资本月报｜房企融资环境再收紧，发债规模持续低迷（2019年6月）

摘要：具体来看，本月境外债券融资成本8.25%，环比下降1.55个百分点，主要由于5月房企发行境外债券较少，且主要为一些发行成本历来较高的企业进行发债，从而拉高了成本，使得6月的境外发债成本下降较多。其中，本月企业境内外发债总量399.2亿元，环比上升77.0%，虽较于5月有了明显的上升，但仍低于2018年下半年以来的最低发债水平，在融资环境收紧的情况下，房企发债也受到一定的影响。

★ 本月关注 ★

政府对房地产融资严厉表态

预示融资环境保持收紧

6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，助长了房地产投资投机行为。这是继5月份银保监会发布23号文之后政府对于房地产融资的又一次严厉表态，预计房企的融资环境将会继续保持收紧的态势。

房企境内外发债额环比大幅上升

但仍然较为低迷

本月95家典型房企的融资总额为1044.18亿元，环比上升46.6%，同比下降26.1%。其中，本月企业境内外发债总量399.2亿元，环比上升77.0%，虽较于5月有了明显的上升，但仍低于2018年下半年以来的最低发债水平。本月房企发债融资成本7.44%，环比上升1.19个百分点；其中境外债券融资成本8.25%，环比下降了1.55个百分点，主要是因为5月份有较多发债成本较高的企业在境外发债，从而拉高了5月份的境外融资成本。

景业名邦申请上市

拟上市房企及物业公司为11家

本月18日景业名邦向港交所申请上市。而中梁控股则于本月26日通过了港交所的上市聆讯，预计将于7月16日于港交所主板挂牌。因此截至6月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物业公司分别有7家和4家。

福晟集团积极与信托公司进行合作

本月福晟集团继5月份和中建投信托达成合作之后，再度分别于爱建信托和平安信托达成了共300亿元的战略合作。在房企融资环境收紧的背景下，福晟与金融机构的积极合作有利于企业未来资金链的稳定

克而瑞出品

企业发债

债券发行：环比有所回升但低于近一年最低发债月份水平

本月95家典型房企的融资总额为1044.18亿元，环比上升46.6%，同比下降26.1%。具体的融资方式来看，境内债权融资538.64亿元，环比下降13.6%；与此同时，境外债权融资额397.5亿元，环比上升436%，占比也环比上升28个百分点至38%，境外融资额环比虽然实现较大的上升，但仍低于2019年前4月境外融资额最低月份的20.0%。融资总量最高的企业为金科股份，融资总量100.3亿元，主要是因为金科股份发行了3亿美元的票据，加上多家子公司进行银行贷款担保。

其中，本月企业境内外发债总量399.2亿元，环比上升77.0%，虽较于5月有了明显的上升，但仍低于2018年下半年以来的最低发债水平，在融资环境收紧的情况下，房企发债也受到一定的影响。具体的融资方式来看，境外债发行量为288.9亿元，环比大幅上升289.4%。本月境内债环比继续下降27%，其中，公司债发行量环比下降45.3%到73.5亿元，中期票据发行15亿元，环比上升50.0%。

综合来看，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点，主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，导致2018年下半年境外发债量骤减，而2018年底2019年初，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。

本月房企发债融资成本7.44%，环比上升1.19个百分点，主要由于本月境外发债的占比为72%，环比上升39个百分点，而境外发债成本大大高于境内。具体来看，本月境外债券融资成本8.25%，环比下降1.55个百分点，主要由于5月房企发行境外债券较少，且主要为一些发行成本历来较高的企业进行发债，从而拉高了成本，使得6月的境外发债成本下降较多。2019年上半年，房企新增债券类融资成本7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点。其中，境外债券融资成本达8.34%，较于2018年全年增长1.19个百分点。

具体企业表现来看，6月发债最高的企业为融创中国，发债总量41.2亿元，融创于6月11日发行了6亿美元境外优先票据。本月融资成本最低的为招商蛇口发行的12亿元的公司债利率也较低，仅为3.75%。截至2019年上半年，房企发债量最多的为中国恒大，主要为其于2019年1月和4月份共累计发行了60亿美元的境外优先票据。

