前情介绍：

我是田广利，今天写的是一位餐饮老板（以下称为大W），他来自某省城，做早餐生意十年。最好的时候拥有三家店，去年因为生意不好，关了一家。剩下两家也不算太好，据他说每月只有一万利润，还不知道其中有没有算个人的工资。

大家都知道，做早餐生意需要每天很早就起来忙活，非常非常辛苦，所以我说他很奋。他凭自己的努力买了两套房（有按揭），所以说足够自强。

去年，他在当地最高价位按揭买了一套二手房，以为搭上了买房致富的末班车。现在当地房价有所下跌，同时自己的餐饮生意越来越不好做，最初的如意算盘可能会落空，让他有点乱了阵脚。

他前几天看到我在朋友圈分享的一篇文章，突然找我请教，于是有了以下对话：

大W：

田老师我是某省城的，上次（好像是年初）聊天室您提到的某省城房价的走势和未来（不幸，我是新房奴）都被你言中了

田广利：

具体什么情况？

大W：

刚学习完您新发的朋友圈，您方便具体讲讲当前局面的真相是什么？未来大形势是怎么样？

大W：

新房大量出货，好位置价格没有大幅上涨但要全款或高首付

二手房交易价格不稳定，抛货的低价卖出了，炒短线（上手二三年）的交易缓慢，卖出周期长，从某种角度来说被套

田广利：

你是什么时候买的房？是自己住吗？

大W：

去年年底，买的二手房，是第二套，目前在出租

大W：

[以下是语音]

田老师田老师，从前年的年底到去年的上半年，我们一直想买新房，但被种种的门槛拦下来，有一种感觉，就像，什么呢像，比方说地震了啊，要LD先跑，有关系的先走，然后，然后我们老百姓才能跑，所以当时有点着急的心态。新房子如果不是有关系，非富即贵，不是全款，你根本买不到新房。

所以就转投二手房，二手房买房也是困难重重，好不容易把它买到了，感觉搭上了末班车，然而现在到现在为止，其实房价并没有，并没有多少的变化。

大W：

您方便具体讲讲当前局面的真相是什么？未来大形势是怎么样？

注：他已经第三次问我这个问题了。

田广利：

房产税应该最晚明年就会开征了，明年房价估计也会腰折。如果自身财力不够，可以考虑赶紧卖一套

大W：

您的措辞是应该而不是估计？（冷汗）

田广利：

假设一下：明年房价下降一半，每年还得交上万元的房产税，还养的起留的住吗？

大W：

关于房产税您的措辞是应该而不是估计？（冷汗）

田广利：

房产税最晚明年一定会开征，这已经定局了。

大W：

晴天霹雳

田广利：

今年个税急急忙忙出台，就是为房产税做铺垫

大W：

哎

田广利：

有些地方新盘降价卖，如果幅度大了，二手房就彻底崩溃了。

大W：

人生真的好苦

田广利：

还有，这几天香港已经加息了。这周美国估计会再次加息，国内大概率跟着加息。这次不加息，12月份也得加，总之拖不下去了。加息会直接导致房价崩盘

第二套房还好吧，说明有一定的财力。有的人连首付都是借的，上船之后一辈子就完了

田广利：

你是多少钱一平买的二套？

大W：

22600一平方，104个平方；老师

田广利：

不便宜啊。

这个省城房价也就值个8、9千，位置好、质量好的能上万。

大W：

[语音]

我的房子是在一环内，2008年的房子。中介鼓吹的是，跟我说的是25000左右卖掉，但是两个月之前有个急于出手卖家22000卖了。

某省城的房子，那就是说一环二环是老城区，并没有太大的涨幅，太大的波动，比较温和价格，二环左右的房价，新房的可能是2万8到3万五左右，现在目前的状况，二手房也就2万块钱到25000块钱左右。新开发区，那比方说好的，有政策扶持的开发区，比如XX啊，这是一万六到一万七，带装修。这些新开发区在三环到四环之间。

