房价不再是房价，房价依然是房价
来源 | 财主家的余粮（LucaizhuBenren）
有人拿给我一张图，是几个大型经济体50年来房价指数的变动情况。
图表来源：泽平宏观
他指着图告诉我，你看你看，房价永远涨！全世界的房价都是一直涨涨涨，涨涨涨，只不过是涨得多还是涨得少的问题——
所以，买房永远是最好的投资！
对于这种观点，范冰冰的声明最能表达我的观点：
房价不再是房价，房价依然是房价！
（一）房价，坐了货币的电梯
世界各国房价指数为什么最近50年都在一路飞涨？
这么给你说吧，2018年全球表现最好的股市是委内瑞拉，股票指数涨了100多倍，是全球涨得最多的股市——对比我们大A股，羡慕不？嫉妒不？想不想去买啊？
我赌你肯定不会去买！
因为，2018年全年，委内瑞拉的通货膨胀率高达1万倍，把股市的涨幅折算到美元上来，委内瑞拉的股市在2018年其实暴跌了95%，是全球表现最差的股市！
本来是全球表现最差的股市，当计价标准改变一下，立即就成为全球表现最好的股市，数字的魔力可真够魔幻的。
1970年到现在，房子的计价标准有木有改变呢？
下面是全球货币体系的核心——美元不同年份的货币发行量的对比。
数据来源于美联储，图表为本人所做
1970年之前，因为受到金本位的约束，美元的发行数量增长并不快。但最近半个世纪里，美元发行如同脱缰野马，几乎以每10年翻一番的速度狂飙。
你认为，1970年1美元的价值和现在1美元的价值，有没有改变呢？
听说过馒头与房价的故事么？
假定社会只有馒头和房子两样商品，馒头是必需品，房子是财富储藏品，10万个馒头，10座房子，社会上有20万元货币用于交易，馒头1元钱1个，房子1万元一座，现钱现货，钱货两清。
10年后，社会增加了180万元的货币，货币总量变成200万元，但依然是10万个馒头，10座房子。
馒头这样的生活必需品不能够长久保存，而且政府还对其价格进行严格管控（因为涨价太多会影响社会稳定），人们只能把钱投入到房子上，于是，馒头缓慢地从1元涨到2元，而房子，则会从1万元一座，上涨至18万元一座。
算下来，在馒头涨了1倍的情况下，房价需要上涨17倍才能让货币与商品交易相匹配。
这就是1971年以来全球各国房价的故事。
我想起来那个关于投资的段子——
三个人坐电梯从1 楼到10楼，一个人原地跑步，一个在做俯卧撑，一个用头撞墙。他们都到了10楼，有媒体采访他们，你们是如何到10楼的？一个说，我是跑步上来的；一个说，我是做俯卧撑上来的；一个说，我是用头撞墙上来的。
从房价的角度来看，电梯是什么？
电梯就是世界货币体系的变革，是人类关于财富计价基准的变幻。
这并非是我个人的看法。
耶鲁大学经济学教授罗伯特-席勒，以其《非理性繁荣》一书的思想荣获诺贝尔经济学奖。在这本书中，席勒详细研究过世界各国的房价，结果发现，剔除通货膨胀因素，直到日本在1985年吹起房地产泡沫之前，除一些特殊原因所导致个别城市房价阶段性上涨之外，人类经济史上从未出现过全局性的房地产价格上涨。
比方说，席勒统计的美国1890-2019年130年的真实房价指数，是下面这个样子。在2000年以前的110年间，美国的房价涨涨跌跌，但扣除通胀之后房价指数整体上基本持平。
数据及图表来源：https://www.multpl.com
举国性的房地产泡沫，1985年在日本出现，后来蔓延到北欧和东亚、东南亚，然后再到西欧，再到美国，再到中国，完成了全世界的扩张。如果剔除真实通胀，真正的全球性房地产价格上涨，只是21世纪才出现的全新现象。
问题来了——
第一，为什么以前从未出现过全局性的房地产泡沫？
第二，为什么21世纪以来会出现全球性的房地产泡沫？
（二）房价，不再是房价
1944年，美国主导下建立起被称为“布雷顿森林体系”的世界货币金融体系。
