文|煮酒君

最近，著名宏观经济学家向松祚与月星集团老总丁佐宏的几个楼市观点，让人印象深刻。这几个楼市观点，即简明扼要，通俗易懂，又能让人感触颇深，甚至能感同身受。

向松祚认为，中国房地产市场狂飙突进已经接近尾声。他说，中国大规模建造房子的历史已经结束，房地产投资增速肯定持续放缓，2019年房地产投资增速不排除在5%以内。

平安证券发布的地产行业专题报告，给了最好的佐证。报告通过层层分析显示，2019年地产投资增速会在2%左右。这个数字，还远远低于向松祚的预期，可见千军万马做房地产的历史将要回归理性。

月星集团老总丁佐宏在某房产论坛上，对此进行过客观的分析，并担忧得发言称，传统的地产业模式将进入冬季，而且这个冬季没有春天。

丁佐宏说，从城市到乡镇，中国能做的房地产基本都做了，特别是一线城市，已经没有几块空地了，基本上都盖满了房子，所以用这样的方式继续做房地产，我看不到春天。

"房地产行业太容易赚钱了，所以大家都来做房地产。他说，"你看看全中国，有大的，有小的，是千军万马都在做房地产"。丁佐宏无奈得说，这样建迟早都要过剩。

实际上，过剩已经产生。2019年开年之初，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布过一篇报告，报告显示，2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，全国城镇地区有6500万套空置住房。

向松祚也对楼市的此种现状，进行过点评。他说，用一个词形容中国的房地产市场，叫"过剩"；用四个字，叫"严重过剩"。

潘石屹，更是直接扔出来一个巨无霸的数字。潘石屹说，中国房地产的市值是65万亿美元，超过了美国+欧盟+日本三个地方的数值。他对这65万亿美元的评价是：这个数字是怪吓人的一个数字。

煮酒君曾经计算过这个数字，按照现行的汇率，假设房子的均价10000元/平方，而且1套房子100平方来算，最后得出来的结果是4.4亿套商品房。这个数字是什么概念呢？如果是3个人1户，当前这些商品房可以容纳13多亿人；4人1户，可以容纳17多亿人，将近18亿。是不是觉得所有农民兄弟全进城，这些商品房都够住？

这个数字只是粗略计算出来的，实际上，2018年全国销售均价为8737元/平（较2017年上升10.7%，其中40城、三四线

均价分别为12715元/平、6560元/平，同比分别增长11.3%和10.6%），而住房面积也大都以小面积为住。得出来的4.4亿套，只能算是比较接近真实情况的概率数字，权当作为一个参考。

过剩的房子，并没有带来成交量的提升。反而，在2019年1月纷与春节期间，分别出现了不同幅度的下滑。易居房地产研究院的报告显示，2019年1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。

成交量可以说，是楼市的晴雨表与风向标。这个数据，让人看到楼市并不是太乐观。也许王健林选择退出房地产，是一种明知的决策。而王健林所说的这句，"万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业"，可能更是一种正确的选择。

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