恒大“无理由退房”实为“有理由”引争议

——以一起商品房预售合同纠纷及若干判例为样本的事实与法律评析

导读：张新年律师就恒大地产集团“无理由退房“售房政策进行的万字解读，提醒购房人理性看待恒大承诺、避免盲目上当，并郑重建议恒大集团在全国范围内切实完善“无理由退房”制度，避免此类纠纷不断重演、侵犯购房人合法权益。

内容提要：2015年3月国家房地产调控新政出台，恒大地产集团有限公司（下称“恒大”）旋即宣称“为践行民生地产的经营理念”，在全国范围内实施“无理由退房”售楼政策，引起了社会广泛关注。据媒体公开报道，恒大销售额、销售面积、客户来访转化率等市场关键数据，由此均实现大幅增长。但是，结合日前承接的一起商品房预售合同纠纷法律援助案件及相关判例来看，笔者认为恒大此举在保护购房人权益方面值得商榷。基此，笔者试从多角度对恒大“无理由退房”实为“有理由”而引发的争议所涉法律问题予以解读，以维护消费者合法权益，帮助更多的购房人理性看待恒大承诺，避免盲目、冲动地购置房产。

关键词：恒大 无理由退房 争议 法律解读

2019年6月30日恒大官网开屏广告部分页面截图。图中“一周年巨献”表述有误，已四周年有余

一、事实背景及争议缘起

2019年5月17日，北京金先生致电笔者，述称其认购了恒大地产项目位于天津市的一处房产，并在签订《商品房认购书》的同时签署了《无理由退房协议书》与《无理由退房承诺书》，但因此后购房体验严重欠佳，遂主张“无理由退房”，却被销售人员告之其并不具有“无理由退房”条件，即其在签订认购书后支付房款的过程中存在违约行为而不具备“无理由退房”之前提条件。可见，恒大“无理由退房”实为“有理由”。

现有证据材料显示，金先生于2017年6月30日与恒大签署《无理由退房承诺书》，并与恒大天津某投资有限公司（下称“恒大投资公司”）签署《商品房认购书》及《无理由退房协议书》。签订上述文件的当日，其向恒大投资公司支付房款（含定金）239725元；后又于2018年4月27日支付房款239725元；2018年12月17日、18日分别支付240000元、79633元房款及4080元、1362元滞纳金。以上均有付款凭证，金先生向恒大投资公司支付房款及滞纳金共计804525元（大写：捌拾万肆仟伍佰贰拾伍元）。

现有证据材料中还有恒大投资公司向金先生出具均无落款日期的《交款告知函》、《还款提示函》各一份，另有亦无落款日期的《通知》一份。该通知主要内容为：阁下须于2019年4月28日签署《商品房买卖合同》及支付房款，“否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。” 且“另行处理该房屋”、“所付款项不予退还”等强硬措辞，在通知中表述两次。

恒大邮寄给金先生的《通知》

金先生述称，自2017年6月30日双方签订《商品房认购书》等相关文件之日起，恒大投资公司销售人员一直未主动提及签订《商品房买卖合同》相关事宜，后经其多次催问，销售人员才告知办理面签、房贷等具体事项，但所述贷款银行前后并不一致，提交材料及沟通均有障碍，购房体验欠佳，故，在收到恒大投资公司上述《通知》之前，其已多次明确主张退房，因恒大“无理由退房”需要“理由”，双方由此产生争议，至今未获妥善处理，且按照付款方式的约定，亦不断产生后续“违约”。后，恒大表示可以退房，但需要至少扣除百分之五的房款，且退款时间未予明示。金先生对此感到不解，认为其在购房的过程中被恒大严重误导，而《广告法》明文规定，广告应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争，不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

初步了解本案情况，并经市场研究、网上调阅社情民意、检索类似案件有关判例后，笔者认为，包括但不限于本案在内的诸多类似事件、案件争议之缘起，在于当事人双方也即恒大与购房人对“无理由退房”理解不一。一般而言，既然无理由，就不应该再附加理由；反之，在“无理由”的宣传口号之下，又附加若干理由，势必会对购房人造成一定程度上的误导；如果在售楼的过程中，销售人员亦未能向购房人就“无理由”之下的有理由条款进行必要释明，甚至借题发挥、虚假承诺（例如：声称“无理由退房就是没有任何理由，就是入住之前没有任何理由都可以退房。只有恒大有无理由退房，其他楼盘没有任何楼盘它有这个无理由退房”）[1]，则会在更大程度上误导购房人。

