要说目前全国最火片区规划,肯定是大湾区。

2017年3月,粤港澳大湾区首次被写入政府工作报告,上升至国家战略,2017年7月1日上午,由国家发改委、广东省人民政府联合香港、澳门特别行政区政府在香港签署的《深化粤港澳合作,推进大湾区建设框架协议》,正式将惠州纳入“粤港澳大湾区”。

2018年的两会上,就有高级领导表示粤港澳大湾区战略正在研究出台,此举引发了行业的震动,粤港澳大湾区的本质在于,促进城市群中的深度合作,打造世界一流的湾区,寻找国家下一个经济增长的新风口。

作为珠三角核心腹地唯一不限购城市,惠州承载了深圳以及众多全国各地对粤港澳大湾区看好的目的城市,那么现在惠州的楼市到底如何?前几日冒着高温去帮大家实地看了下。

● ● ● 1● ● ●

说实话,笔者曾经瞧不上惠州。为什么呢?

2012年,我去惠州踩盘,房价每平方四千左右。

2015年,我再度去惠州踩盘,路过曾踩过的某盘,惊奇地发现还有尾盘在售,时隔三年此盘房价每平方五千多,但这不是重点,重点是返程的路上,夜幕降临,一个个偌大的楼盘零星地亮着几盏孤灯,整个大亚湾放眼望去黑茫茫一片,格外阴森。

惠州被誉为中国十大鬼城之一,绝非浪得虚名。

判断一个城市的楼市走向,只需抓住三点:人口,实业发展,土地。而人口是决定一切的重中之重。缺人则不必言其他。

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2017年粤港澳大湾区的规划正式出台,惠州房地产再度成为大众的焦点,因为在湾区九城中,惠州紧挨着核心城市深圳且不限购。

近期,很多人咨询惠州房产。为了提供严谨真实,更具有参考价值的信息,我们带着“那个曾经的鬼城,现在究竟怎么样了?”这个疑问,2018年9月再次来到惠州实地考察。

下面,我将把实地考察到的情况,结合惠州最新公布出来的政策与规划进行分析。

从地理位置的角度判断,惠州的大亚湾新区和惠阳区紧贴着深圳,是吸引深圳人口外溢的首站。惠州南站(高铁站)坐落于两区之间,同时它也是未来深圳14号城际地铁的终点站。交通、距离和位置决定房子的价值,所以这两区是临深置业者最热门的板块。

笔者以惠州南站为起点踩盘,重点关注热点区域内楼盘。

项目名称

所属片区

距离惠州南站

每平方单价

贷款成数

星河丹堤

惠阳

2公里

15500~17500

三成

长通熙园

惠阳

2.5公里

13000~14500

五成

翡翠山

大亚湾

3公里

14500~15000

付全款(有空间)

天润自在城

大亚湾

6公里

13500~14500

三成

雅居乐花园

惠阳

7公里

10900~12000

五成(有空间)

天樾湾

大亚湾

8公里

12000~12500

五成

星河丹堤和天润自在城这两个项目为毛坯价格,其他均带精装修。

小径湾实景

惠州境内有高质量的海,随着生活水平的不断提高,可预见的是,旅游资源在未来将会成为稀缺资源,因此惠东片区的观海度假盘也是当地的一个热点。

项目名称

所属片区

距离惠州南站

每平方单价

贷款成数

华润小径湾

惠东

二十八公里

13000~15000

五成/全款

十里银滩

惠东

二十八公里

12500~13500

五成(有空间)

度假盘距离惠州市区较远,这两个楼盘均配备往返深圳的穿梭巴士,三十分钟一班,业主购票单程十元。由此可知,临海度假盘的受众主要以深圳客户为主。

今年上半年曾有“惠州深夜排队抢房”的新闻,随后又有新闻出来辟谣。因此笔者选择了最能体现楼盘客户人流量的时间—周末进行踩盘,下图为9月9日(周日)某售楼部现场。据各楼盘售楼现场判断:惠州的房地产市场,目前房源充足,客户选择的空间较大,市场较为平和。

天樾湾等售楼部实拍

● ● ● 3● ● ●

过去,惠州房产一直依赖于广深港的投资客,所以空置率极高,被誉为鬼城。现在,据房天下网站显示的数据:2017年惠州打败了南京、天津等这些虹吸大市,在年度主要城市人口吸引力榜单上排名16,排在人口净流入城市的前列。

人口不断涌入,城市的活力将大幅提高,实际情况是怎样的呢?为了确认情况,我们在惠州南站附近一直等到天黑。

以下图片均为9月9日晚拍摄:

