摘要:万科是国内最早开始多元化的房企之一,2012年提出地产行业已经进入白银时代,随即开始战略转型,重新定位为“城市配套服务商”。房地产调控“因城施策”加速,各个城市政策再也没有整齐划一的放松和收紧,开始进入百花齐放的灵活分化阶段。

这半年,别人家的房企都是怎么“突围”的?


2019年已然过半,又到了楼市和房企公布“半年考”答卷的时间。


这半年,调控“因城施策”。楼市掀起了三月的小阳春,然后马上冷静下来,回归了“稳房价稳地价稳预期”的主基调。

这半年,大房企的销售业绩还在稳健增长,而硬币的B面,是不少现金流紧张的房企,不得不转卖项目,断臂求生,甚至,直接破产关门。

当然了,还有一些莫名其妙的黑天鹅事件从中“搅局”。

在这努力“平稳”的半年里,楼市形势逐步发生着怎样的细微改变?别人家的房企是如何突围的?下半年,又会有什么聚焦的新方向?

无论你是房企从业人员,还是购房者,身在局中,或是在找时机入局,都想知道答案。

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这半年,房地产调控的复杂程度是空前的。

从1月份开始,中央反复重申坚持房住不炒,要防止楼市大起大落。房地产调控“因城施策”加速,各个城市政策再也没有整齐划一的放松和收紧,开始进入百花齐放的灵活分化阶段。

从大的方面来看,一季度,整体政策对市场乐观预期有所推动。有的城市利率上浮的水平有所下降,有的城市调整了限价及摇号等政策,也有很多城市加强了人才引进力度,以保障购房的需求。

然而,3月小阳春一冒头,政策马上偏向了紧缩。

在这一轮小阳春里独占鳌头的,市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策,成为阶段调控风向标。

同时,全国部分城市利率上浮水平止降回升,合肥、苏州、东莞等地基于地市升温也及时收紧了土拍政策。

但这不是市场的全貌,也有不少城市还在放松的路上。

广东珠海逐步放松限购,南京高淳区放松限购,湖北的四线小城恩施,甚至发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,直指房地产“不准降价”。

分化到区一级的精细施策带来了数量空前的调控。半年以来,地产调控发布了251次,平均每一天出台都要出台一条以上的房地产新政。中原地产研究中心统计显示,相比2018年上半年房地产调控192次,刚刚过去的这半年,调控同比上涨了31%。

哪座城市房价冒头,马上就会“挨板子”,哪座城市楼市萎靡,马上就会迎来刺激。这样高频的调控,带来的,是前所未有的,房价平稳的半年。

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2019年上半年百城均价累计上涨1.45%,较去年同期收窄1.19个百分点。

而成交面积不涨反增。2019年上半年,50个代表城市商品住宅月均成交面积约2750万平方米,同比下降了1.9%。

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平稳的湖面之下,是逐渐收紧的行业融资,和各家房企的暗涌不断。

克而瑞研究中心公布的数据显示,这半年,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,业绩微增4%,增速较去年明显放缓。

排在前面的,基本都是老面孔。碧桂园、万科、恒大,稳居冠亚季军。TOP30房企集中度还在上升中。


这半年,别人家的房企都是怎么“突围”的?


除了站在行业前列的“巨头”们,整个地产行业都不是那么好过。

时间过半,有百分之六十的房企,还没有完成过半的销售目标。

从公布销售目标的39家房企来看,今年目标增长率不到20%,较2018年降低了24.8个百分点。

但即便调低目标,上半年目标完成率超50%的也仅14家。

当然,房企业内素有上下半年业绩“四六开”之说,要求上半年完成50%的业绩,略显勉强。但贵为龙头房企,佳兆业和富力地产连这40%的完成率都没有达到,泰禾集团更惨,完成率甚至不到三成。

这就有点过分了。

上市房企尚且如此,更多的房企,在短暂的小阳春过后,又陷入了“借不到钱”和“卖不出房”的生死线。

一年前,宁波首富熊续强许下豪言,银亿集团要在2020年实现销售收入超千亿,利税超百亿。

一年后的2019年6月底,银亿集团因流动性危机难以化解,走上破产之路。

这不是今年上半年第一家非正常死亡的房企,但却是最大的一家。

此外,今年上半年,十几家房企接连被交易所质询,基本都是近年来快速扩张的企业,这些房企在账务处理上出现了许多疑点,最终,都指向销售放缓、利润下滑等导致的资金周转困难。

市场要“稳”,增量少了,想要在相对固定的市场中保住自己的蛋糕就已经很艰辛了,还想要分一杯更大的羹,难上加难。

别人家的房企,都是怎么突围的?

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别人家的房企是如何突围的?

全面收缩,聚焦主业似乎是一个方向。

就在刚刚过去的万科2018年度股东大会上,万科董事会主席郁亮被问及调控政策,他只说:

万科是一个“农民”,把“地”种好是我们的任务,至于政策怎么变我们都不预测,我们只应对。不管天气好和坏,我们都要把地种好,把粮食种出来。


万科是国内最早开始多元化的房企之一,2012年提出地产行业已经进入白银时代,随即开始战略转型,重新定位为“城市配套服务商”。

7年过去,2019年,万科提出要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,开始修枝剪叶。股东大会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜承认,多元化业务回报水平不尽如人意,尤其是养老、教育等业务。未来“万科将基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。开发业务是万科的基本盘”。

同为聚焦主业,有的公司追求“量”,有的公司更追求“质”。

房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。

中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱曾经这么表示。

丁祖昱表示,随着消费者日趋成熟,买房考虑更加全面,对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降,倒逼房企更加关注楼盘质量,研究提供更为合理的产品结构。

5月底,港企恒基兆业摘得北京孙河宅地,时隔20年再次回到北京住宅市场。以“慢节奏+高品质”著称的港企,重运营,重管理。

“高周转”模式事故频仍,在限购限贷的大背景下,面对要求越来越高的购房者,重视产品本身的升级迭代,提升产品溢价,似乎将是房企求生的另外一条出路。

而恒大似乎是另一个极端。

6月29日,恒大宣布,新能源汽车集团国能 93车型量产下线。从正式入局新能源造车领域,到量产车型落地,恒大仅用了一年时间。

这一年,恒大“全球扫货”,从电池到充电桩,再到整车制造和销售,用钱砸出了一整条产业链。

在地产行业之外,硬生生造出了一个高端制造的“龙头产业”,这种魄力,非常恒大。

唯一的bug在于,当下全球汽车行业都在陷入低迷,未来如何靠新产业赚钱,似乎是地产商转型永恒的话题。

别忘了,银亿是怎么死的。

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