问：拆哥您好！我在海淀马连洼菊园（老破小），有一套一层东西朝向的五十九平米小两居，月租5600，目前成交价大概在410-420万左右。

目前在考虑换房，有几个问题想让您解答：

一、比较苦恼的两个选择：

（1）卖了拿钱进行投资（年16%）等待两三年资金升值后再进行换房？

（2）现在进行置换（现在预算只有500万左右）？二、如果近几年进行置换，哪个位置或者小区比较合适呢？

最好在海淀，或者北部，但昌平、朝阳、石景山东西城有合适的也可。想改善到高层，八九十平米的两居室，或者一百到一百二三平米左右的三居，周围交通相对便利，周边环境不乱，设施相对健全。

家中情况：目前家中在上地附近有一套一层带院的一百五平米左右的三居，今后可以租出去月租12000左右，小区环境好位置便利不打算卖；在知春里老破小有一套60平米左右小两居，月租金9000左右，学区比较好不打算卖。

普通家庭，收入稳定，有贷款，积蓄进行投资理财。夫妻已退休，女儿刚步入职场需要每天通勤，老母亲长期固定且频繁的去医院。

拆哥答：

1. 年化16%的刚兑固定收益，骗子很多，当心本金安全，建议慎之又慎。私募基金现在很多都不稳妥。年化8%以内的信托，才是高收益的合理上限。

2. ​海淀多校划片，菊园这个位置还是有不少刚需在等着买。东西通透不是关键，尴尬的是户型在一层，很多人介意。这次换房其实要明确以谁的名义来买房。

3. 女儿刚工作，可能工资流水不高，但很多银行看的是工作单位是否高大上。​我觉得既然换房，就可考虑通过女儿名义贷款（首套首贷的话），老夫妻作担保，购买600-650万左右的，知春里和上地21000左右的租金，完全可以覆盖月供。

4. ​置换的话，现在属于低卖低买，问题不大。如果按650-680万以内预算，考虑到父母就医和孩子上班，可以看看石景山的远洋山水，次新商品房，离海淀301医院很近，到各个位置都不远。远洋山水各房源价差不小，要具体区分。

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