2019年已然过半，又到了楼市和房企公布“半年考”答卷的时间。

这半年，调控“因城施策”。楼市掀起了三月的小阳春，然后马上冷静下来，回归了“稳房价稳地价稳预期”的主基调。

这半年，大房企的销售业绩还在稳健增长，而硬币的B面，是不少现金流紧张的房企，不得不转卖项目，断臂求生，甚至，直接破产关门。

当然了，还有一些莫名其妙的黑天鹅事件从中“搅局”。

在这努力“平稳”的半年里，楼市形势逐步发生着怎样的细微改变？别人家的房企是如何突围的？下半年，又会有什么聚焦的新方向？

无论你是房企从业人员，还是购房者，身在局中，或是在找时机入局，都想知道答案。

01

>>> 地 产 知 识 局 <<<

这半年，房地产调控的复杂程度是空前的。

从1月份开始，中央反复重申坚持房住不炒，要防止楼市大起大落。房地产调控“因城施策”加速，各个城市政策再也没有整齐划一的放松和收紧，开始进入百花齐放的灵活分化阶段。

从大的方面来看，一季度，整体政策对市场乐观预期有所推动。有的城市利率上浮的水平有所下降，有的城市调整了限价及摇号等政策，也有很多城市加强了人才引进力度，以保障购房的需求。

然而，3月小阳春一冒头，政策马上偏向了紧缩。

在这一轮小阳春里独占鳌头的，市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策，成为阶段调控风向标。

同时，全国部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、苏州、东莞等地基于地市升温也及时收紧了土拍政策。

但这不是市场的全貌，也有不少城市还在放松的路上。

广东珠海逐步放松限购，南京高淳区放松限购，湖北的四线小城恩施，甚至发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，直指房地产“不准降价”。

分化到区一级的精细施策带来了数量空前的调控。半年以来，地产调控发布了251次，平均每一天出台都要出台一条以上的房地产新政。中原地产研究中心统计显示，相比2018年上半年房地产调控192次，刚刚过去的这半年，调控同比上涨了31%。

哪座城市房价冒头，马上就会“挨板子”，哪座城市楼市萎靡，马上就会迎来刺激。这样高频的调控，带来的，是前所未有的，房价平稳的半年。

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2019年上半年百城均价累计上涨1.45%，较去年同期收窄1.19个百分点。

而成交面积不涨反增。2019年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交面积约2750万平方米，同比下降了1.9%。

02

>>> 地 产 知 识 局 <<<

平稳的湖面之下，是逐渐收紧的行业融资，和各家房企的暗涌不断。

克而瑞研究中心公布的数据显示，这半年，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，业绩微增4%，增速较去年明显放缓。

排在前面的，基本都是老面孔。碧桂园、万科、恒大，稳居冠亚季军。TOP30房企集中度还在上升中。

除了站在行业前列的“巨头”们，整个地产行业都不是那么好过。

时间过半，有百分之六十的房企，还没有完成过半的销售目标。

从公布销售目标的39家房企来看，今年目标增长率不到20%，较2018年降低了24.8个百分点。

但即便调低目标，上半年目标完成率超50%的也仅14家。

当然，房企业内素有上下半年业绩“四六开”之说，要求上半年完成50%的业绩，略显勉强。但贵为龙头房企，佳兆业和富力地产连这40%的完成率都没有达到，泰禾集团更惨，完成率甚至不到三成。

这就有点过分了。

上市房企尚且如此，更多的房企，在短暂的小阳春过后，又陷入了“借不到钱”和“卖不出房”的生死线。

一年前，宁波首富熊续强许下豪言，银亿集团要在2020年实现销售收入超千亿，利税超百亿。

一年后的2019年6月底，银亿集团因流动性危机难以化解，走上破产之路。

这不是今年上半年第一家非正常死亡的房企，但却是最大的一家。

此外，今年上半年，十几家房企接连被交易所质询，基本都是近年来快速扩张的企业，这些房企在账务处理上出现了许多疑点，最终，都指向销售放缓、利润下滑等导致的资金周转困难。

市场要“稳”，增量少了，想要在相对固定的市场中保住自己的蛋糕就已经很艰辛了，还想要分一杯更大的羹，难上加难。

别人家的房企，都是怎么突围的？

03

>>> 地 产 知 识 局 <<<

别人家的房企是如何突围的？

全面收缩，聚焦主业似乎是一个方向。

就在刚刚过去的万科2018年度股东大会上，万科董事会主席郁亮被问及调控政策，他只说：

万科是一个“农民”，把“地”种好是我们的任务，至于政策怎么变我们都不预测，我们只应对。不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来。

万科是国内最早开始多元化的房企之一，2012年提出地产行业已经进入白银时代，随即开始战略转型，重新定位为“城市配套服务商”。

7年过去，2019年，万科提出要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，开始修枝剪叶。股东大会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜承认，多元化业务回报水平不尽如人意，尤其是养老、教育等业务。未来“万科将基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。开发业务是万科的基本盘”。

同为聚焦主业，有的公司追求“量”，有的公司更追求“质”。

房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。

中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱曾经这么表示。

丁祖昱表示，随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。

5月底，港企恒基兆业摘得北京孙河宅地，时隔20年再次回到北京住宅市场。以“慢节奏+高品质”著称的港企，重运营，重管理。

“高周转”模式事故频仍，在限购限贷的大背景下，面对要求越来越高的购房者，重视产品本身的升级迭代，提升产品溢价，似乎将是房企求生的另外一条出路。

而恒大似乎是另一个极端。

6月29日，恒大宣布，新能源汽车集团国能 93车型量产下线。从正式入局新能源造车领域，到量产车型落地，恒大仅用了一年时间。

这一年，恒大“全球扫货”，从电池到充电桩，再到整车制造和销售，用钱砸出了一整条产业链。

在地产行业之外，硬生生造出了一个高端制造的“龙头产业”，这种魄力，非常恒大。

唯一的bug在于，当下全球汽车行业都在陷入低迷，未来如何靠新产业赚钱，似乎是地产商转型永恒的话题。

别忘了，银亿是怎么死的。