田广利：

房子的账能算过来吧，房产税、房价方面

大W：

我不太了解房产税的细则

还请老师明示，就是您刚才说的算账

田广利：

房产税应该会普征，低保贫困户才有减免。税率估计会在每年2%左右。200万的房子，一年交税4万多。也可能开始几年低一些，但应该不会低于1%。另外会和面积挂钩，超过人均标准面积的会提高税率。就像阶梯水价、电价一样。

房子价值不会按市场价算，而是按买房备案时的价格，或者按政府部门的评估价，肯定不会低的。这方面别想占便宜。

大W：

普征就是无论一套二套都要交税？

田广利：

对，房产税是用来替代土地出让金的，用来满足财政需求的。二套基本上会超过标准面积，费率更高

大W：

谢谢老师，知道了

我缓不过来

辛苦干活的钱在楼市的飘摇面前如同草芥

田广利：

如果房价持续上涨，交税养着房子，也是值得的。如果房价大幅下降，再加上税，多数人都养不起。很多人抛售或断供，会加速房价崩盘。雪上加霜的

这个没办法。房子并不是永久性的保值的财富，价格高了，也就有了泡沫。泡沫多了就会破裂，这是经济规律，谁都挡不住

大W：

当下任何人卖一套二手房是痛苦的，过五关斩六将，要掉一层皮

田广利：

买房是人生重大的投资，和做生意一样，都是要讲究进入和退出的时机的，尤其是进入的时机，如果在恰当的时机介入，通常不会太差的

2016年到现在买房的人，多数都是高位接盘，一不小心就会成为击鼓传花的最后一棒

这跟股市一样，在股价最高的时候买入，几乎不可能赚钱，最终结果只是赔多赔少的问题。

房地产里面的套路太深，一般人看不太明白了，上了套也没啥奇怪的。关键是如何止损，如何变长痛为短痛，变大痛为小痛

大W：

现在卖出时机可以吗

大W：

田老师是每一代人都会经历这样规模的波澜吗？

田广利：

你去了解一下当地的别墅的价格，那些富人是最聪明的。很多人应该都把别墅卖了吧，这个价格应该在下降的过程中，比普通的二手房价格降得更多。

未来开征房产税，一个别墅五六百上千平米，一年房产税几十万，收入低的根本连税都交不起。所以那些假富人赶紧卖别墅

大W：

的确，朋友圈中一直有降价出售别墅

大W：

这个参照物很好的

田广利：

你自己把帐算清楚了，如果真的要卖，应该越早越好。而且价格要大胆的往下调，就算少亏一点也值得的，目标就是赶紧出手。一旦其他人都明白过来，就没人买房了。

大W：

好

田广利：

未来拼的是收入能力，有收入能力才养得起大房子。就说刚才别墅的例子，一个普通的工薪阶层，白给你个别墅，你也住不起，因为你根本交不起房产税和物业费。不完全是说别墅没有价值，而是因为你的收入能力太差，根本就养不起这个。所以你要掂量自己未来的收入能力，如果能够持续大幅的增长，也许能够咬牙养得起的房子。如果收入没什么增长，甚至下降，估计就养不起了。

大W：

当下实体行业也许大多数同仁收入是下降的吧

田广利：

几乎所有人的收入都在下降，那些体制内的人都在减福利，减奖金。体制外的人更不用说了。恐怕只有大约占比不到10%的富人，不受影响。

大W：

现在要把心静下来做餐饮生意专业不容易，太多变化了

老师，我最后再请教您一个那个，还是专业餐饮方面的问题。我想把自己的一个产品做为招牌。但是我的另外一个产品，我想把它提升一下，需要2万块钱的技术，就是学别的技术，也许不可能立刻产生效益或者增长利润，但是按照你说的，我感觉还是以产品主义为本位，把产品做好，是这样的一个逻辑，我不知道我这个想法对不对？

那么前提背景是我现在的盈利情况可能比以前要差很多，现在一个月挣1万块钱呢，花2万块钱转让费，说实话是需要下决心的。那就结合您朋友圈里面讲的明年的这种内在外在的经济环境，我不知道我这个想法对不对？田老师麻烦你给我指点一下。