距离惠州南站2公里的圣堤亚纳(2011交楼)

距离惠州南站2公里的星河丹堤一期(2014交楼)

距离惠州南站3公里的海惠花园(2013交楼)

距离惠州南站2公里的旭园(2016交楼)

通过照片,我们可以直观地看到,除了楼龄较短的旭园(2016),其他的小区,入住率较之以前有了很大改善。我们的鬼城已慢慢苏醒……

● ● ● 4● ● ●

想准确判断惠州的房产走向,先要读懂这两个关键词:

第一个重点词:深圳东进。2016年深圳市委书记马兴瑞主持召开东进战略领导小组第一次会议,审议通过东进战略行动方案。深圳东进即深圳将投入1.4万亿建设与西部中心功能协同、深莞惠成全球智能终端重要生产基地交相呼应的东部中心。

简而言之深圳向东,再造一座新城,惠州在政策利好范围内,此举或将带动惠州实业发展。

深圳1.4万亿东进示意图

第二个关键词:交通。马兴瑞曾强调:“东进,再造一个新深圳,交通问题是关键,这事由我亲自来推动。”

一个城市的崛起,交通是翅膀。2017年,深圳至惠州南的城际高铁开通,全程最短仅需27分钟;广深港高铁将在2018年9月23号正式运行,届时惠州南到香港西九龙最短只需68分钟。

根据现有的规划建设项目以及惠州的构想方案,未来惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。预计3年后,惠州将成为“高铁大市”。

目前惠州有六条高速公路交叉通往周边各个城市,它们分别是惠深沿海高速、广惠高速、惠盐高速、博深高速、、惠莞高速。

另外2018年7月深圳第二机场的位置敲定在惠州;惠州港拟建通往香港的水上巴士。也就是说未来,惠州海陆空交通全方位大爆发。

惠州房价较去年同期已经大幅上涨,但同比大湾区其他城市,目前惠州房价不高。中介对此的说法是:在“房住不炒”的基调下,政府对惠州房价实施了限价。

湾区热门城市

土地面积

人口

惠州

1.16万平方公里

480万

江门

9503.94平方公里

454.40万

广州

7434平方公里

1449.84万

深圳

1996.85平方公里

1252.83万

东莞

2465平方公里

834.25万

中山

1783平方公里

323万

深层次的原因则是:前两年百家房企争相在惠州布局,当前惠州仍需稳步消化库存,若此时逆风行驶,上涨,或将提前迎来房产调控及问责。此外,惠州的面积差不多是深圳的六倍,但是常住人口不足深圳的一半。虽然2017年惠州迎来了人口净流入的小高潮,但相对于整个房产市场,以及未来惠州整个城市来说,惠州依然内动力不足,缺人!

在粤港澳大湾区、深圳东进、交通大爆发的背景下,惠州的潜力不可限量。这座城市若能保持2017年的人口增长速度,并投入实业,那深圳地铁14号线与惠州南站对接成功后,房价至少破2万,当然届时惠州也会限购。

● ● ● 5● ● ●

大亚湾万达广场实景

投资房产,除了关注城市发展与现况外,还要考虑到二手市场的流动性,房子有流动性(卖得出去)才有市场属性,才有投资价值。目前,惠州的一手房和二手房市场平行健康发展,没有出现一手房二手房价格倒挂。圣堤亚纳片区,大亚湾的万达商圈等相对成熟区域,租售两旺。

由于过去大量的房产被广深港的投资客买去,所以惠州二手房市场里有大量的全新毛坯,

二手房价格普遍低于一手房,投资人也可考虑在二手房中捡漏。一二手房的差值可以滤掉一部分房价下行的风险,另外房子拿到即可放租,租金可以抵一部分月供。

除此之外需要特别注意的是:

惠州房产不限购,但是限售:新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房),须取不动产权证3年方可转让。这也就意味着新房源在取得不动产登记证满3年前不得交易。买之前,购房人要慎重考虑你的这笔钱,能不能用于存三年无法取出的定期?

做任何事情都是有风险的,投资房产也一样。也许你想问,既然惠州有那么好的前景,会有什么风险呢?

2010年,深圳特区国务院正式批复《前海总体发展规划》,开始着力打造前海曼哈顿,八年过去了,我们的前海怎么样了呢?目前前海已经初显规模,但与想象当中的繁华还相距甚远,城市发展,经济腾飞是个慢过程,有时需要漫长的等待。

惠州房地产钱景乐观,但毕竟因为限售以及人的引进,很可能需要你要投入时间成本。

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