废话少说，直接上干货，仔细看，今年最大的“欺头”来了！

为什么说是“欺头”呢？

首先来说说华润金悦湾

地处主城区，更是央企华润立志打造的一个高端豪宅产品，曾两度荣获“亚洲十大超级豪宅”的荣誉。

更让人受不了的是，金悦湾项目推出一期产品售价就已经达到2.2-2.3万元/平方米，而该批次房源均价在11500元/平方米左右（之前绿地新里城售价16000元/平米），虽说退去了精装的外衣，但在地理位置与大品牌开发商的豪宅项目综合之下，这样的价格简直是购房者的福音。（不知道一期的业主是否已经哭晕在厕所）

对于广大购房者来说，用刚需的价格购买豪宅的品质，是不是就一定是物超所值呢？

答案是：不一定。

首先该批次房源均是大户型，面积最小为203平方米（面积在203-279平方米，总价在234-321万），虽然单价不高，但总价摆在那里，显然适合改善型购房者。

其次从地段上看，华润金悦湾位于青羊区清波路77号，项目位于三环边

交通及配套上来看，并不算十分优越，虽然有三环主干道，但是项目一公里范围内没地铁（豪宅嘛，多是自驾出行），而且整体金沙版块都处于航线之上，一定程度会有噪音污染。

区域已经成熟，项目一街之隔，就是规划上千亩的百仁公园（尚未建成），其中，本批次推出的7、8、9号楼可以直面公园。500米范围内，还有苏坡公园、黄忠公园（金沙滨河公园）等配套设施。机关五幼、成都市花园小学清波分校区（公立小学），树德中学清波校区都在附近。

本批次开盘的是7、8、9、11、12号楼，2梯2户，目前主体建筑已完工，预计会在明年年底或者后年年初交房。其中，11号楼正对三环路，靠近加油站，所以也是这批次中价格最便宜的。

单价是诱人的，但是不要忽视大面积和高总价啊！户型200㎡以上，总价就是300万上下，三成首付也需要近100万，贷款200万，按照现在4.9的基准利率，上浮10%到20%，30年期算下来，月供高达一万！刚需就不要凑热闹了，金悦湾只适合深度改善客户，要是遇到家庭二套房，首付6成、7成，现金流也是拷问啊！

不能只看到眼前的狂欢。金悦湾这块地的拿地价格仅3600元/㎡，连锁反应，如今这个价格，实在是周边二手房的打击太大了，很多人资产都在被动缩水，还会加重大家持续观望的情绪。

不过外在原因，项目本身绝对是巅峰之作，虽然没有精装的加持，不可否认，仍然豪宅范儿十足。

其次是北大资源·颐和翡翠

高新区新川版块、最低183万别墅、单价12300-14000元/㎡，是不是，感觉忍用白菜价都不能形容此情此景，不住惊呼“这不是高新区，这不是别墅，这不是成都。”

项目位于高新区新川版块，就是原来的中和。与天府软件园一江之隔，距离地铁1号线天府五街站和华府大道站均只有1公里左右，交通还算便利。

本批次共有82套清水房源，其中17套棚改有优先，39套刚需优先，剩余普通摇号只有26套，150平左右的起步户型是叠拼房源，还有联排和独栋房源。

本批次可售房源。10、11、13、14、15、16栋为叠拼；23、24、25、26、27、28栋为联排。

13栋、14栋、15栋、16栋，是此次推盘的主力户型，一共36套。从房协公示的房源价格表可以看出，这36套，均是2跃3和4跃5。这类产品的面积在150平米左右，总价大约在200万左右。

200万不到就可以在成都主城区，甚至是城南高新区买叠墅，这个价格是极具冲击力。

不过，由于1楼是临街的底商，也就是说2跃3的下叠就在底商上面。噪音污染是没办法避免的，对于喜欢安静的业主来说，一定要考虑清楚。不过，还是有一点好处，就是二楼的阳台露出比较大，因为要遮挡一楼的商铺。

因为没有1楼花园等原因，13栋、14栋、15栋、16栋的下叠户型，比10栋、11栋的下叠小了70多个平米，价格也少100万左右。

能否买的到，这是购房者最关心的问题！

联排几乎没什么缺点，大开间，地下两层，地上三层，功能和尺度都够。南北向，采光好，不临街，占据小区最好的位置。但是200万的叠拼和400万的联排，这跨越的不是府河，而是长江。（土豪请忽略）

结合目前成都主城区二手高层的价格，这个价格无疑非常具有吸引力，是可以闭着眼睛拿下的。关键还在于自己的自住需求，地缘情况等，另外，联排别墅一共上上下下5层楼，居家而言，会频繁上下，有老人和小孩的存在安全隐患。而且装修至少需要200万，特别是地下两层的防水要求很高，总价600万的投入，需要一定经济的承受能力。

最后，如果预算有限，也不是特别喜欢叠拼，还特别着急买房的购房者，其实可以再等一等，根据房管局的消息，本月有超过3万套房源推出，还有一大波房源正在路上。

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