观点地产网经历了高银金融退地风波之后，华润、保利置业联合夺得启德一宅地，再度引起关注。

6月27日，香港地政署宣布启德4C区1号宅地以129.16亿港元批予名气创建有限公司，批租期为50年。上述公司为华润置地及保利置业组成的财团，成立于2014年12月。

中资房企夺得启德地皮虽是老生常谈的事，只不过每平方米楼面价19.48万港元，与2016、2017年频频出现“癫价”形成鲜明的对比。

从近期启德地皮成交的情况也不难发现，房企对待必争之地启德似乎更加理性。或许，经过7年的认识和探索，无论是中资房企，还是本地房企对于启德市场都已经足够了解。

对此，莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文说道，“前几年，中资刚进入香港市场，手中没有地块和项目，所以在拿地上会更加积极进取。近两三年来，由于前期投资的项目资金尚未回笼，所以相比之前，中资房企拿地自然会比较少。”

华润、保利置业夺得启德4C区1号宅地

6月21日下午5点，香港启德4C区1号宅地正式截标。据港媒消息，这块地皮至少收获5份标书，长实集团、新鸿基地产、嘉里建设、会德丰与中国海外发展联合体、嘉华国际与信和置业联合体等都参与了本次投标。

资料显示，该地皮编号为新九龙内地段第6553号的，具体位于启德跑道前排，可望维多利亚港，地盘面积为9481平方米，最低的楼面面积为39821平方米，最高的楼面面积可达66367平方米，指定为非工业（不包括办公室、仓库、酒店及加油站）用途。

在启德4C区1号宅地投标过程中，曾经历两段“小插曲”。4月26日，香港地政署公布称，香港启德4C区1号开始投标时间为5月3日，截标时间为6月14日；但随后又称，因故延迟截标时间至6月21日12点。

6月20日晚间，香港中央投标委员会宣称，由6月21日政府总部暂停开放，该地皮截标延迟至当天下午5点。而两段“小插曲”正值高银金融退地风波时期，因此，该地皮的投标受到不少的影响。

关于本次投标的结果，林浩文对观点地产新媒体表示，“由于受到近期香港和国际事件的影响，香港发展商拿地会更加保守，反而优先考虑在建的项目。所以中资房企会更有机会拿下启德该块地皮。”

同时他指出，近几年，随着香港地价的不断上升，华润、保利置业联合拿下的启德宅地符合预期估值，预计总投资成本在180亿港元到230亿港元。同时，面对如此巨大的投资总额，两个大型开发商以组合财团的方式拿地，可以分摊开发成本，有利于后期项目开发。

此外，本次夺得启德4C区1号宅地，是华润第一次在香港市场拿地，也是保利置业第三次香港拿地。据了解，保利置业与2014年2月以39.23亿港元摘得九龙启德第1I区3号宅地，于2015年9月以17.3亿港元夺得屯门第48区青山公路青山湾段临海宅地。

令人意外的是，市场预料启德4C区1号宅地估值121亿至142.8亿港元，与之相比，129亿港元的成交价距离最高估值价近14亿港元，启德地皮招标或难重现过往“癫价”。

启德癫价不再，中资房企拿地回归理性

香港启德机场“退休”后，留下的基础建筑并在2013年完成改造，自此启德正式进入香港卖地的“快车道”。

观点地产新媒体统计了香港2013年4月至2019年6月的卖地情况，期间，全香港卖地面积约157.8万平方米，成交总额约2704.9亿港元。其中，启德卖地面积22.65万平方米，占全香港卖地面积总额的14.37%，成交总额约1862.37亿港元，占全香港卖地总额的68.85%。

数据来源：观点指数整理

同时，从数据统计中不难发现，2016至2017年度，即2016年4月开始（香港地政总署以“该年4月到次年3月”为一个统计年度），香港卖地金额出现了“爆炸式”增长，总额由433.16亿港元增长到1095.01亿港元，均价也由18.57万港元/平方米上升至33.81万/平方米。

导致香港地价“爆炸式”增长的原因，恰是中资房企开始大举进入香港启德市场，并屡屡创造香港“地王”纪录。2016年11月2日，海航集团以88.37亿港元夺得九龙启德第1K区3号地盘，楼面价14.53万港元/平方米，刷新九龙区地价成交最高纪录；同时，成交价比市场估值的47.13亿港元高出87.5%。

同年12月，海航集团以54.12亿港元夺得启德第1L区3号宅地，楼面价14.64万港元/平方米，再度打破纪录，成为新“地王”......等等。自地价成交纪录频频打破后，凡是香港卖地大家都会关注是否会出现“癫价”或“癫标”。“癫价”是新鸿基郭炳胜对于高投标的戏称。

数据来源：香港地政总署披露，观点指数整理

然而，随着中资房企对香港市场认识的逐步成熟，它们在启德拿地也开始理性。自2017年5月16日，龙湖、合景泰富联合拿下启德第1K区1号地盘后，启德卖地的主角逐渐变成了香港开发商，拿地开发展包括南丰集团、新鸿基、恒基兆业、会德丰等。

与中资“癫价”拿地不同，香港开发商在启德拿地的表现则更为理性。此前，长实地产李嘉诚、郭炳胜等都曾对外表示，不会买高价地，“算过数”才会投标。

数据来源：观点指数统计整理

观点地产新媒体统计了2013年以来启德卖地成交价与市场最高估值的差值走势发现，两者差值整体处于下降趋势。同时，自启德第1L区2号宅地成交后，启德卖地便很少出现“癫价”，仅有启德第1F区2号地皮、启德第4C区2号宅地成交价高于市场估值。

数据来源：观点指数统计整理

同时，从地价变化上也反应出启德为何难出“癫价”，2016至2017年度至今，启德地价由近102.98%的增幅下降到21.38%，香港地价则在跌宕中由134.21%升至161.55%；同时，2016年到2019年，香港地价增长3.61倍，而启德地价增长仅有1.98倍。

显然，经历新秀时期“高光时刻”后，启德地价增幅一直处于下降趋势，且增幅低于香港整体速度。

关于启德地价的变化，林浩文认为，“目前，启德尚有7、8块住宅用地、商业用地未招标建设，开发商对于启德地价市场依然保有良好的信心，预计今年下半地价将趋于稳定。”

对此，仲量联行研究部资深董事钟楚如同样表示，在今年上半年政府推出标售的宅地有57%由中资发展商及其合资财团买入，较去年下半年高43%，这反映中资发展商仍然看好香港中、长期地价发展；同时，今年推出招标地块大部分位于启德，不少中资房企已有发展经验，如果位置理想，故会积极投标。