1）美元和黄金固定比价，1盎司黄金=35美元，美元等同于黄金；
2）美国承担兑换黄金义务，其他国家政府或央行，随时可依据35美元/盎司的价格向美国财政部兑换黄金；
3）其他国家货币都明确含金量，然后和美元确定比价，依赖于美元储备发行货币；
4）设立国际货币基金组织（IMF）和国际复兴开发银行（世界银行前身）来管理和协调各国的汇率及货币，维持金融体系的稳定。
因为各国货币都以美元为基础而发行，而美元又挂钩黄金——所以，某种程度上说，1971年之前，整个人类的货币都是以黄金为锚的，有多少黄金，才能印多少钱。
至于全球黄金产量嘛，每年就增加那么一点点（1.5%左右），这个速度基本与人类实物财富的增加相匹配。普通人只要通过努力工作和诚实劳动挣钱，不用管什么货币贬值和财富缩水的问题，普通人也丝毫没有必要学习什么投资理财之类的花样，更不需要了解无数复杂晦涩的金融知识。
图表来源：格物资本
至于房子，这个时候只是一种生活必需品，绝大多数人购买房子也是为了居住，不会有人去想着什么保值增值，更不会想着炒房发财……
这样一来，怎么可能会出现全球范围内的房价上涨？
然而，1971年8月15日，美国政府宣布放弃美元兑换黄金的义务，布雷顿森林体系崩溃，人类一下子进入纯度100%的纯信用纸币时代。
哪个政府不喜欢使劲儿印钞、给自己增加无上的权力呢？
1960年底，美元基础货币仅有419亿美元，广义货币为2982亿美元；
1970年底，美元基础货币有663亿美元，广义货币有6265亿美元；
1980年底，美元基础货币就暴增至1445亿美元，广义货币则暴涨至1.6万亿美元。
没有黄金的约束，美国印钞速度比过去10年快了一倍，而绝大多数其他国家的货币，依然习惯性地沿用挂钩美元的方式，这意味着全球的货币供应扩张基本与美元的扩张一致——直到现在，这一模式也没有根本性的改变。
因为货币失去了价值标准，人们涌向高流动性的黄金和大宗商品（股市则由于国债收益率飙升而暴跌），由此导致1970-1980年黄金暴涨、原油暴涨，物价飙升，经济陷入滞胀……
要解决滞胀问题，最核心的方法，就是要找到“蓄水池”来容纳新印刷的美元洪流。
一开始，美国想到充当“蓄水池”的可以是原油，让中东产油国使用美元结算，凡是需要原油的国家都必须存储大量美元（直到今天也是如此），从而保证美元的国际需求，让美元依然能够牢牢地充当世界货币一哥。
然而，这个方法存在着很大的弊端——原油关系着现代工业社会的方方面面，而靠原油涨价吸纳美元，不仅不能解决民众痛恨的通胀问题，甚至是加剧通货膨胀，副作用太大了。
还有一种“几乎没有副作用”的方式——金融创新，就是大力发展金融市场。
于是，1971年-1986年，就成为美国迄今为止最重要的金融创新时期。
“创新”的核心，是资产证券化，只要是能产生现金流的东西，都尽量将其变成标准化投资品种。然后，大家拿着美元，就可以在美国金融市场这个池子里投（du）资（bo）了。只要大部分的美元都在这个池子里流转，没有更多的美元溢出到外部，美国乃至全世界以美元计价的基本商品和服务，就不会涨得很离谱，老百姓也会觉得很满意……
从1985年开始，这些“金融创新”的成果在美国得到了普遍应用，不断开发新的证券品种，然后水池就变得越来越大、越来越大，就能容纳越来越多的美元。
1970年，全球“债券+股票”的总市值，在3000亿美元以内；
1980年，全球“债券+股票”的总市值，大约在1万亿美元；
1990年，全球“债券+股票”的总市值，扩张到了23万亿美元；
2000年，全球“债券+股票”的总市值，扩张到了64万亿美元。
效果也很显著，在美元货币不断增发的时候，通胀却不见了踪影，连油价也降了下来。