众所周知，住房问题事关国计民生，而恒大为中国知名房地产公司，在国家宏观政策背景下，其顺势作出的“无理由退房”之承诺，如其声称，本应是利及民生、体现诚信、保障购房人权益的开创性举措，而当“无理由”实为“有理由”或将侵犯社会不特定的购房人之合法权益；另，金先生亦为笔者的老师，基于法律、情理、公益，遂无偿代理此案，并为加强社会普法和警示效果计，笔者试从多角度对恒大此举引发的争议所涉法律问题予以解读，以维护消费者合法权益，帮助更多的购房人理性看待恒大承诺，避免盲目、冲动地购置房产。

二、恒大“无理由退房”举措或为资本运作考量

在国家宏观调控市场、鼓励房地产去库存的政策背景下，恒大推出了涵盖全国所有楼盘住宅“无理由退房”举措，从公开报道的数据上看，自2015年恒大实施“无理由退房”政策当月其来访成交率就提升了4-5个百分点，2015年累计销售2013.4亿元，同比增长超五成，市场表现卓有成效。

2018年8月31日媒体报道，自2015年恒大启动“无理由退房”重大举措，三年以来，年销售额从1315亿大幅攀升至5010亿，2018年全年有望突破6000亿。[2]另外，恒大此举不仅有利于“去库存”，显然也有利于加快恒大资金回笼，保持充足的现金流。根据本案当事人提供的材料及网上铺天盖的有关信息显示，恒大所谓的“无理由退房”，是建立在与其签订《商品房买卖合同》并完全履行付款义务的“理由”基础上。

具言之，在恒大购买住房，不论是采取一次性付款、银行提供按揭贷款，还是分期付款，只有按其要求支付首期房款、进度房款时、专项维修基金、预缴税费，才可以适用“无理由退房”政策，否则，需要承担双重违约责任，即购房人不仅需要补交滞纳金，承担违约责任，一旦主张退房时也不能“无理由退房”，需要按照恒大内部规定，扣除一定比例的房款。并且，即便购房人无任何违约行为，如果是通过恒大兼职销售人员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，也需要在房款中扣除销售人员佣金。并且，即便可以行使无理由退房之权利，但履行完毕有关手续后，购房人已缴纳的房款什么时候能真正退还，也或由恒大掌控[3]且恒大只向购房人支付房款本金而无需支付利息。

显然，恒大推出“无理由退房”之举措，可以起到快速融通资金之目的。

2015年4月15日，恒大无理由退房新闻发布会

2016年3月22日，恒大无理由退房一周年活动发布会

在恒大实施“无理由退房”政策一周年之时，2016年3月22日，恒大再次召开了活动发布会，据媒体公开报道：恒大“去年4月，恒大召开全国新闻发布会，宣布全国实施无理由退房，这也是中国首次由开发商承诺对所有在售楼盘实行“包退”，“将退房的权利完全交给客户”，“业绩飙涨”,“销售额、销售面积均创历史新高，而退房率仅为0.91%”。[4]如果报道属实，显然，恒大此举不仅达到了“去库存”、“融资”等目的，也如其所称，“进一步巩固了行业强企地位”[5]。

笔者认为，恒大之所以在推出“无理由退房”后仍能创造较低的退房率，一方面，可能是因为恒大的房屋质量确有保障、值得信赖、受购房人认可；另一方面，也可能是“无理由退房”中的“有理由”之限制条件，使得购房人并不能轻易退房，进而基于滞纳金、扣房款、税费、银行利息、诉讼维权成本等多种考量而未予退房。

