这些天经常有朋友问淘哥：深圳的房子还有戏吗？

淘哥的回答是：坚定看好核心城市核心物业。与其把精力放在政策上，不如把多研究片区和楼盘。

深圳有这样一个新兴的CBD片区，大家先来猜一猜是哪里？

1、这是深圳城市总规圈定的城市主中心区域。

2、这是深圳最新圈定的17个重点建设片区之一。

3、在这个片区的北面，同样有一个新兴建设区域，集中了中粮、中海、宝能、深业进元、澳康达、华润、华盛、航空航天、卫星研发、无人机研发产业园、卫星应用产业园、优越购物中心、莱蒙农批、总部基地、深业车城、学校......等等几十个项目。

4、在这个片区的西面，还有550万平米的城市更新，深业、平安、鹏基等都有参与。

5、在这个片区的南面，还有一条2.5公里长的主干道，要打造深圳的国际金融街，这条街沿线的摩天大楼规划要逆天，已经透露的规划，700米左右、600多米、500多米的都有。

6、这个片区，是深圳旧改规模最大、更新速度最快的区域之一，集中了招商蛇口、深业泰富、华润、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等十几家知名开发商的重要项目，总体量超过350万平米。

这个片区殊为难得的是旧改更新速度快，这几年已经有多个项目面世，近期刚刚有一个百万级的地标级项目解开神秘面纱。

7、据初步统计，光这个片区总投资达2500亿，如果算上北面几十个项目、西面550万旧改，南面2.5公里国际金融街的规划，这一片总投资估计要到大几千亿。

猜到是哪里了吗？你可能想不到，这就是——笋岗。

淘哥觉得，笋岗与周边的八卦岭、清水河、红岭创新金融产业带强强联合，未来将爆发无穷的威力！深圳城市核心区将崛起又一个CBD。

近日，笋岗重量级的城市更新项目——深业泰富广场开放了城市展厅，淘哥逛完后，更加详细的了解了笋岗，今天迫不及待的来和大家分享一些干货。

01

旧改最重要一点：更新速度

笋岗大优势：更新速度快

从华润城旧改畅想笋岗未来

深圳过去十多年的楼市历史表明，一般而言，买两类区域最容易获得暴击的可能：一类是城市中心大规模开发的新区，典型如深圳湾，填海而成，一张白纸好作画。另一类就是城市中心大规模旧改的区域，典型如华润城，其实就是大冲村的旧改，乌鸡变凤凰。

华润城之后，深圳城市中心，哪里还有大规模旧改的区域？主要集中在罗湖：笋岗、湖贝、蔡屋围。

其中尤以笋岗推进速度最快，因为这里原本是物流、仓储、工厂区域，产权单一而集中，旧改推进相对比较容易。

而旧住宅小区旧改，产权分散、众口难调，更新要困难的多，罗湖木头龙就是一个例子，近期福田香蜜湖也有一些旧住宅小区，旧改迟迟难以推动，面临被调出旧改更新计划的命运。

淘哥认为，判断旧改区域价值最大的要点就在于——推进速度。从这个角度看，笋岗是非常有价值的。

而对于购买旧住宅小区博旧改的朋友，淘哥建议谨慎，要做好充分的长期投资打算。

事实上，笋岗这几年的变化非常大，包括招商中环、深业泰富、宝能等多个项目都已经面世（本文后续淘哥有现场踩盘）

02

“西有前海，东有笋岗”不是空话

350万平旧改，数千亿投资

依据深圳市最新规划，笋岗的发展目标定位为“现代产业聚集”和“西有前海、东有笋岗”的总部经济基地和现代服务业基地，将笋岗打造成为国际化的特色商业商贸区、国际商务总部核心区、未来产业及战略性新兴产业聚集区。

淘哥觉得，这里就是罗湖未来的CBD有些朋友可能认为，笋岗怎么能够和前海比？看看下面的规划，你可能会改变自己的看法：

1、笋岗旧改超350万平米，十多家品牌开发商聚集

从旧改的规模看，笋岗片区的城市更新规模约350万㎡，基本都是大型综合体，大大提升了该片区的居住价值和商业潜力。

大体包括：约100万平深业泰富广场、约50万平招商中环、29万平华润万象食家、41万平宝能中心、75万平城建梅园、29万平长城国际物流中心、18万平城脉金融中心、5.43万平帝豪金融大厦......