1990年底，美元基础货币增至2966亿美元，广义货币增至3.27万亿美元；
2000年底，美元基础货币增至5900亿美元，广义货币增至4.91万亿美元。
然而，到了2000年左右，实体经济中凡是能开发成标准化的证券品种，基本都开发完了，而货币还要不断增发，怎么能够继续让民众保持住“没有通货膨胀”的幻觉呢？
何以解忧？惟有房产！
相比其他任何的实物资产，房地产几乎涉及全社会每一个人，其资产规模巨大到无以复加。如果，如果能把房地产绑定到信用货币扩张的战车之上，货币超发问题在很大程度上就可以迎刃而解。
继续拿馒头与房子的故事来讲。
10万个馒头，10座房子，20万元，馒头1元钱1个，房子1万元一座。
现在，政府贴心为人民服务，房子交易开始实施预售和首付制度，2000元就能得到未来一所房子的拥有权，于是很多没有房子的人开始首付2000元、贷款8000元来购买新房屋。2000元人们倒是拿得出，但另外的8000元从哪里来呢？
当然只能是央行印钞！
想想看，1万元的房子2000元首付，相当于让大家购买力提高了4倍，他们当然要买买买了，这么多人买，房价上涨是不言而喻的事情。
贷款买房，房产抵押，按月还供。这样优质的贷款，央妈当然是鼓励大干快上。于是伴随着贷款的发放，巨量钞票就这么无中生有一批又一批地印出来。房价继续上涨，人们更加愿意贷款买房，于是把央行印刷出来的钱再度投入房地产市场，然后，又一轮贷款开始。
最终，形成了房价上涨与信用货币互为因果的派生关系，贷款越多，房价越涨，这引发更多贷款（更多央行印钞），房价进一步上涨……
2001年，美国进入降息周期，贷款利率一路下降，而美国联邦政府也适时喊出了“让每个人拥有自己的住房”的美国梦，低息贷款、专项补贴，政府支持企业帮助等政策陆续推出。
美联储降低利率、放松信贷，联邦政府鼓励“美国梦”，金融机构发现赚钱机会。整个社会推波助澜之下，美国的房产价格不断上涨，人们发现买房就可以坐等房价升值，于是越来越多贷款人开始买房。在金融部门有意放松之下，甚至连无资产、无工作、无收入的人，都可以申请贷款购买大房子……
截至2008年的顶峰时期，全美按揭贷款总体量约为12万亿美元，绝大部分都被打包成各种各样的MBS产品在市场上销售，再加上政府支持企业本身所发行的美元债券，房地产相关金融产品总规模超过了美国国债额度，容纳无数美元在其中流动，让房地产市场成为美国迄今为止最重要的蓄水池之一。
至于中国这种以间接融资（银行贷款）为主且金融机构普遍国有、土地基本国有的情况下，房地产更是成为了信用货币扩张的天然同盟。1998年，中国取消传统的福利分房，制造出商品房购买需求。接下来，持续压低银行借贷利率并控制土地供应，让人们感受到房价上涨，房价上涨与信用货币扩张，很快进入缠绕着的螺旋式上升模式……
1980年以前，人们尚未普遍将房地产视作可交易大类资产，各国连成体系的统计数据都没有；
今天，全球房地产的总市值已经变为280万亿美元……
2000年以来，因主要国家（除日本和德国）房地产价格的上涨都远超广义货币的增速，人们发现，房地产不仅可以居住，更可以保值升值。于是越来越多的普通人通过贷款来买入房产，这进一步推升了房地产价格的上升。也让越来越多的人相信，诚实劳动毫无意义，房产投机才能发财致富……
那么，进一步的问题来了——
房价上涨有没有尽头呢？
为什么日本和德国最近20年房价就没怎么涨呢？
（三）房价，依然是房价
“馒头与房价”的故事告诉我们，房价上涨与信用货币扩张互相促进，但这有个前提条件：
要有越来越多的人申请贷款。
如果没有人申请新贷款，央行的货币就无法印出来，房价也就涨不下去，而这些贷款最终在宏观经济上的体现，就是债务杠杆，特别是“企业部门+居民部门”相比GDP的债务比例。
这个逻辑不难理解——
