【老潘说】问个问题，市值最高的房企，是谁？

咋一想，应该是三巨头碧桂园、万科、恒大之一吧？

正确答案并非如此，中国市值第一房企是“新鸿基”！

1，数据说话，老潘特地查了今天7月9日的收盘市值。新鸿基今天总市值3801亿港元，销售冠军碧桂园2435亿港元（差了近1400亿），恒大2855亿港元，万科3425亿港元。

2，市值貌似差不多，但销售收入的差距，就让人“心惊”了！

新鸿基2018物业销售只有146亿港元，但总租金收入却高达123亿。而与之对比的碧桂园2018年销售额7287亿，万科，恒大都在6千亿以上。的确，虽然销售远远不及碧桂园，万科，但新鸿基在运营、服务收入的“优势”，又是碧桂园、恒大、万科等汗颜的。表面是收入结构的差异，实质是商业模式的差异，这也是为何国内龙湖一直多年学习新鸿基的原因之一。

3，股市2018年是寒冬，2019年上半年迎来回弹，房地产行业也不错，2019上半年地产股整体走强，年中房企市值表现普遍好于年初。

2018年为何差？核心除了股市大环境不好外，房地产2018年被“万科活下去”、731会议调控、去化率大降、下半年每个月销售额锐减等让投资者对房地产的预期变得非常差，导致2018年底很多房企市值下降的惨不忍睹。

而2019年上半年4大利好，促进了房企市值回弹。总结下来。

• 其一，销售业绩上涨，尤其是3、4月小阳春以及6月的半年冲刺，整体一改2018年三季度之后的灰暗心情，小阳春，刺激了地产股票的上涨行情；

• 其二、信贷环境好转，融资压力降低；

• 其三，政策面2019年是一个稳字，以稳为主，一城一策，让预期从过去2018下半年的惊恐焦虑，到2019年上半年反而相对踏实，

• 其四，行业优胜劣汰，洗牌加剧，上市房企往往规模优秀，且具有融资优势，反而比较优势明显。

当然，区域而言，由于上半年粤港澳大湾区发展规划出台，导致在大湾区内有丰富土地储备的房企受利好影响实现较大幅度上涨，比如中国奥园、粤泰股份等。

4，基于以上4大变化，2019上半年地产股整体走强，年中房企市值表现普遍好于年初。

从总量看，2019年上半年百强市值房企总市值为5.2437万亿，相比2019年初4.4439万亿元增长18%，换句话说，如果你2019年上半年买入1000万地产股，你半年就平均赚得180万。

从个体看，在2019上半年度市值百强榜中，总市值上涨房企的数量，也“遥遥领先”于总市值下降的房企。具体来看，2019年上半年，87家企业总市值实现上涨，13家企业总市值缩水。其中

• 大悦城、中国奥园、粤泰股份半年度涨幅超过100%，大悦城更是以184.76%的涨幅高居榜首。

• 反过来，卓尔智联、力高集团、华人置业、嘉凯城半年度跌幅均超过10%，领衔跌幅榜。

5，房企销售额牛，但市值还是相对不如意。

如果按照上半年完成400亿元销售额即为冲击千亿规模的候选房企，则预计今年全年千亿房企数量将会增加至40家左右。而千亿市值房企阵营较为稳定，基本保持在15家左右，按照上述数据对比，成为千亿市值房企比成为千亿销售规模房企难度更大。

来源：中指研究院 CIA

股市，在2018年寒冬后，于2019年迎来回弹，整个上半年大盘震荡回升。

伴随着中央及地方两会房地产市场调控基调“以稳为主，一城一策”的确定，大部分地区调控政策仍以稳定为主，同时信贷环境改善、融资压力降低、房企2019上半年业绩保持稳定增长，优质地产股受到追捧，股价持续上涨，市值不断增长。

说明：数据来源为公开资料，最终解释权归中国指数研究院所有；

时间节点为2018年12月31日-2019年7月8日，

样本范围为内房股和A股上市房企，并剔除部分ST及业务转型的企业

规模来看，行业市值延续回升格局，龙头企业领先地位持续保持。

截至2019年7月8日，前100房企市值合计39888.3亿元，整体较2018年末增长22.1%。其中有41家内房股，59家A股。

分阵营来看，前10房企总市值之和达20541.2亿，占TOP100的51.5%，强者恒强的态势延续。龙头房企凭借广布局、高品质、快周转、强营销等综合竞争力，获资本市场持续青睐。

从涨跌幅来看，91%上市房企市值得到提升。

截至2019年7月8日，91家房企总市值较2018年末增长，其中15家涨幅超过50%，35家涨幅超过30%。

一方面受A股和港股大盘整体走高的影响，投资者投资信心有所恢复；另一方面则与投资者更加关注企业不断提升的内在价值有关，尤其行业的去杠杆效果显著，优质房企对产品品质和盈利能力的持续提升，提升了投资者的信心。

此外，值得注意的是，个别企业管理层的变动对市值产生了巨大影响。如新城控股前董事长身陷风波，公司选举董事及总裁王晓松任董事长。截止7月8日收盘，股价报收31.12元，市值缩水261亿元，A股新城控股股价已连续三日跌停，资本市场对企业估值预期普遍下调。

2019年上市房企市值涨幅TOP10

截至2019年7月8日，市值涨幅前10家上市房企市值涨幅均值93.8%。其中

• 大悦城以179.9%的涨幅领跑榜单，

• 中国奥园和粤泰股份分列第二、三位，涨跌幅均高于120%。

具体企业来看，上市房企市值上半年大幅上涨主要得益于以下两个方面：

一、企业经营状况的持续改善和盈利能力的不断提高。

如时代中国控股、大名城、建发国际集团、花样年控股等上市房企，2018年业绩表现良好，进入2019年业绩持续增长，股票价值获资本市场高度认可。

二、通过扩张、收缩与内变型价值经营手段提升企业价值。如

• 大悦城与中粮地产重组，进一步增强企业竞争力，获得投资者青睐；

• 中国奥园通过分拆旗下奥园健康上市进而获得更高估值；

• 越秀地产先后与阿里云、广州地铁建立战略合作伙伴关系，提振企业股价走强。

2019年上半年，股票市场节后回暖，又恰逢房企公布业绩的密集时期，地产股市值顺势回升。

短期来看，求“稳”将是房地产政策主基调，有关的政策微调将会成为常态，上市房企市值仍会产生波动；中长期来看，随着行业进入调整周期，龙头房企的市场占有率将进一步提升，未来企业市值仍有较大增长空间。

也就是昨天，港交所披露信息，旭辉集团创始人林氏家族“增持”旭辉控股（00884.HK）股票共计3250万股。

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