三、恒大“无理由退房”是否构成欺诈？

检索裁判文书网可见，自恒大推出“无理由退房”举措以来，部分购房人在退房受阻后以“欺诈”为理由起诉恒大。但判断恒大是否构成欺诈，不能单从能否“无理由”退房这一层面进行探讨，尚需结合个案的具体情况，通过综合考量恒大在以“无理由退房”为由兜售房产的过程中是否具有欺诈的构成要素。单就“无理由退房”实为“有理由”来看，一般情况下，并不必然构成欺诈，且即便构成欺诈，结合判例来看，购房人也很难引用《消费者权益保护法》获得三倍赔偿。

（一）是否构成欺诈，需判断恒大是否具有双重故意

根据《民法总则》第一百四十八条，欺诈是指一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，结合《合同法》的相关规定，民事欺诈应具有以下四个构成要件：1、一方或第三人，故意告知虚假事实或者故意隐瞒真实事实；2、相对方因此陷入或维持错误认识（即欺诈行为与相对方陷入错误认识存在因果关系）；3、相对方因该错误作出了不真实的意思表示（即该错误与不真实的意思表示之间具有因果关系）；4、该欺骗行为具有不正当性。

由此可见，判断恒大的“无理由退房”是否构成欺诈，需要结合个案具体情形，即恒大在实施“无理由退房”过程中的具体宣传内容以及购房人在与恒大签订《无理由退房协议》、《无理由退房承诺》时的具体情形，进行综合分析。

所谓双重故意，是指欺诈人主观上希望或放任对方因欺诈陷入错误认识，并且希望或放任对方因错误认识作出不真实的意思表示。如果恒大出具的《无理由退房协议》、《无理由退房承诺》内容明晰，且购房人有自愿签署的情况下，一般则难以认定其具有欺诈之故意。例如东莞市第一人民法院作出的（2015）东一法南民一初字第1367号民事判决书以及包头市九原区人民法院作出的（2017）内0207民初1913号民事判决书中所体现的裁判要旨如下：

（1）本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告鸿郡公司均确认《楼宇认购书》已经解除，本院依法予以确认。《无理由退房承诺书》内容清晰明确，不存在原告所主张的误导情形；[6]

（2）本院认为，被告恒大地产集团包头有限公司对于“无理由退房”的宣传系售房广告中的一种，法律性质应为要约邀请，无理由退房的条件是还需另行签订《无理由退房协议》，并且须签订协议的告知及协议文本均在售楼大厅摆放，购房者直观可视、可查阅、可咨询知道该条件，并不存在隐瞒、欺骗，让消费者不知道该条件或不能知道该条件。[7]

（二）恒大如构成欺诈，购房人可采取的救济途径

如果恒大对外宣传“无理由退房”以及与购房人签订《无理由退房协议》、《无理由退房承诺》的过程中，隐瞒、曲解了“无理由”中的“有理由”限制，或有其他欺骗行为，在明知购房人无法取得满足“无理由”退房条件的情况下，仍然告知购房人后期可以不附加任何条件地进行无理由退房，使得购房人陷入错误认识，作出了不真实的购房意思表示，则构成欺诈。在此种情况下，购房人可根据自身情况选择以下救济途径：

1、与开发商或销售部门进行沟通、协商予以解决

考虑到维权成本等因素，在双方均具有愿意协商解决问题的合意时，购房人可在有效固定恒大或其销售部门具有欺诈行为证据的情况下，与其协商退款并赔偿损失。如果能沟通、协商解决问题，无疑是最简单的争议解决方式。

2、向相关行政部门及消协进行投诉、申请调处

购房人往往处于弱势地位，当不能或难以与恒大协商沟通解决争议的情况下，可以考虑向当地消协及相关行政主管部门进行投诉，申请介入对相关欺诈行为进行调查查处、调处（解），倒逼恒大积极解决问题。

3、按照《购房合同》或其他合同中的争议解决条款申请仲裁或提起诉讼

司法是维护公平正义、解决争端的最后一道防线，购房人亦可通过双方协议约定的争议解决条款来申请仲裁或提起诉讼。在这种情况下，依据《民事诉讼法》中“谁主张、谁举证”的一般举证规则，购房人需要对恒大存在的欺诈行为进行充分举证并使其达到高度盖然性（可能性）的证明标准，才可能获得仲裁或法院支持，否则将承担举证不能的不利后果。