笋岗片区城市更新规模

2、清水河集中数十个项目

这还不算完，在笋岗北面的清水河片区，还集中了：中粮、中海、宝能、深业进元、澳康达、华润、华盛、航空航天、卫星研发、无人机研发产业园、卫星应用产业园、优越购物中心、莱蒙农批、总部基地、深业车城、学校......等等一大批项目，如下图：

笋岗清水河片区城市更新区位图

3、深圳最新的17大重点发展区域之一

8月3日下午，深圳市长陈如桂主持召开市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议。会议强调，抓城市建设首先要抓好重点区域开发建设，这是城市建设的重中之重，是深圳未来的重要增长极。要用最先进的理念、最好的技术、最优的方案、最高的标准，高水平推动重点区域的规划、建设、管理、运营和服务，带动旧城更新改造，带动道路、轨道交通、学校、医院等配套设施的完善，带动城市宜居环境提升，为产业发展创造新空间，为城市环境优化打造新亮点，打造引领粤港澳大湾区建设的新名片。

深圳发布了最新的17大重点发展区域，笋岗-清水河片区正是其中之一

【全市17个重点区域包括】

1、深圳湾超级总部基地、

2、留仙洞战略性新兴产业总部基地、

3、平湖金融与现代服务业基地、

4、国际低碳城、

5、华为科技城（现更名为坂雪岗科技城）、

6、深圳国际生物谷坝光核心启动区、

7、大空港新城、

8、深圳北站商务中心区、

9、光明凤凰城、

10、坪山中心区、

11、宝安中心区、

12、大运新城、

13、笋岗-清水河片区、

14、福田保税区、

15、高新区北区、

16、梅林-彩田片区

17、盐田河临港产业带。

4、淘哥告诉你，这也还不算完，旁边还有八卦岭呢

据2017深圳城市更新改造最新消息：八卦岭改造完成后，整体容积率将由2.3提升至4.8-5.0，建筑总量为500-550万平方米，将成深圳地标门户。

新平安大厦，鹏基科创大楼，八卦岭中心大厦等高层建筑拔地而起，约550万平旧改效果图曝光！

八卦岭整体改造概念规划图

八卦岭总占地面积约116万平方米，是深圳最早的建成区之一。2016年8月29日，福田区委领导带队调研八卦岭后明确由深业集团负责空间规划，平安集团负责产业规划，鹏基南方公司为该项目的主力。

在八卦岭更新改造项目的蓝图中，片区将由五大部分组成。

1.城市主轴：以科技大道，八卦三路作为主轴线，使其成为金融科技为主导的产业。

2.聚落分区：将八卦路打造为“科创云平台”，以建设政务平台作为启动，聚集打造科技商务配套设施。

3.交通网络：完善交通网格，实现互通。

4.开放空间：车行交通下穿式处理，释放地面空间，成为与中央公园紧密相连的公共活动区

5.地标门户：利用高层建筑群将八卦岭塑造造成深圳新地标。将建新平安大厦，鹏基科创大楼，八卦岭中心大厦等高层建筑。

基于周边城市环境塑造天际线，延续笋岗清水河片区超高层建筑群形成有韵律的变化，最终与周边山势融为一体。

笋岗、八卦岭、清水河强强联合，未来将爆发无穷的威力！淘哥觉得笋岗这个区域，将成为罗湖新的CBD，是罗湖最值得期待关注的区域之一。

最后，上一些图吧，看看笋岗未来是什么样子！

03

笋岗新地标

约100万平深业泰富广场

近日，笋岗重量级的城市更新项目——深业泰富广场开放了城市展厅。深业泰富广场。紧邻地铁7，9号线交汇红岭北站、7号线笋岗站，位于笋岗片区中心地段，东邻宝安北路，南邻梅园路，西邻梨园路，北邻北环大道。

项目涵盖公寓、办公、商业、酒店四大业态，规划总建面约100万㎡，是目前笋岗唯一超过百万㎡的城市更新综合体，同时也是深圳罗湖区六大城市更新项目之一。

项目一期A栋商务办公楼，目测已建至10层

项目一期B栋办公楼，目测已建至10层

项目一期商务公寓，已封顶

项目实景图（上下滑动查看）

项目整体效果图

深业泰富广场被列为目前深圳唯一的广东省“智慧型安全工地” 样板工程示范点，约100万平米的大项目，整体共分为5期开发。

其中，一期是5栋塔楼，分别为：2栋办公楼，3栋商务公寓，总规划建面约30万㎡；

二期是1栋产业研发大厦，总规划建面约9.6万㎡；

三期是一栋250米的超高层办公楼，总规划建面约13万㎡。

4期、5期临近宝能深业物流中心，预计总规划建面约50万㎡。初步规划有一座约400米的地标型办公楼，将成为深业集团的最高地标——深业塔。

项目的裙楼（4层）及地下规划有20万㎡的商业mall，同时可能将有地下通道无缝对接招商中环及红岭北地铁站。

项目一期效果图

即将入市的是一期，分布如上图，一期3栋公寓都是37-88㎡的1-2房。公寓首层均设置独立专属入户大堂，五星级酒店大堂标准打造，营造国际化高端的归家感受。

项目楼栋之间均通过独具特色的连廊相连，连廊建成后将成为片区一道独特的风景线。其中，一期空中连廊规划设计为空中泳池，可以从底下直接观赏。一期还有2栋办公楼，标准层约1582㎡，主力产品面积段约45-205㎡.

