有一个老生常谈的话题，经常有网友发问，买房子往哪里买升值快。我通常是这样回答的：往城中心买，往江边买，往大盘买。前两点讲的很多，今天来聊一聊为什么大盘的值性和升值性最强？

大盘，一般是指体量上一定规模的房地产项目。不同的城市，不同的区域，大盘的概念是不一样的，这是由一个城市的容量、经济指标决定的。就目前绵阳而言，总建筑面积在30万平方米以上的房地产项目，都能担当起大盘的荣誉。

俗话说，有为才有位。大盘的升值空间大，跟它对城市的贡献有关。

绵阳城市空间的每一次大拓展，城市人居环境每一次大飞跃，大盘都起到了至关重要的作用。自房地产市场化以来，绵阳人就在做着大盘梦。

90年代，绵阳横空出世了第一个大盘——花园小区。正因为有了花园小区，让落地不久的新火车站与绵阳城区紧密联系起来，不仅使绵阳人坐火车不太遥远，同时让绵阳向西扩展走出了第一步，火车站也因此纳入了绵阳主城区的概念。该盘的缔造者花园集团，也因此在绵阳房地产行业有了举足轻重的话语权。

00年代，绵阳大盘有了新突破，以富临山庄、花园•星河湾、置信•芙蓉汉城、鸿越•瑞櫊为代表向绵阳城市东南西北四个方位拓展，迅速改变了绵阳城区只在“五桥以内”打转转的看法，绵阳城建也因此迎来了撑杆跳，向建设“百万人口大城市”发起了冲锋号。

10年代前期，这时，绵阳大盘遍地开花，房地产业迎来了崭新的历史阶段，何以见得？一张报纸，一年的房地产广告都可以做到上千万，大盘做出了杰出的贡献。这时的大盘，以城东、城南、城中和城西唱主角。城东有小岛花园城、东原香屿、城南有富临•桃花岛、三江•国际丽城、嘉来·涪滨印象，城西有神州•时代名城、布鲁斯国际新城，华润•中央公园、树高•卡地亚、田森•奥林春天、小岛花园城，城中心有长虹国际城、九州•跃进路1958、富临·大都会、涪城万达广场等等。

这时，我们已经可以发现，哪个区域大盘多，城市品质提升就快，城市发展就更迅猛。比如，城市中心，城市综合体迅崛起，提升了绵阳的商业购物和办公环境；城西园艺成大城扩张的主要担当，城南经开潜力初现，城东按部就班，城北开始没落。

10年代后期，绵阳主要集中在城南城西，有一个明显的标志就是大盘跟着城市规划走，跟着产业布局走，显示了绵阳的发展以沿江为中心（城南）；以成德绵一体化为中心（城西）；以产业为中心，还是城南城西，城南的惠科、长虹、汉能、诺思，城西的京东方、长虹、华为。这些大盘的存在，绵阳主城完成了100万级到150万级的递进，到2018年底，绵阳主城区建成面积已达到158平方公里，常住人口141万人（两项指标均不含安州区）。大盘代表有城南的海赋长兴、经开万达广场、树高·威尼斯、神州·南都、长虹·橡树郡、恒大翡翠系列、富临·绵州水郡、置信丽都·花园城等等，城西有溪涪和院、樊华项目、远大项目、长虹天樾项目、九州项目等。

大盘的核心竞争力在哪里？

一，规划起点高，品质较好。绵阳大盘，动辄上百亩甚至数百亩的土地，开发周期和销售周期都长达几年，这在客观上要求其规划必须超前，理应达到国内一流水准，否则到开发后期就会过时。

二，大盘面积大，有充足的空间做文章，也能够规划出高水平的社区环境，如社区景观系统、道路系统、业主公共交流空间等。

三，大盘选址通常都在自然环境优越的地方，并有充足的预备资金对外部自然环境进行整合和改造，使之成为业主24小时的窗前景观。

四，大盘自身配套能力强，能迅速成为居住热点。大盘由于自身特性，要求土地面积很大，从客观上讲，其地段都不会在已经非常成熟的地方。而大盘要迅速成为市场热点，就要求开发商有非常强的运作能力，实现公共配套和自身配套的快速完善。从现实上讲，大盘开发商绝对都具备这样的实力。这也是事实已经证明了的，如恒业·阳光曼哈顿、富临•桃花岛、小岛花园城、东原城都是开发商自己掏钱自建大桥，改善公共配套，使项目迅速融于城市生活。

五、在生活配套方面，大盘更是拥有无可比拟的优势。交通——由于大盘开发商有很强资源整合能力，公共交通跟进都很快；并且，大盘开发面积大、住户多、生活人口多，公共交通的完善也是应城市发展的需要。

我们可以简单算笔账，一个开发面积在30万平方米以上的大盘项目，以30万平米计算，约有3500套住房。以户均2.3人、每天人均基本消费30元计算，每天产生的总消费需求在24万以上。有需求就会有市场，如此大的消费需求，当然能迅速的吸引各类超市、餐饮、娱乐等商家趋之若鹜。这也是大盘能迅速成为成熟生活区，让业主下楼就能吃、喝、玩、乐、购一站式搞定的原因所在。

大盘开发商实力强劲，产品品质和物管服务有保证。

六，能开发大盘的，开发商的资金实力、运营能力都比较强劲。无论是外来的领地、恒大、东原，还是本土的长虹、九州、花园、长兴、东辰、富临等在绵阳都是有口皆碑。

正因为大盘的开发商实力强劲，所以产品品质会有极大的保证，无论是景观规划还是建筑质量。这是市场经济的自然选择，因为这些开发商对自己企业名声都倍加珍惜，产品品质是最基本的功课。在物业管理方面，大盘也优势明显。因为大盘开发商都有多年、多个项目的开发经验，对物业公司的选择和甄别都非常到位。优良的产品品质和良好的物业管理，使得大盘的居住感受舒而惬意，并且保值能力强，增值空间大。

七、大盘社区氛围浓厚，能有效减少生活压力。如今的城市生活，人们感到越来越压抑和孤独，虽然有各种各样的休闲和娱乐方式，这样的感受仍然无法排遣。大盘由于住户多、居住人口多，社区邻里交往的机会也就大。最重要的是，大盘配套场所和设施齐全，公共活动空间大，如社区会所、运动场所、休闲场所等，业主之间的交往交流自然、友好、亲切。这无论是对成人，还是小孩的成长，都十分有利。

八、大盘最强势的竞争力往往都是低开高走，物业增值速度最快。

大盘项目由于开发面积大，一般都是分期开发，三、四甚至五期都习以为常，销售周期自然也就延长到数年。为了迅速的炒热项目，聚集人气，大盘的销售策略都会采用“低开高走”。所以，大盘的前期物业通常都是“物超所值”。有眼光、很内行的购房者，常常都抢先买一期，等到这个项目开发完毕，配套相当成熟时，你的物业已经翻了几番，赚得盆盈钵满了。不信你回想看看，这20几年来，凡是买大盘首期的购房者，无一不是。

可惜的是，迄今为止，绵阳所有的大盘，只是绵阳的大盘，当你一走出绵阳，与同类城市比，很难有优势可言，放到比较好一点的城市，绵阳大盘只是毫不起眼的中小盘。近30年来，绵阳大盘并没有得到质的飞跃，这是什么原因造成的呢？

周三与大家聊《是什么阻止了绵阳的大盘发展？》。