（三）恒大如构成欺诈，购房人主张三倍赔偿尚有争议

首先，《中华人民共和国消费者权益保护法》的适用范围为消费者为生活消费需购买、使用商品或者接受服务。笔者认为，生活消费是指包括人们为满足个人所需而进行的消费，其中应当包括穿衣、吃饭、住房等个人生活必备的消费商品。因此，住房也应当是一种“消费商品”，购房人也属于“消费者”，应当受《消费者权益保护法》保护。例如晋城市中级人民法院在（2014）晋市法民终字第971号民事判决书中就认可了买受人在《购房协议》中应具有《消费者权益保护法》中规定的知情权与自由选择权，裁判要旨如下：

被上诉人铭圣公司在与上诉人陈晓龙签订该看楼协议时，未在附表中填写房屋坐落地址即要求上诉人承诺所看房屋为第一次所看，该行为侵犯了上诉人陈晓龙作为消费者的知情权和选择权，因此上述格式条款依法属于无效条款。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条，判决撤销城区人民法院（2014）城民初字第1209号民事判决。[8]

其次，对于非《商品房买卖合同解释》（全称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》）中规定的五类欺诈行为的欺诈案件中能否适用《消费者权益保护法》关于“三倍赔偿”的条款，在司法实践中则存在较大争议，尚无统一的裁判标准。例如新疆维吾尔自治区高级人民法院在作出的（2016）新民申1626号民事裁定书直接指出了房屋问题不适用《消费者权益保护法》中“三倍赔偿”，裁判要旨如下：

本院认为，《消费者权益保护法》基本上以对工业产品相关的消费者利益保护为主，其主要配套法律法规亦是针对动产而言。本案是因商品房买卖产生的纠纷，程永国、王金秀以合同欺诈诉至法院，原审法院依据《商品房买卖合同解释》予以审理并无不当。大和公司发出的宣传单显示程永国、王金秀所购房屋为明卫应当视为合同约定内容，双方签订合同后，因设计图纸的变更导致购买的房屋由明卫变更为暗卫，大和公司违反了合同约定，原判决根据双方合同的约定判令大和公司承担违约金并无不当，程永国、王金秀主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条由大和公司承担三倍赔偿的理由不能成立，原审未予支持并无不当。[9]

但是也有地方法院对能否适用《消费者权益保护法》中“三倍赔偿”的问题的态度略显模棱两可，例如广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终4229号民事裁定书，裁判要旨如下：

涉案房屋的实测面积超过约定面积的面积误差比绝对值，双方均应按照合同约定履行，故李滨应当补缴相应的面积差异款，原审对此认定并无不当。李滨上诉主张城建南沙公司故意隐瞒已有实测建筑面积的事实，但双方约定的是按套出售而非按套计价，故李滨的主张并无依据，本院不予采信。关于李滨主张的要求城建南沙公司赔偿三倍的欺诈金额，理据不足，本院不予支持。[10]

笔者曾安排助理人员检索了大量的案例，目前尚未发现有法院明确支持消费者在此类欺诈案件中可依据《消费者权益保护法》的规定主张“三倍赔偿”。但笔者认为，我国不是判例法国家，生效判决一般仅具参考价值，没有相关案例支持，并不代表绝对不能适用，且《商品房买卖合同解释》作为司法解释虽具有普遍约束力，但法律效力低于《消费者权益保护法》。笔者认为，司法实践中不应排除此类欺诈案件适用《消费者权益保护法》中“三倍赔偿”的空间！

住房问题是最大的民生问题之一，市场上不断涌现的购房纠纷应进一步引起国家机关的高度重视。笔者在此呼吁全国人大常务委员会能对购房欺诈案件能否适用《消费者权益保护法》关于三倍赔偿的条款作出立法解释。随着司法机关在审理该类案件在适用法律过程中对具体应用法律问题的进一步洞悉和研判，也希望最高人民法院能适时作出新的司法解释，以加大对购房人合法权益的保护力度。

四、恒大在“无理由退房”中设置限制条件或违背诚实信用原则

诚实信用原则是民事领域中的“帝王规则”，应当时刻贯穿于双方实施的民事法律行为以及据此签订的合同之中。对于涉及到影响购房人是否订立购房合同的重要因素（即无理由退房政策），更应当信守承诺以彰显法律原则。

