在深圳，未来什么样的开发商能跑赢？

　　昨天去参加佳兆业的一场发布会，让我非常触动的一点是：“五盘齐推”。能够在现在这个环境里拿出5个项目来，货值高达440亿之巨，是非常不容易的事情了。据我所知，年前深圳能拿的出超过4个项目的开发商，也只有华润置地、万科、鸿荣源等少数开发商了。而且，以深圳的房地产现况和目前的调控环境观之，以后，发展商这种多盘齐开的场面会越来越少见。

　　一直在跟进不同类型房企的变化，从中还是能够梳理出一些共性的东西。

　　现在在北上广深大城市的房地产行业，最有危机感的人群是哪类？据我了解，是营销人。一是项目越来越少，二是卖什么价钱什么时候卖怎么卖都不由自己决定。我之前也写过多篇文章，谈现在大城市、行业和环境的三重变化，以及对房企策略的影响——详细可见这篇文章《又一家“千亿后”房企转型，华润置地“新赛道”释放了什么信号？》

　　跟进佳兆业也很久了，结合其它龙头房企正在发生的变化，我们可以试着探讨这样的问题：未来在深圳这样的城市里，什么样的开发商能够活下去、活得更好？

　　先来看深圳房地产正在发生的变化。我认为用一句话表述：深圳的的房地产市场会越来越香港化，表现为房价越来越高，土地越来越难拿，房地产市场规模越来越萎缩，行业集中度越来越高。对普通买房人来说，意味着买房负担越来越重；对开发商而言，拿地的成本越来越高；对这个行业来说，排位靠前的几大开发商（比如前10）将会占有非常高的市场份额——香港在5年前，前十大开发商的市场份额便高达80%以上。

　　是以，首先一个判断房企能否跑赢的标准是：谁的地多、拿地早、成本低，谁能跑得久、活得好。在深圳，这句话也可以转化为：得旧改者得深圳。

　　首先，包括深圳在内的大城市的房地产依然是非常有前景的，对大型房企而言，谋求在这样的城市获得一席之地，将是一个长期而重要的目标。

　　但是，显然不能指望深圳能拿出更多的净地公开出让，那无异于靠天吃饭。对于很多开发商，尤其是上市房企而言，如果要继续留下来，就必须让自己有能力进入旧改领域。

　　然而，现在介入旧改也已有些迟了。一是深圳好的旧改项目已经被跑马圈地得七七八八了；二是，现在去介入旧改，成本会很高；三是基于城市更新政策的走向预判，介入旧改的窗口期已过，未来拆迁重建的城市更新项目立项会越来越难，对于后进入者，会是极大的挑战。

　　所以，如果要去比较开发商未来的竞争力，最应该首先去比较那些数年前就开始前瞻性介入旧改的开发商。比较谁的城市更新项目多，谁进入的时间早，成本低，谁更有可能跑出来。

　　基于上述判断，深圳未来房企的竞争格局大抵已然确立。依据数据的清晰度，像华润置地、佳兆业、恒大、鸿荣源、万科、星河这些本钱会比较丰厚（有些房企暗地里货很多，但搞不清楚，就不列入）。这里面，佳兆业在中国房地产企业里，是最早成立城市更新专业化开发团队的。而且，绝大部分项目都在2014年之前便已经储备下，规模高达近千万平米（占地面积），未必是最多的，但是大概率排名前三。这也是佳兆业虽然经历过风波，但是最后还是能够绝地翻盘的一个重要因素。

　　另有一点最为不同，即是管理层在今年中报时披露：旧改已经进入集中供货期，每年都可提供100万平米左右的供货量。这是最为厉害的竞争力。这次的发布会披露的5个项目——坂田佳兆业城市广场（建面180万平米）、平湖佳兆业广场（建面65万平米）、盐田佳兆业城市广场（建面107万平米）、龙岗佳兆业未来城、龙华观澜项目——全部都是城市更新项目，这些项目少则数十万平米，大则接近200万平米，均可以长期提供源源不断的销售。详细关于佳兆业旧改的分析，可参看旧文《佳兆业：旧改加速释放，步入战略机遇期》。

　　根据之前财报的披露，佳兆业的城市更新有着极高的回报率，毛利率普遍介乎40-60%之间，原因即在于储地时间早成本较低，一旦进入供货期，便可获得较高回报。

　　上面是从旧改的角度谈，这是我们来判断深圳房地产开发商将来能否继续跑赢的标准。但它只是一个基础，代表这家开发商在房地产领域的优势继续存在。但是现在大城市的大环境在发生剧烈变化，如果你只会做房地产，那意味着你只能吃老本，如何进行转型探索，将是第二个判断标准。

　　无论是深圳，还是其它大城市，房企原来的粗放型扩张模式已经越来越不适合。我们知道，中国房企原来的发展都是“产品驱动型”——即是说，靠着一条或者数条产品线闯江湖，全国各地哪里都是碧桂园，哪里都是星河湾。但是企业和城市之间的连接度是很低的，企业更多扮演的是一个征服者的角色，完全漠视城市的特性。一旦城市扩张到了边际，就很难继续。接下来，房企如果想在大城市里继续生存，就必须要对城市进行颗粒度更细的研究。这个要求房企要从原来的“产品驱动”转为“城市驱动”，研究城市的发展阶段、产业结构、消费特征，和城市市民紧密的捆绑在一起，并以此进行布局。

　　这是我们来解释为何在大城市里，这几年来出现了那么多房企做产业地产、长租公寓、商业地产、教育等等。无论是基于提高土地获取能力，还是基于自身的转型探索，房企的“能力圈”都在被急切的要求变化更新。如果还要继续留在大城市，就必须要快速更新自身的业务能力。

　　基于这样的判断，有远见的房企这几年里做了两件事：一件是，丰富不动产领域多产品线的开发能力，以进军产业、物流、长租公寓、城市公共场馆代建代运营等等为标志。另一件是，多元化。切入其它与房地产不相关的领域。

　　就深圳来看，例子很多，比如，万科在长租公寓、教育、医疗方面的探讨；华润置地在商业地产、城市公共场馆的建设运营方面的战绩。

　　佳兆业的探索，两者都有。在城市公共场馆代运营方面，已经成为仅次于华润置地的角色。这些年来，代运营了深圳大运中心、南山文体中心等6家文体场馆，年度赛事达到300场，在文体领域已经开始崭露头角。而在多元化方面，也战略性的介入了足球、航运码头等等新领域。这些都可视为企业在努力的提升和城市市民的紧密度，与城市共同发展，共同成长，更是为了自身的长远跑赢在进行战略布局。