项目模型图

一期初步交楼时间为2019年的年底，其中，公寓精装修交付，办公楼毛坯交付。目前，项目一期正在申请预售证，具体入市时间及价格待定。

04

笋岗各项目实探

深业泰富广场的样板房还未建成开放，淘哥带你去看看了项目周边的配套情况：

交通配套

红岭北站

地铁方面，项目未来将有地下通道无缝对接地铁7号线及9号线的交汇站——红岭北站。项目距其约300米距离（根据百度地图测量，仅供参考），实测步行约3-5分钟。

笋岗站

项目距离地铁7号线笋岗站约800米距离（根据百度地图测量，仅供参考），步行约5-10分钟。

公交方面，项目5分钟路程内有红岭泥岗立交、笋岗艺展中心、人才大市场、梅园路1等多个公交站，可以到达清水河、水贝、蛇口、深圳东等地。

商业配套

项目商业效果图

项目自带有20万㎡的大型商业中心，周边还有乐尚购物广场、星光商业广场等中小型商业中心。

罗湖区城市发展规划图

此外，从项目自驾出发可快速抵达东门、人民南、华强北等核心商圈。

教育配套

▲罗湖区2018年义务教育公办学校学位申请预告（公寓部分）

根据罗湖区的入学政策，商务公寓目前也能拥有学位，但属于特殊房产一类，深户为C类，非深户为D类。

项目小学学区范围（来源：罗湖教育在线）

项目中学学区范围（来源：罗湖教育在线）

根据罗湖区教育局的学区地图显示，项目中小学分别划分到笋岗小学和笋岗中学。

项目价格参考

招商中环1期01地块备案价（来源：深圳市市场监督管理局）

项目价格目前尚不知道，如果要参考旁边招商中环的公寓价格的话。2017年5月，招商中环一期01地块取得预售许可证。根据深圳市市场监督管理局官网显示：招商中环当时的公寓备案价在6.3-7.3万/㎡之间，备案均价约6.7万/㎡。

以下为周边旧改最新进展

（实地观察）

招商中环

项目实景图

招商中环位于红岭北路和梅园路的交汇处，靠近7/9号线交汇站红岭北站，规划总建面约50万㎡，容积率7.3，产权为40年。

招商中环包含约11万㎡商务公寓、约23万㎡商务生态办公、约5万㎡体验式商业街区。

招商中环一期公寓实景图

招商中环共分两期开发，一期位于整个地块的北侧（距离红岭北地铁站较远一侧），有3栋高层公寓及1栋办公产品。

目前，一期已经卖完。其中，一期04地块的1栋写字楼产品（23层）已经建成，被浦发银行整栋打包，作为其总部办公楼。

招商中环二期办公楼实景图

二期位于地块南侧（靠近红岭地铁站），共有3栋高层公寓及2栋办公产品，推售时间待定。公寓为40-70㎡的1-2房，约500多套。

目前，二期2栋写字楼正在建设中，目测已建至约25-30层，其中1栋200多米的40多层写字楼不对外销售。

3栋公寓目前正在基坑施工中，预计最快也得明年上半年才能入市。

城建梅园

城建梅园入口实景

城建梅园位于笋岗街道，泥岗东路与红岭北路交汇处东北角。其总占地面积约8.5万㎡，总建面约75万㎡，总投资近150亿元。

城建梅园定位为罗湖金融科技创新广场，其中包含了住宅、商业、办公、商务公寓、产业研发用房等产品，以及一所9年制学校，是片区内产品最丰富，住宅指标较大的综合体项目。

城建梅园内部实景

城建梅园项目还未开始拆动，还处于筹备阶段。邱阁主咨询现场工作人员得知，目前，园区内大部分公司已迁出，只剩少量公司在寻找搬迁地点。邱阁主看到，现场公告显示，自2018年7月起，园区已禁止外来车辆进入。

宝能深业物流中心

宝能深业物流中心项目实景图

宝能深业物流中心项目实景图

宝能深业物流中心项目效果图

宝能第一空间

宝能深业物流中心项目现场施工图

上下滑动查看项目图片

宝能深业物流中心规划占地面积约6万㎡，总建面约41万㎡，投资额超过60亿元。

项目由一座318米的超高层塔楼（五星级酒店、甲级写字楼）、一座100米高的塔楼（25层的公寓）及60米高的商业裙楼（10~11层，汇聚大型购物中心、专业市场、会展、影院等）组成的大型城市综合体。

目前，宝能深业物流中心318米的塔楼已经建成。该楼栋由5层地下车库，9层裙楼，68层塔楼组成，功能为商业性办公、酒店及商业。此外，“宝能第一空间”已经开放。

华润万象食府

华润万象食府项目施工现场总平面图

华润万象食家由五栋高楼以及底商组成，其中，商业、办公、酒店共计10.45万平方米，商务公寓面积4.48万平方米，住宅8.5万平方米（包含1.7万平方米保障房），物流建筑5.87万平方米，公共配套设施0.17万平方米。除此之外，地下设置还有1.8万平方米的商业用房。

项目现场施工实景图

目前，华润万象食府项目地块已被围板围挡起来，工地里面有几台大型机器正在施工，目测是在打地基。

项目工程概况牌

根据现场项目工程概况牌所示，华润万象食府已于2017年10月1日开工，预计2019年12月1日建成。华润万象食府具体户型、展示中心开放时间及开盘时间待定。

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