是谁割裂了北京CBD？

即使是在北京的三环之内，即使北边的CBD商业区一片繁华，南边的CBD住宅区一片祥和，二者之间的铁轨及配套机房看起来却像是与这个世界脱节，CBD就此被切为两半。

文/《财经》轨道城市研究员向炎涛

如果你从东北方向坐动车来北京，列车驶入北京城区之后，或许你能一路远远地看到国贸大厦、银泰中心、建外SOHO等北京CBD标志性建筑，然后等待列车沿着轨道缓缓滑行至旅程的终点站北京站，这个离天安门最近的北京历史最为悠久的火车站。

不过等等，一路在车上看风景的你可能也注意到了，脚下列车走过的轨迹，正从北京郊区一路经过五环进入到北京最繁华的东三环直至二环内的北京站，并且速度越来越慢。在东三环内的铁路围栏里，除了大片的轨道，还有大面积低矮的房屋。而这一区域恰恰位于寸土寸金的北京最为繁华的CBD外围。

我们可以通过地图感受一下：

（图片中红色区域内为大面积的铁轨和配套机房，区域以北从通惠河至朝阳北路，西起东大桥路、东至东四环之间7平方公里的区域就是北京的CBD）

那么问题来了：为什么会有一大片铁轨和机房从东三环延续至东二环，在北京的CBD外，大面积铁路轨道和低矮房屋铺开而来，真的毫无违和感吗？

小编查阅资料发现，图中红色区域其实是北京铁路局北京机务段的原址，与北京站相连；机务段的现址已迁至海淀区与北京西站对接。机务段是干嘛的呢，是负责火车头的运用、综合整备、整体检修，通俗点说就是“开火车的”和“修火车的”，一般设置在重要的铁路枢纽城市或重要的货运编组站附近。

也许有人会站出来说了，火车站建在市区，沿线轨道占据大面积土地是很正常的事，为什么偏偏只说北京站的这个区域，而不说北京其他的火车站呢？我们有必要了解一下北京的火车站格局：

根据《北京城市总体规划（2004年-2020年）》，随着设在通州的新北京东站的建设，北京的铁路客运系统将实现“四主两辅”总体布局，即：北京站、北京西站、北京南站和北京北站为主要客站，新北京东站（通州）、丰台站为辅助客站。

（北京四个主要客运火车站分布图）

通过地图可以看到，北京站最接近城中心，位于二环以内；北京北站次之，位于西二环线上，与西直门地铁站重合（这也是个有意思的课题，我们会在本次课题之后进行关注）；北京南站和北京西站位于三环之内，目前的北京东站位于与北京站在一条线上的东四环附近。

而根据北京写字楼面积存量的热力分布图，我们可以看出，北京的三大商务区分别为东三环至东四环的CBD、西二环内的金融街、以及西四环内的中关村。

（北京写字楼存量面积分布热力图）

众所周知，北京东边比西边发达。两张图放在一起对比，客流量最大的四个主要客站中，只有北京站位于东边，并且与三大商务区中的CBD挨得最近，其进站轨道更是直接延续到了东三环。

资料显示，目前北京站担任的列车包括东北地区的全部列车和华北以及南方地区少数列车；国际列车通往莫斯科、乌兰巴托和平壤的也由北京站担任。

根据铁路线路图可以看出，北京站往东方向的轨道沿着通惠河延续到了四环之外。而通过放大了的卫星地图可以看到，从东二环线上的通惠河东侧开始至东三环的北京铁路局北京车辆段，这一区域占据的面积最大。根据卫星地图测算，铁轨及周边建筑的占地面积约达到了34公顷，这大概相当于5.4座北京最高建筑国贸三期的占地面积。

这意味着什么？铁路线北侧就是北京最繁华地段，号称“宇宙中心”朝阳区的中心——北京的CBD。而铁路距离CBD内建外SOHO最短直线距离仅200余米，距离国贸最短直线距离800余米。