在相关案件中，恒大制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房人的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。

在这种情况下，恒大公司在与购房人签订《认购书》时未明确向购房人告知、解释该承诺书的具体内容并获得其同意的行为，不仅涉嫌剥夺了购房人的知情权和选择权，也有违公平和诚实信用原则，因此该承诺书不应对购房人产生效力。购房人仍可基于对恒大公司销售广告和宣传资料中“无理由退房”的一般性理解主张退房权利。例如漯河市中级人民法院在（2017）豫11民终2286号民事判决书中的裁判观点亦对此予以了支持，裁判要旨为：

本院认为，对于御盛公司在其广告中承诺的“无理由退房”，按照一般公众的理解应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任，御盛公司和魏壮壮对此也予以认可。御盛公司制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，但该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后的签订合同过程中对其具有约束力。御盛公司的销售广告和宣传资料的显著位置注明“无理由退房”，而没有对退房的限制性条件予以明确的、提醒消费者足以注意到的说明，仅在宣传资料的底端以非常小的文字予以限制性解释，甚至《古城传媒》广告底端的文字根本不能辨识，均不能起到明确告知消费者的作用，据此该销售广告和宣传资料对于向御盛公司发出订立购房合同要约的消费者（包括魏壮壮）而言，御盛公司“无条件退房”的承诺是没有其他附加条件的，即购房者在合同履行终结前均有权随时解除合同且无需承担违约责任。御盛公司不能提交其与魏壮壮共同签字的承诺书，也不能证明曾在签订《认购书》之前向魏壮壮明确告知、解释过该承诺书的具体内容并获得其同意，剥夺了购房者的知情权和选择权，有违公平和诚实信用原则，因此该承诺书对魏壮壮不产生效力，魏壮壮基于对御盛公司销售广告和宣传资料中“无理由退房”的一般性理解的权利仍然存在。[11]

五、在“无理由退房”中设置格式条款限定条件或属无效

恒大与购房人签订的《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》应属格式合同，且恒大未对上述可能影响购房人与其签订合同的重要格式条款作出任何形式的解释，或违反了诚实信用原则。依据《合同法》及《合同法解释二》之规定，在“无理由退房”中设置“理由”、附有“条件”限制，应属无效的格式条款，购房人可从一般意义上对“无理由”进行“无任何理由”或“无任何限定条件”之理解。

例如，天津市第二中级人民法院在（2017）津02民终3515号民事判决书中也作出了与笔者观点类似的裁判，裁判要旨如下：

被告承诺的“无理由退房”政策对于原告与被告帝景公司之间是否会签订《认购书》以及原告是否会交纳定金具有重大影响，因此《无理由退房承诺书》应当视为原告与被告帝景公司之间商品房预售合同内容的一部分。被告帝景公司作为开发商既然承诺无理由退房，即应在购房人提出退房即解除合同时，无任何限制地为购房人提供退房服务，但被告帝景公司以退房需满足其他限制性条件为由拒绝向原告退还定金的行为，违反了诚实信用原则。

故被告帝景公司对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款，对于原告不具有约束力，对于原告要求与被告帝景公司解除《认购书》并退还定金的诉讼请求，予以支持。[12]

六、即便购房人不满足“无理由退房”之限定条件也不一定构成违约

根据《无理由退房协议书》以及《无理由退房承诺书》内容显示，只有当购房人与其签订了《商品房买卖合同》并满足其他条件时方可行使此种合同解除权。但从法理上讲，只要购房人的“违约”（即不满足条件时要求无理由退房）行为是不可归责于其自身的，则购房人就不应当承担相应的违约责任（即定金罚则）或遵守恒大单方主张“扣除一定比例房款”的规定。

在类似的案件中，恒大通过对“无理由退房”进行宣传，容易误导购房人认为“无理由退房”即是不受任何限制的退房。按照文义理解，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应再对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。并且，从承诺的实质意义上讲，恒大公司推出无理由退房决定，如其宣传旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务。[13]既然做出了该承诺，就不应对他人行驶权利时再设置障碍，且履行退房义务并不会对恒大构成侵害，反而从正常理解的角度，更符合其推出该政策之本义。