债券期限：本月到期债券类310.2亿元

本月房企有17笔发债到期，金额共计310.2亿元，到期金额最高为招商蛇口2019年6月发行的35亿元的超短融。此外，绿地控股于2017年6月发行的5亿美元的境外债券也计划于6月到期。2019年上半年95家典型房企到期债券数额为2108亿元，是2018年全年到期债券的93%，房企2019年到期债券较多，面临偿债高峰期。

提前关注到2019年7月将有26笔债券到期，金额共计536.99亿元，单笔金额最高的企业为招中国恒大于2015年7月发行的一笔68亿元的公司债，中海地产于2015年7月9日发行的一笔6亿欧元的境外债也将于7月到期。2019年下半年，95家房企预计到期债券为1706亿元，是2018年全年到期债券的75%。

上市和股票

拟上市房企：排队房企及物业公司为11家

本月向港交所递交招股书的房企有万创国际和景业名邦。其中，万创国际是因为其2018年递交的招股说明书到期而重新递交，景业名邦则是一家成立仅6年的年轻房企。此外，中梁控股于本月26日通过了港交所的上市聆讯，预计将于7月16日于港交所主板挂牌。截至6月底，在港交所等待IPO的房企有汇景控股、海伦堡中国控股、奥山控股、新力控股、万创国际、景业名邦以及中梁控股七家。

在房企旗下物业管理公司方面，本月没有物业公司向港交所递交上市申请，然而本月有蓝光嘉宝服务以及和泓服务通过了上市聆讯，其中和泓服务预期将于7月12日挂牌上市。此外在期后的7月2日，银城国际旗下的银城生活服务向港交所提交了上市申请。因此截至7月3日，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务、和泓服务以及银城生活服务四家。

IPO和增发：旭辉宣布以股代息计划

本月没有房企和房企旗下物业管理公司在港挂牌上市。因此2019年截至6月底，在港上市的房企依旧为德信中国和银城国际两家，而物业公司方面也依然仅有滨江服务和奥园健康生活。与此同时，本月同样没有房企进行增发配股。然而，旭辉集团在本月5日宣布了以股代息计划，最多可发行3.88亿股代息股份，占经发行代息股份所扩大的已发行股份约4.75%，未来的动向值得关注。

股权变动：招商蛇口完成40亿元的股权回购方案

本月招商蛇口宣布已完成本次回购股份方案，共回购1.84亿股，总额约为40亿元。本次回购股份用途包括股权激励、员工持股计划、转换上市公司发行的可换股债券，其中回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划，回购股份的50%用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券，这就使得招商蛇口的员工激励以及可转债融资得以顺利推进。此外，本月也有多家房企出现了股东对所持公司股份进行增持或减持的情况。

股价变动：过半H股地产股出现上涨

本月地产股在H股和A股的表现有所不同，全月有超过半数的A股地产股出现了下跌，而又有超过半数的H股地产股出现了上涨。在H股方面，本月中国奥园的涨幅较大，月涨幅为29.63%，除了在月中进行了一段时间的小幅盘整之外基本处于上升通道中。这主要是因为花旗在月初首次给予了奥园“买入评级”，提振了市场信心。预期随着奥园在2016-2018年的拓展的项目进入结算周期，企业今年的销售及毛利将会得到较大提升。

在A股房企方面，华夏幸福的股价虽然在月初走势较为平稳，然后从6月20日期开始连续上涨，最终在6月整体涨幅达到了9.92%，在地产股中涨幅较大。

其他资本运作

本月福晟集团分别于爱建信托和平安信托达成了共300亿元的战略合作，再加上在5月份和中建投信托的合作，福晟最近在和金融机构的互动方面可谓是动作频频。然而企业在发债方面的动作却并不突出，今年仅在3月发行了一笔10亿元的公司债，在1月发行了一笔8.3亿元的应收账款ABS。在房企融资环境再度开始收紧的背景下，福晟提前与信托机构达成战略合作，有利于企业资金链的稳定，这对于集团的发展都是大有好处的。