（铁路至CBD内建外SOHO、国贸等地直线距离）

再往南看，轨道以南是大片的住宅区——双井，这里汇聚了双花园小区、合生国际小区、富力城等小区。根据链家公布的最新数据，双井商圈的住宅12月均价为46520元/m²，而这一区域内各小区的具体价格大家也可以从下面的图中随意感受下：

（双井社区内各小区12月最新房价，单位：元/㎡）

也就是说，在北京最繁华的CBD和与之配套的住宅区之间，遗留了5个国贸三期大小的区域用作了铁路轨道及机房。如果这一部分的土地能够利用起来，多出来的金银财宝，小编已经不敢想了。

除了可以预见的商业效益，这一区域其实似乎是北京城“被遗忘的地块”。每天住在南边房价并不便宜的小区，上班在北边高大上的写字楼里，而中间隔了一片铁道和一条通惠河的这一区域的人们可能会深有感触。

即使是在北京的三环之内，即使北边的CBD商业区一片繁华，南边的CBD住宅区一片祥和，二者之间铁轨及配套的机房看起来却像是与这个世界脱节，CBD就此被切为两半。

由于铁路北边与中心商务区还隔了条通惠河，在2009年朝阳区政府对河畔进行环境整治之后，建成了通惠河庆丰公园，所以北边环境其实相对还好；而铁轨的南边则紧挨着住宅区双花园小区、双花园南里一区、二区，以及合生国际家园等小区。

实地走访就会发现，轰隆隆而过的火车，给沿线居民带来相当程度的噪音。除此之外，铁路围栏和小区之间的区域要么成了未经修缮的露天停车场，要么是大块的空地，随处堆积着各种建筑或生活垃圾。一位在轨道边的双花园南里一区居住了多年的老北京告诉小编，由于房屋对面就是铁轨和机房，长期火车经过的噪音和机房里排放出来的废气让当地居民不堪其扰，但多次投诉均无效。

（合生国际家园小区后与铁路间的空地，建筑垃圾、生活垃圾随意堆放。）

（铁路厂房外围是这样的）

你以为这就结束了吗？还没有。除了环境上成了被遗忘的角落，公共交通这一区域也几乎是空白，对于不少上班族来说，眼看着公司就在对面，却“只可远观，难以靠近”。这是因为，由于铁路的阻隔，整个社区北边没有公交车，没有地铁，只在西北角的双花园西里小区旁有一条地下通道可以经过铁轨，再经通惠河上的小桥到达对面的写字楼。而地下通道周边的环境是这样的：

（铁路地下通道入口，栏杆内列车缓慢开过，行人进出地下通道）

（地下通道内部，斑驳的墙壁，陈旧的台阶，尽显岁月痕迹。）

（出了通道，对面就是CBD的写字楼）

如果你住在这个区域内，但是又不想步行，或者公司在更北一点的国贸、金台夕照、呼家楼等地，那么你得走到东三环线上的双井地铁站乘坐地铁10号线，再进行各种换乘。至于地铁双井站？呵呵，去过的都知道，有经常挤10号线的小伙伴告诉笔者，早高峰时进入到地铁站里面最长得花30分钟。因为人太多了呗，谁让这周围大片都是住宅区。

一位住在双井地铁站站旁双井东院但上班在LG大厦的小伙伴给小编讲述了她的通勤经历。一开始她对地铁是抱有希望的，所以把房子租在了离地铁口只有250米的地方，从她所在的双井站到公司所在的永安里站地铁只相隔了2站。但是一坐才发现，即使每天费力挤进了地铁站，只乘坐10号线一站之后，她得在国贸站再换乘八通线再坐一站到达永安里站。这样算下来，即使公司看起来就在斜对面，她每天的通勤时间单程得花上半个多小时。最后，这位小伙伴把房子搬到了双井站的东南角百环家园，每天步行上下班，往返7公里。

（如何从双井东院到LG大厦？地图规划的步行路径图）