因此，即便购房人不满足“无理由退房”之限定条件，当购房人要求退房的“违约”行为是不可归责于其本人的，不应承担违约责任（即定金罚则），恒大应当返还定金及购房款以及相应利息。例如，漯河市中级人民法院于（2019）豫11民终64号民事判决书中亦支持上述观点，裁判要旨如下：

关于对“无理由退房”广告承诺的理解。因御盛公司在报纸、网络等媒体“无理由退房”的广泛宣传，使公众对御盛公司这一促销广告有着非常广泛的认知，因御盛公司未对“无理由退房”的开始时间提供证据证明，故御盛公司“无理由退房”的承诺对井新玲亦属有效。一审法院认为，按照文义理解，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。而且从承诺的实质意义上讲，御盛公司推出无理由退房决定，旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务，这是赋予买受人的权利，也是企业的社会责任。既然做出了该承诺，就不应对他人权利的行使设置障碍，且履行退房义务对被告亦未构成权利的侵害，反而更符合其推出该政策的本义。因此，双方未能签订本约的原因是存在误解，不可归责于当事人双方。综上，御盛公司的抗辩不能成立，10000元定金应予以返还。[14]

七、“无理由退房”之限定条件或可通过对《认购书》的法律性质转化得以成就

在本案中，金先生签订的《商品房认购书》实际上已具备了《商品房销售管理办法》第十六条中所要求的商品房基本情况、销售方式、总价款确定、付款方式、时间等《商品房买卖合同》中应约定的主要合同要素，且当事人亦已履行了部分付款义务，恒大也接受了购房款。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《商品房认购书》应当被认定为《商品房买卖合同》。在这种情况下，其已经不再具备预约合同的性质，故不应再适用定金罚则，同时该情形也导致了“无理由退房”条件的成就，可以适用双方签订的《无理由退房协议》进行无理由退房、退款。例如泸州市中级人民法院在（2017）川05民终886号民事判决书亦体现了类似观点，其裁判要旨如下：

本案中，双方签订的楼宇认购书对购买房产的位置、面积、单价、总价、支付方式、违约金等商品房买卖的主要内容进行了约定，双方达成了买卖特定商品房的意思合意。被上诉人按合同约定向上诉人交付了定金和首付款，被上诉人在向上诉人出具的《收款收据》中已将定金纳入了首付款金额。依照上述规定，双方签订的楼宇认购书明确了双方购买房产的基本权利义务，上诉人已实际收受了被上诉人交付的购房首付款，该楼宇认购书应认定为商品房买卖合同。经审查，因双方同意解除合同，合同解除后双方已履行的权利义务应恢复原状，故上诉人应向张森栋返还购房首付款并支付相应资金占用利息。[15]

八、结论与建议

不论恒大推出并实施“无理由退房”政策的初衷是什么，该举措无疑在房地产市场是具有开创性意义的。“将退房的权利完全交给客户”的“无理由退房”口号的提出，让购房人眼前一亮，信赖感大增，恒大亦得益于此政策，成功走出全国房地产市场低迷期，且“业绩飙涨”。

但推行该举措，是否达到了有关分析人士声称的“共同保障老百姓的购房权益、促进行业健康发展、助力房地产供给侧改革”之目的，至少在当事人金先生以及笔者看来，是存疑的。网上的负面舆情和其他购房人对此政策的口诛笔伐，例如“无理由退款就是个套“，“反对开发商霸权的店大欺客、各种霸王条款”[16]等，也随处可见。

笔者认为，恒大作为国内房地产龙头企业，应该对此予以高度重视。随着房地产市场回暖，无论如何，这种“无理由退房”理应切实成为一种彰显企业责任、更好地保障购房人合法权益的惠民实策，否则这种“有理由”之下的“无理由退房”政策，在宣传及实践的过程很容易导致缔约过失或民事欺诈的出现，故笔者建议，恒大应尽快修订完善“无理由退房”政策，避免此类纠纷的不断重演，而对于已有之纠纷，亦应抱以积极姿态予以妥善处理。

参考文献

①恒大城宣传无理由退房，消费者真要退定金却傻眼了_女士载自：https://www.sohu.com/a/272824854_363241 最后访问日期：2019年6月30日