欠债太多，别说本金付不起，连利息都可能付不起，还怎么申请新的债务？
从宏观上看，不考虑金融体系内部，实体经济可分解为政府部门、企业部门和居民部门三大块。在整体债务比例不高的情况下，企业部门和居民部门增加债务，相当于民众兜里有了更多可花费的钱，自然能为房价上涨提供动力。但如果政府部门欠下大笔债务，这些钱，一般情况下不会进入到房地产市场。
另一方面，在当代信用货币之下，政府欠大笔债务，理论上说，可以通过央行直接印钞偿还。耍流氓地说，其承担债务的能力是没有尽头的。但是，企业部门+居民部门债务，是不可能有人替你偿还的——所以，企业部门+居民部门的债务负担，一定有一个极限，到了这个尽头，房价就不大可能上涨了。
这个尽头是多少呢？
大约是GDP的200%。
2017-2018年，我在文章中曾多次展示下面的这张图：
大型经济体中曾发生过房地产泡沫的国家（日本、泰国、西班牙、美国）和房地产价格可能到顶的国家（中国、加拿大、澳大利亚）的企业部门+居民部门/GDP的比例。
数据来源：国际清算银行（BIS），数据截止到2016年
当我第一次展示这个图的时候，加拿大和澳大利亚的房价依然如火如荼。但时至今日，这两个国家都传出了房地产价格大幅度下跌的新闻。
为什么会出现这种情况？
一旦民间债务达到200%的比例，就意味着社会整体债务负担过重，失去了更多借贷的能力——按照现有信用货币发行规则，没有更多的借贷，就没有更多的货币，就意味着整个社会的信用扩张链条开始停滞……
（更详尽的逻辑参见“货币的莫比乌斯之环”一文）
有人总结过去20年全球各国的房价上涨：
短期看供应、中期看货币、长期看人口。
但这都是过去，如果要看未来，我给添上一个说法：
未来看债务。
当然，如果发生金融危机，为了“救市”，政府可能通过市场上的债券购买等手段，将民间一部分债务承担过来，然后由央行予以货币化，这样货币就可以继续扩张。
如果政府承担民间的债务足够多、货币扩张规模足够大，而且钱通过资本市场，也确确实实进入到了民众的手中，这就能够阻止房价进一步下跌，甚至再次开启房价上升之旅，在世界主要经济体中，最好的例子莫过于2010年迄今的美国。
日本的例子更为典型。
1985年开始，日本通过放松货币和信贷的方式，第一个吹起一轮举世闻名的房地产泡沫。当泡沫破裂的时候，政府也赶紧出手救市——日本政府不是通过市场上公开购买债券来救市，而是通过央行直接给大型金融机构注资来救市。
可是，大型金融机构的负债基本上都是天文数字。日本政府救市的钱，只是在这些金融机构之间用于偿还债务，根本无法流入普通人的口袋里去。2013年之后，日本央行又通过大规模购买国债甚至股票的方式，期望钱流入到普通人那里去，但一直收效甚微，央行所印出的钱，主要还在金融体系内空转——政府承担了高得怕人的债务，央行也印刷了天量的货币，但房价却只有很小的涨幅。
有人问了，为什么德国的房价一直没怎么涨？
其实，德国不仅房价一直低迷，其资本市场也一向不怎么发达，除了印钞控制较为严格之外，德国对于纯粹的发展金融市场没什么兴趣，不希望很多的钱流入到不事生产的金融体系或房地产体系中来，而是希望它们流入到制造业和实体经济中。所以德国出台了一系列限制炒房的措施（租房有保障、空置有处罚），不允许将房地产市场金融化。
所以，尽管欧洲有一些国家吹起了房地产泡沫（如英国、西班牙、爱尔兰等），但欧元区最核心的德国，其房地产却一直以承担居住功能为主——没有金融化，哪里来暴涨？
说到底——
房产金融化的程度，决定了房价上涨的高度，
房价不再是房价！
民间债务的规模，决定了房价上涨的时限，
房价依然是房价！
下面这张图，是国际清算银行最新统计的主要经济体政府+居民+企业的债务状况，你可以判断一下，哪些国家的房地产还有上涨潜力？
