1

2019年中的拆哥，不得不说，现在的楼市静悄悄：

｜因为市场上流动的钱，变少了。

就在上周，给房地产行业提供逾3万亿融资余额的渠道，可能要“拧紧水龙头”。

你知道，这个渠道是房地产信托。

据媒体报道，银保监会约谈了部分“房地产业务增速过快、增量过大”的信托公司，并发出了警示。

那么下半年货币端到底怎么走？

｜开发商的钱变紧，买房人的钱维持现状。

北京的新房、二手房、土地市场的“前高后低”，是今年上半年楼市的明显特征。

2018北京法拍房的数量都在大幅度增长，增量为70%。图表中是4月份的情况。进入6月份以后，北京法拍房再次下滑，说明市场上资产流动性下滑。

｜法拍房的增减，本质上是企业运行的晴雨表。

华润6月底拿下石景山古城楼面价5.5万/平米的不限价纯商品房地块，而周边中海的房子才卖5.8万/平米。

不论短期调控还是长效机制，房地产政策总体目标是一致，即保持市场基本稳定，防止大起大落。

大家也看到了，上半年北京通过压缩手续办理，二手房的交易周期，得到大幅缩短，促进了市场交易。

2019下半年“认房认贷”这一核心紧箍咒不会破，新房土地限价在长效机制允许的范围内，将适度灵活，促进资金的流动。

2

稳，仍然是房地产长效机制的核心要义。

北京新房目前的库存去化周期，缩短到17.5个月。拆哥按目前增量-存量的情况测算，这种不温不火市场行情还会持续至少8个月。

三季度中度偏冷，基本可以确定。但四季度有可能交易量较往年略有回升。

北京的二手房，进入6月份成交量萎缩，成交价格在逐步回调，五环外郊区的感受最为明显。

从2018年四季度以来，随着新建住宅大批量入市，北京库存持续拉升，目前数据是927万平米，库存面积同比增长了60%。

2019上半年，北京全市二手住宅网签总量为72603套，比2018年下半年下降5%，同比下降也是5%。

这一指标较2018年上、下半年减少约4000套。

｜单看上半年数据，网签量为2015年以来最低。

从2017年“317”以来，北京二手房有三轮小的反弹，分别出现在调控后第5、17、26个月。

拆哥判断，准备购房的粉丝，至少在今年的金九银十，不必担心房价上涨。有一定的波动是正常的。

3

买房子，买的是品质还是地段？怎么来衡量？

6月份，住建部的数据，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及投资近万亿元。

然而在京楼横盘期，大家会发现一个沉重的话题：

｜老破小越来越难卖了。

比如通州，即便是城市副中心，也出现分化——单价5万以上次新，尤其是中高品质5.5万的二手房，成交活跃，价格稳中有涨。但是单价4.5万以下的老破小，带看量都少得可怜。

在大兴、石景山等地，改造的预期遥不可及，老破小出售面临的窘境更是雪上加霜。

其实，更危险的是“老破大”。拆哥很早就提示过，100平米以上的老旧房，若没有学区的加持，出售将越发困难。

《经济参考报》有一句经典的定调：“收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。”北京不是收缩型城市，但是：

｜局部郊区会成为收缩型片区。

4

电视剧《长安十二时辰》开始热播。你看了吗？

在上元节前夕，长安城陷入死局，主人公们必须在十二时辰内拯救长安。

于是，我们仿佛跟着他们。

高高的长安城内人声鼎沸，唐装仕女、秉烛夜游、昆仑奴、胡旋舞……展现的正是一派长安气象。

从早到晚，走过长安一百零八坊。很多人都说：

｜感觉自己走过那个盛世最好的模样。

“守护长安”是《长安十二时辰》整部剧的核心所在，也是居住在皇城中的人们所需要首先考虑的。

｜东西城当然是北京房产的核心。

东西城的房价，是全北京的资金“守护”起来的。

东西城两个行政区分别以东西长安街为主轴，可比作“长安区”。进入年中，《核心区控规》至少已修改8轮，预计在十一后公示。

拆哥也曾提示，在同等条件下，卖东西城房子的拆粉，最好找持有东西城户口或社保的人接盘。户口最好不交叉，即西城房找西城人，东城房找东城人。

最纠结的，莫过于正考虑买入东西城的粉丝。

如果东西合并打通，两区之间中考也必然打通。当然说到考试，东西城能不能撕得过海淀一路拼上来的人，才是个问题。