②恒大无理由退房三周年 业绩猛增4000亿的奥秘?载自：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1607767496828149138&wfr=spider&for=pc 最后访问日期：2019年6月30日

③恒大悦珑湾“无理由退房”到底什么鬼 载自：http://bbs.zhoushan.cn/thread-795500-1-1.html，恒大无理由退房背后的重重陷阱，作者的买房血泪史载自：http://ts.voc.com.cn/question/view/291920.html 最后访问日期：2019年6月30日

④恒大“无理由退房”实施一周年：退房率0.91% 载自：http://news.163.com/16/0323/02/BIQE823Q00014Q4P.html 最后访问日期：2019年6月30日

⑤无理由退房实施一年成效显著销售大增 载自：http://news.xwh.cn/2016/0325/361711.shtml 最后访问日期：2019年6月30日

⑥（2015）东一法南民一初字第1367号万金连与东莞市鸿郡置业有限公司、恒大地产集团（深圳）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=3635ce2f-a751-4abf-a6a4-a93400a9f545&KeyWord=%EF%BC%882015%EF%BC%89%E4%B8%9C%E4%B8%80%E6%B3%95%E5%8D%97%E6%B0%91%E4%B8%80%E5%88%9D%E5%AD%97%E7%AC%AC1367%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑦（2017）内0207民初1913号丰红霞与恒大地产集团包头有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=0e735443-0a5a-4efc-84a5-a87300f752c6&KeyWord=%EF%BC%882017%EF%BC%89%E5%86%850207%E6%B0%91%E5%88%9D1913%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑧（2014）晋市法民终字第971号上诉人陈晓龙与被上诉人晋城市铭圣房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书 载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=861a1282-35b8-45e8-93b2-d9359daa7241&KeyWord=%EF%BC%882014%EF%BC%89%E6%99%8B%E5%B8%82%E6%B3%95%E6%B0%91%E7%BB%88%E5%AD%97%E7%AC%AC971%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑨（2016）新民申1626号程永国、王金秀与新疆大和房地产开发有限公司博州分公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=0a693c76-3b61-41b4-befd-a7c100c82d4f&KeyWord=%EF%BC%882016%EF%BC%89%E6%96%B0%E6%B0%91%E7%94%B31626%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑩（2017）粤01民终4229号李滨与广州城建开发南沙房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=cd8168f3-eb04-46b8-ae07-a79800bc74be&KeyWord=%EF%BC%882017%EF%BC%89%E7%B2%A401%E6%B0%91%E7%BB%884229%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑪（2017）豫11民终2286号魏壮壮、漯河御盛房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书 载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=cadaf52c-755c-46ce-a0e9-a85000c61869&KeyWord=%EF%BC%882017%EF%BC%89%E8%B1%AB11%E6%B0%91%E7%BB%882286%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑫（2017）津02民终3515号天津帝景房地产开发有限公司、魏毅奇商品房预售合同纠纷二审民事判决书 载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=ba9c51f1-702d-47e7-8ab7-a7e600a7b1a0&KeyWord=%EF%BC%882017%EF%BC%89%E6%B4%A502%E6%B0%91%E7%BB%883515%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑬恒大夏海钧总裁就无理由问题答记者：http://www.evergrande.com/news.aspx?tags=1&Newsid=1922

⑭（2019）豫11民终64号漯河御盛房地产开发有限公司、井新玲合同纠纷二审民事判决书 载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=7c4a2e8b-7179-4d85-9dd9-aa2400b9da99&KeyWord=%EF%BC%882019%EF%BC%89%E8%B1%AB11%E6%B0%91%E7%BB%8864%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑮（2017）川05民终886号泸州恒大南城置业有限公司、张森栋二审民事判决书载自裁判文书网：http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=75742e9b-7ef1-4267-9aa4-a84100957d34&KeyWord=%EF%BC%882017%EF%BC%89%E5%B7%9D05%E6%B0%91%E7%BB%88886%E5%8F%B7 最后访问日期：2019年6月30日

⑯亲历恒大客户退房遭遇：恒大的无理由退房的背后 载自：http://www.sohu.com/a/30807552_117348 最后访问日期：2019年6月30日

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