案场会在白天接待大约30组客户，周末两天则将近400组。所以，置业顾问在日常会按时上下班，不会刻意守客。

跟着，事实君打探了临近的两个售房部，情况如出一辙。

该轻轨站周边目前大概有6个项目正在开发，皆是改善型洋房、别墅，其中三个项目配有少量高层，另外皆是纯洋墅社区。目前都在主推洋房，均价约在套内13000-15000元/㎡，户型、面积整体上大同小异。

总的来说，目前他们客源较为充足，而且随着茶园新区的名气越来越大，交通日益发达，不少江渝北区域的看房者也会慕名而去，相比北区，南区的房价终究还是占优势。

从本次事实君探市情况来看，交通便利的小公寓确实在逐渐大面积夺取购房者芳心，除了主城的“富余”投资、置业，很多郊县的朋友也会优先选择此类“小投资”，而当道的地段更是让外地投资客爱不释手。此外，改善型物业随着市场需求与政策调规也逐渐泛滥于市，除了洋房、别墅遍地开花，大平层也开始横行于市，不仅沿江沿岸，山地丘陵也印上其足迹。

随着各种政策限制、市场饱和，“炒房”时代渐行渐远，排队买房也将不复存在，不少人的“新房癌”在高房价下不断被治愈，而急速救心丸，麻雀虽小五脏俱全，更能让人看到满心希望。此外，交通改善、一带一路、智博会等举措的接连推进，重庆综合实力步步攀升，不断吸引外界人流，于刚需而言，核心区小户优势将越发明显。而改善需求的爆发也是楼市结构转型的预兆，在条件许可情况下，大家开始追求“珍藏版”，毕竟30年前的高档高层如今看来也只是个“贫民窟”，说不定在未来的某一天，改善就将接棒刚需进而主导市场。

金九银十才刚刚开头，目前局势尚不明了，好戏还在后头。