注：他是想通过提高收入来应对房价下降带来的危机

大W：

田老师麻烦指点一下我刚才语音的困难选择，不好意思了

田广利：

2万块钱买一个产品的技术，确实有点贵，它不是你的招牌产品。就像球队一样，如果你主力队员不给力，替补队员做得再好通常也不行。更重要的是，学一项产品技术，并且把它做到极致，做到本地最好，需要掌握其中的规律，这需要花很多时间去琢磨试验，不是花点钱就能速成的。

大W：

我体会体会

我目前为止找不到新的提升技术或利润的方法，所以想通过外力把产品还做精一点

纠结了好久了

自己烹饪专业能力有限，而我一直坚持产品力是餐饮行业的本质。所以苦想出了这样的选项

田广利：

原则上应该优先改良、创新主力产品，新品类产品可以上，但不一定卖的好，所以投入时需要量力而行。花太多钱，可能达不到你的预期。

大W：

好的老师，我年初听完你的课就确立了修内业的年计划，只是具体方法还不够科学，我再消化一下您刚才关于你事业的建议，

大W：

只是，创新或改良对于我来说也有难度的

我一直的发展路径是买技术，自身专业研发能力都很有限

田广利：

不懂技术，至少也得懂产品，不然如何鉴别和决策？

大W：

田老师说的对，今年是我干餐饮第十年了

田广利：

现在是大转折时期，你确实需要好好谋划一下，不能在大方向上犯错误

大W：

[以下是语音，很感动人的]

田老师，我年初听了您的课之后，我内心有无次预演过，如果出现了大转折，出现最不好的情况，我会怎么样啊。我……此时此刻可以负责任讲，即使出现最不好的情况，我还是会坚持做餐饮这个行业，不会轻易的去转行

只是，哎，只是我们能力有限吧，谋划也好，创新也好，真是不知道怎么走，真是不知道怎么走……

谈不上谋划，只想把产品做好，也只想得出这个办法，内心里也认同这个逻辑。

田广利：

加油（拳头）

你得冷静下来，不能消沉

加油（拳头）

我是田广利。说实话，听了大W经历和他说的话，让我感觉很伤心。

大W和我一样，都是典型的中小微型企业的老板，本想靠自己的勤奋来致富。但是他在高位买了房，辛辛苦苦赚来的钱可能被房价的涨跌给洗劫。

这确实让人愤怒！

关心《餐饮邦》的人可能发现了，我在9月20日那天悄悄的把这个公众号的简介改为：

《餐饮邦》，为中小微型餐饮呐喊，助古老产业光荣绽放。餐饮颠覆者、大型餐企慎入。本号由龙策餐饮智库创于2012年，创办人田广利。

其实《餐饮邦》自创办那天起，就是定位于为中小型餐饮企业服务的， 只是从来没有公开说过。

这年月，中小微型企业生存太难了！

我们都是中小微型企业，可能有些人瞧不起我们，但是正是我们这些企业解决了底层人的就业问题，同时帮助底层人搭起了向上发展的通道，让普通员工也有可能自己创业，成为小企业老板，有了财务自由的希望。如果我们这些中小微型企业消失了，世界上就只剩下穷人和富人了，企业界只剩下巨头和打工者了。穷人和打工者还有什么奔头！

所以我修改了《餐饮邦》的口号，其中最核心的一句是：

《餐饮邦》，为中小微型餐饮呐喊！

其实这也是我的使命！希望同在中小微企业阵营的朋友们支持我！

机缘巧合这位自强且勤奋的餐饮老板大W的经历，让我伤心且愤怒。所以我临时决定把9月26-27日的《餐饮邦》会员交流会的主题定为“房价=餐饮命运”，想谈谈自己的研究心得，探索把房价踩在脚下而不是被房价压垮的路子。

房价，餐饮命运，这两个话题太大了，足够写两本书的了。如果不是当前房市即将巨变的形势所逼，我不会公开谈论这些话题的。虽然仓促了一些，但我会加倍努力进行准备，希望能把问题分析清楚，让大家听明白，能受益。

今晚9点，哪位想听我的分享，可加我的微信：longtgl，以便拉进相关微信群里，交流房价及餐饮命运话题。

田广利

2018-9-26

腚位家

掌握自己命运

腚位家≈腚位理论+马拉松精神

微信号：dwjd88