"\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E一味抨击“高负债”是错\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E反过来，有时候“低负债”也是错\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E老潘说\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E负债率是个\"有趣\"指标\u003C\u002Fstrong\u003E！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E看一家房企负债率数据的刻度、变化和速度，是可以大致看出一家房企的进退节奏和战略偏好的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而负债率的选择，\u003Cstrong\u003E既有小心驶得万年船的所谓“保守”，也有或许是艺高人胆大的所谓“激进”！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E当然也有赌博不怕死的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E截止2019年7月18日，人民法院公开全国共有\u003Cstrong\u003E265家房地产企业发布破产公告\u003C\u002Fstrong\u003E，宣告破产的基本都是小房企，而分析原因95%以上是因为\u003Cstrong\u003E资金链断裂。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E媒体一味抨击高负债是错的，反过来老潘强调，有时候低负债也是错的！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E低负债，香港房企多得是，因为被蛇咬过，\u003Cstrong\u003E但对大陆楼市而言，过去20年土地价、房价飙升的大时代，低负债的“机会成本”过大、太大；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E高负债，也未必错，关键是行业处于什么趋势，\u003Cstrong\u003E高负债背后一套资金高周转、现金流管控、强营销体系等能否支撑。\u003C\u002Fstrong\u003E所谓你看到的胆大，可能是别人艺高在后，这就叫\u003Cstrong\u003E艺高人胆大！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E所以，为高而高，为低而低的负债率选择是错误的，根本还是要结合行业形势、企业追求、周转能力等综合来评估后再理性选择，方为靠谱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E以早期的恒大举例，恒大现在净负债率已经下降很多了，当时媒体攻击恒大高负债多年，但恒大许家印“明知”被媒体抨击，但依旧多年坚持高负债N多年，这就是一种笃定的选择，因为当时的行情、市场、行业处于上升通道，是支撑高负债率的生存空间的。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E怎么看负债率？怎么把脉负债率？怎么控制负债率？……\u003C\u002Fstrong\u003E听听房企最资深的财务老中医的吴建斌先生的一篇《5论房企负债率》，把房企负债率的定位、选择、分寸、风险、脱困等都讲解的即精简又到位，分享给更多地产中高层。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E演讲者：吴建斌\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E来源：吴建斌先生作为易居沃顿商学院导师进行的分享，发表在易沃高层管理研修!\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRWdb4IhHwBxVvP\" img_width=\"529\" img_height=\"387\" alt=\"吴建斌：5论房企负债率\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E吴建斌演讲全文\u003C\u002Fstrong\u003E\u003Cem\u003Ewelcome\u003C\u002Fem\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E自从前后主管几家上市集团财务以来，每次见到投资人或媒体询问业绩时，总会有人询问有关负债率如何控制及控制目标的问题，我会不耐其烦地解释我的看法。因此可见，\u003Cstrong\u003E控制负债率是房地产企业运营过程中的一件大事。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我的看法是，对负债率，\u003Cstrong\u003E不可视而不见，又不可谈虎色变！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E01，论中海、碧桂园负债率\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E负债率，也俗称杠杆率。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在曾经读过的教科书上，只教给我们如何计算这一类指标，但并没有说这类指标在什么区间最为合理。\u003Cstrong\u003E这说明，负债率高低并没有统一标准。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以中海为例，\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-3\"\u003E199\u003C\u002Fi\u003E7年亚洲金融危机火烧到香港，对中海地产的打击可说是致命的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E痛定思痛。中海\u003Cstrong\u003E在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这是一条铁律，上下须严格执行。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E后来，这家企业小步快跑、稳字当先。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E多年后，成为行业的利润王、市值王、品牌价值王。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我在2014年4月加入碧桂园后，为了获得境外融资的重大突破，于是向境外投资人发出了一个清晰信号，\u003Cstrong\u003E即净负债水平控制在70%之内。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E尽管那时做不到，要做到很吃力，但因为有这个需要，也就一直努力做。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E三年后的碧桂园，已是不可同日而语了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，负债率管理是一门必修课。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E重视了，可锦上添花，让市场对管理层充满期待，而管理层会为郑重的承诺做出不懈努力。\u003Cstrong\u003E努力了，就像硫酸与水混合后所产生的巨大爆炸一样。这便是化学作用。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E02 负债率的上限管理\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在现实和实操过程中，负债率管理却是一个十分复杂十分敏感的事情，不可能用一两句话说得清楚道得明白的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经验告诉大家，往往就是一场又一场的内部博弈。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E既然是博弈，皆有输赢。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E若是良性的正向的博弈，那是健康做法，可事实上，往往非健康性的博弈很多，有时很烦，因而会打乱许多节奏。常言道，人算不如天算。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E回想2005年以来，中国房地产进入到蓬勃发展阶段。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这十多年来，房地产调控从不间断，每过几年来一次，而且一次比一次看似猛烈。\u003Cstrong\u003E有部分企业选择不退缩，一方面苦练内功，另一方面伺机而上，把净负债率推到高达百分之几百——\u003C\u002Fstrong\u003E如今它们成功了，占据了行业第一方阵地位。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E负债率是高是低是好是坏，并没有一个简单而又清晰的答案。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E总结而言，负债率的上限管理很重要，但取决于五个因素变化而变化：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E第一，整体经济是上升还是下降；\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E第二，所处行业还有没有机会，是大机会还是小概率；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E第三，把沉重的融资成本加上，\u003Cstrong\u003E毛利率处在高位还是低位水平；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E第四，高负债率下，你的股东资金回报率是否比没有使用负债率的回报要高？