每年的9月，都是全国房地产企业最心惊胆颤的一个月，也是楼市最敏感的一月。眼看9月马上结束，一声惊雷从天而降！2018年9月26日上午，《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版）发布。

虽然已经不是第一次对产业实行限禁了，但每一次都会对楼市引起滔天波澜，这背后源于北京对大城市治理逻辑的根本转变，城市治理逻辑的根本转变，势必要牵动着投资格局的转变，所以，几乎每一次的目录发布，都会引起不小的震动。这次也一样。

一、京南区域成北漂“第一居住地”

格局骤变，小编认为北京楼市正式进入“4-6环时代”，固安等京南板块或成北漂“第一居住地”。

北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版），有多处涉及房地产方面的“新规定”。

具体包括“东城区、西城区：禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”

“朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”

“全市范围内禁止新建：房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目）”以及“不再扩大高等教育办学规模、不再新设中等职业学校；禁止某些类别的“京外中央企业总部”新迁入”等。

我们认为，这份“目录”将继续重塑北京楼市投资格局的转变，并且，随着北京步入“4—6环时代”，环京的区位价值将被极大发掘，环京尤其是固安等京南板块或能成为北漂居住的“第一选项”。

二、格局之变：北京步入“4-6环时代”

还是先来看看这份“目录”关于房地产方面的几个重点。

首先，东、西城方面，“目录”指出，“禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。

此前，关于东西两城也早有传闻，称将合并，并将成立新的“中央政务区”，比较确凿的来源是最近一版的“北京城市总规”。其实，无论明面上是否成立，但就这份“目录”而言，东西两城或已经是事实上的“中央政务区”了。

两城不再供应增量，目前的存量或许也面临着“可能清退”的潜在风险，对于已有两城区域已有房产的，或可构成潜在的一种风险，如果该风险解除，那么，在两城有房产的，将收获“政策加持”，成为一种身份的象征，房产本身已经不是值多少钱的问题了。这是利好。

其次，城四区方面，“目录”指出，“朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。

城四区早前也有规定，“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”，由此可见，未来的城六区，增量供应就不要想了，即便存在增量，政策性住房也占大概率，而政策性住房，随着本轮调控的深化，其出售等投资机会被极大降低，投机政策性住房的，本身就已经担了很大风险了。

除了限制供应外，城六区范围内还将多数的产业外迁，并限制产业入驻，可以想象，城六区范围内，城市资源及功能将被极大削弱，这利空城六区房价，具体的说，利空城四区的房价，因为东西两城还有“中央政务区”的加持，其他4区没有。

城六区呈现“空心化”，那么，巨大的存量资源就要向“4-6环”迁徙，也可以想象，未来的“4环-6环”会成为北京的集中承载区，亦是资源的核心区。

最后，北京全市“禁止新建：房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目）”。利好别墅类产品，毋庸置疑。这点就不用多说了。

三、略胜一筹：京南VS北三

所以说，北京格局之变，在大方向上是“城六区的空心化”与“环京的功能承载”双向完成的，城六区的城市功能与资源的空心化，使得资源由城六区向“4—6环”转移，环京的功能承载使得北漂们的住房等需求由“4—6环”再次转移至环京。

总体的格局会是这样：资源向“4-6环”，人向“环京”。所以，环京的区位价值将被极大发掘。

环京区位价值极大发掘，自然不在话下，此前，我们关于环京区位的讨论已经太多太多了。今天，主要细化一下环京各板块，到底北三县更占优，还是京南更占优。

北三县方面，自然是“上风上水”，各方面的条件都要出众，尤其是与副中心的“三统一”，使得未来的中长期内，有可能并入北京或成立独立的新区等，外界的传言很多，但短期之内，都不现实，但中长期而看，不是没有这种可能。我们只讨论短期的趋势，所以，对于此类传闻，暂且搁置。

但北三县方面有一块最大的“鸡肋”，就是“三统一”中的“统一管控”。我们说过，“三统一”于北三县，既有利好也有利空，利好的成分更大一些，但在时下这个“强调控”的背景下，利空的程度也不容小觑。

未来北三县的调控管控力度一定要参照北京的，而北京又是此轮全国范围调控的“风向标”，北京是不会轻易放开调控的。北京一旦放开，那么也差不多意味着，全国各城都要陆续放开了。从调控的这个层面来看，北三县正是受制于“三统一”利空的部分。

京南的情况刚好相反，“三统一”的利好部分，也就是“统一规划、统一政策”的内容，京南同样享有，新机场临空经济区的建设刚好以此为契机。管控的压力相对小了很多，至多是河北层面在主管。所以，从政策的弹性来看，京南更富有想象力。

仅就楼市而论，京南的效益在未来短期的趋势中，可能比北三县要更胜一筹。