全国人民都在打听：能不能在这座城市买房？

要说目前全国最火片区规划，肯定是大湾区。

2017年3月，粤港澳大湾区首次被写入政府工作报告，上升至国家战略，2017年7月1日上午，由国家发改委、广东省人民政府联合香港、澳门特别行政区政府在香港签署的《深化粤港澳合作，推进大湾区建设框架协议》，正式将惠州纳入“粤港澳大湾区”。

2018年的两会上，就有高级领导表示粤港澳大湾区战略正在研究出台，此举引发了行业的震动，粤港澳大湾区的本质在于，促进城市群中的深度合作，打造世界一流的湾区，寻找国家下一个经济增长的新风口。

作为珠三角核心腹地唯一不限购城市，惠州承载了深圳以及众多全国各地对粤港澳大湾区看好的目的城市，那么现在惠州的楼市到底如何？前几日冒着高温去帮大家实地看了下。

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说实话，笔者曾经瞧不上惠州。为什么呢？

2012年，我去惠州踩盘，房价每平方四千左右。

2015年，我再度去惠州踩盘，路过曾踩过的某盘，惊奇地发现还有尾盘在售，时隔三年此盘房价每平方五千多，但这不是重点，重点是返程的路上，夜幕降临，一个个偌大的楼盘零星地亮着几盏孤灯，整个大亚湾放眼望去黑茫茫一片，格外阴森。

惠州被誉为中国十大鬼城之一，绝非浪得虚名。

判断一个城市的楼市走向，只需抓住三点：人口，实业发展，土地。而人口是决定一切的重中之重。缺人则不必言其他。

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2017年粤港澳大湾区的规划正式出台，惠州房地产再度成为大众的焦点，因为在湾区九城中，惠州紧挨着核心城市深圳且不限购。

近期，很多人咨询惠州房产。为了提供严谨真实，更具有参考价值的信息，我们带着“那个曾经的鬼城，现在究竟怎么样了？”这个疑问，2018年9月再次来到惠州实地考察。

下面，我将把实地考察到的情况，结合惠州最新公布出来的政策与规划进行分析。

从地理位置的角度判断，惠州的大亚湾新区和惠阳区紧贴着深圳，是吸引深圳人口外溢的首站。惠州南站（高铁站）坐落于两区之间，同时它也是未来深圳14号城际地铁的终点站。交通、距离和位置决定房子的价值，所以这两区是临深置业者最热门的板块。

笔者以惠州南站为起点踩盘，重点关注热点区域内楼盘。

项目名称

所属片区

距离惠州南站

每平方单价

贷款成数

星河丹堤

惠阳

2公里

15500~17500

三成

长通熙园

惠阳

2.5公里

13000~14500

五成

翡翠山

大亚湾

3公里

14500~15000

付全款（有空间）

天润自在城

大亚湾

6公里

13500~14500

三成

雅居乐花园

惠阳

7公里

10900~12000

五成（有空间）

天樾湾

大亚湾

8公里

12000~12500

五成

星河丹堤和天润自在城这两个项目为毛坯价格，其他均带精装修。

小径湾实景

惠州境内有高质量的海，随着生活水平的不断提高，可预见的是，旅游资源在未来将会成为稀缺资源，因此惠东片区的观海度假盘也是当地的一个热点。

项目名称

所属片区

距离惠州南站

每平方单价

贷款成数

华润小径湾

惠东

二十八公里

13000~15000

五成/全款

十里银滩

惠东

二十八公里

12500~13500

五成（有空间）

度假盘距离惠州市区较远，这两个楼盘均配备往返深圳的穿梭巴士，三十分钟一班，业主购票单程十元。由此可知，临海度假盘的受众主要以深圳客户为主。

今年上半年曾有“惠州深夜排队抢房”的新闻，随后又有新闻出来辟谣。因此笔者选择了最能体现楼盘客户人流量的时间—周末进行踩盘，下图为9月9日（周日）某售楼部现场。据各楼盘售楼现场判断：惠州的房地产市场，目前房源充足，客户选择的空间较大，市场较为平和。

天樾湾等售楼部实拍

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过去，惠州房产一直依赖于广深港的投资客，所以空置率极高，被誉为鬼城。现在，据房天下网站显示的数据：2017年惠州打败了南京、天津等这些虹吸大市，在年度主要城市人口吸引力榜单上排名16，排在人口净流入城市的前列。

人口不断涌入，城市的活力将大幅提高，实际情况是怎样的呢？为了确认情况，我们在惠州南站附近一直等到天黑。

以下图片均为9月9日晚拍摄：

距离惠州南站2公里的圣堤亚纳（2011交楼）

距离惠州南站2公里的星河丹堤一期（2014交楼）

距离惠州南站3公里的海惠花园（2013交楼）

距离惠州南站2公里的旭园（2016交楼）

通过照片，我们可以直观地看到，除了楼龄较短的旭园（2016），其他的小区，入住率较之以前有了很大改善。我们的鬼城已慢慢苏醒……

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想准确判断惠州的房产走向，先要读懂这两个关键词：

第一个重点词：深圳东进。2016年深圳市委书记马兴瑞主持召开东进战略领导小组第一次会议，审议通过东进战略行动方案。深圳东进即深圳将投入1.4万亿建设与西部中心功能协同、深莞惠成全球智能终端重要生产基地交相呼应的东部中心。

简而言之深圳向东，再造一座新城，惠州在政策利好范围内，此举或将带动惠州实业发展。

深圳1.4万亿东进示意图

第二个关键词：交通。马兴瑞曾强调：“东进，再造一个新深圳，交通问题是关键，这事由我亲自来推动。”

一个城市的崛起，交通是翅膀。2017年，深圳至惠州南的城际高铁开通，全程最短仅需27分钟；广深港高铁将在2018年9月23号正式运行，届时惠州南到香港西九龙最短只需68分钟。

根据现有的规划建设项目以及惠州的构想方案，未来惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。预计3年后，惠州将成为“高铁大市”。

目前惠州有六条高速公路交叉通往周边各个城市，它们分别是惠深沿海高速、广惠高速、惠盐高速、博深高速、、惠莞高速。

另外2018年7月深圳第二机场的位置敲定在惠州；惠州港拟建通往香港的水上巴士。也就是说未来，惠州海陆空交通全方位大爆发。

惠州房价较去年同期已经大幅上涨，但同比大湾区其他城市，目前惠州房价不高。中介对此的说法是：在“房住不炒”的基调下，政府对惠州房价实施了限价。

湾区热门城市

土地面积

人口

惠州

1.16万平方公里

480万

江门

9503.94平方公里

454.40万

广州

7434平方公里

1449.84万

深圳

1996.85平方公里

1252．83万

东莞

2465平方公里

834.25万

中山

1783平方公里

323万

深层次的原因则是：前两年百家房企争相在惠州布局，当前惠州仍需稳步消化库存，若此时逆风行驶，上涨，或将提前迎来房产调控及问责。此外，惠州的面积差不多是深圳的六倍，但是常住人口不足深圳的一半。虽然2017年惠州迎来了人口净流入的小高潮，但相对于整个房产市场，以及未来惠州整个城市来说，惠州依然内动力不足，缺人！

在粤港澳大湾区、深圳东进、交通大爆发的背景下，惠州的潜力不可限量。这座城市若能保持2017年的人口增长速度，并投入实业，那深圳地铁14号线与惠州南站对接成功后，房价至少破2万，当然届时惠州也会限购。

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大亚湾万达广场实景