\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E第五，所谓的高负债率背后的资产质量如何，\u003Cstrong\u003E是好资产还是差资产，是变现快的资产还是变现慢的资产。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E假设行业平均净负债率为50%，那么，贵公司是选择高于50%还是低于50%的，则取决于五大因素连乘的结果。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E03 负债率高低的衡量指标\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E杨国强曾说\u003Cstrong\u003E，高周转就是化解企业运营风险的关键。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E他最为有名的一句对话是\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E杨国强说\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我和总裁谈，给你一块钱，一年后你给我挣回多少钱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E总裁说，我给你挣回五毛钱。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E我说不用，挣回三毛钱就很开心了。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这段话成为碧桂园管理的精髓。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E杨国强一直强调，他搞企业追求的是股东资金年化回报率。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这是一个现金流管理的概念，是会计上讲的收付实现制下的口径。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房地产行业是一个资金密集型行业，现金周转率非常重要。当你的企业周转率比别人快，那就会产生高于行业的叠加效益。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E换句话说，负债率是否高，衡量的一个重要指标则是，你所\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-1\"\u003E关注\u003C\u002Fi\u003E的企业的资金周转是否快。如果保持足够快，说明生意有的做。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，\u003Ci class=\"chrome-extension-mutihighlight chrome-extension-mutihighlight-style-1\"\u003E关注\u003C\u002Fi\u003E负债率有时重要，有时不重要。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E负债率的背后\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E负债率重要不重要取决于企业在追求什么，追求背后的逻辑是什么。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E逻辑通了，如中医经络学所说的，痛则不通，通则不痛。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E04 遇到资金周转困难如何做\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E我以为管理负债率是门艺术，到底何时高何时低，其实答案就在每个企业掌舵人的心中。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E负债率是个量化指标，有普遍标准，辩证来说，如果长期坚持某一个量级，未必一定是对的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E做过企业的人都知道，影响负债率的高高低低，不仅仅是财务人员融资的事，还是整个企业系统的事。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从实务角度来看，负债率管理关乎每个部门、每个环节、每个人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E就房地产行业而言，可以细分几十种商业模式。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E每种模式下，对负债率要求有所不同，因此不能一概而论。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E记得2016年春夏交替期间，杨国强和我探讨负债率管理问题，探讨了很久，他有他的坚持和判断：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E财务纪律\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“在做生意方面，财务要记住，在不违法的前提下，永远不要让公司受到任何约束，有得做就狠狠地做，没得做就耐心地等待。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E万一有一天出现资金周转上有困难，有几个措施可用：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cul\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E第一，立即停止在建项目\u003C\u002Fstrong\u003E，开支就可减少；\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E第二，盘活有价值的资产，促使资金快速回笼；\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E第三，寻求银行融资，利息高点也可以；\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003Cli\u003E\u003Cp\u003E第四，实在不行，可把股权质押或者出售进行融资。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fli\u003E\u003C\u002Ful\u003E\u003Cp\u003E但当危机突然降临，恐怕股票价格下跌，出售股权没有人要。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，保持良好的资产变现能力和良好的经营现金流始终是最好的保障。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E05 负债选择，本乎于心\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E互联网隐形大帝、日本企业家孙正义曾说：\u003Cstrong\u003E“我是一个数字化的人，数字从不会说谎。只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。”\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E这句话对我很受用，财务数字是不会说谎的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然而，高负债率的商业模式是一场豪赌，赌注是钱，赌的是未来会更好。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E走过中国20年房地产历程我深切体会到，如果你所在的企业一路豪赌，那就成功了！未来10年要不要继续豪赌，我以为仍取决于前面讲的五大因素的驱动。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你的企业回答大多是Yes，继续高负债高歌猛进不会有错；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你的企业回答大多是No，选择低负债低飞远行也许是对的；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你回答的含含糊糊，那就有必要选择动态负债率管理法，见步行步。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E成功=胆识+运气。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E胆识=胆量+见识。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E胆量=敢作敢为的冒险精神，包括敢于举债的能力。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E“给我一个支点，我可以撬动地球。”这是古希腊物理学家阿基米德说的一句家喻户晓的名言。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E负债率是高还是低，其实不在数字本身，而在乎于心。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E心若静、风奈何？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003EEND\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E专注地产50强之变\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E地产总裁内参\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cstrong\u003E努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容！\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, 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