近日，住房和城乡建设部发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中，出现在《住宅项目规范（征求意见稿）》里的一句"住宅建筑应以套内使用面积进行交易"被广泛关注。

消息一出，引起舆论高度关注。有关"公摊面积"的新闻被刷屏，更有媒体称，这是"首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。"网友和专家们都在讨论：难道"建筑面积"、"公摊面积"以后真的要取消了吗？

实际上，写明套内面积不仅能够让购房者更清楚地知道屋内面积究竟有多大，也能通过建筑面积与套内面积之差计算出公摊面积，防止开发商在公摊面积上做手脚，保障购房者权益。

"公摊"争议不断

所谓公摊面积，即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域，以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

这一销售概念脱胎于香港20世纪50年代"卖楼花（期房）"的售楼模式。但2013年起，香港也转向以套内面积计价的销售模式。

随着商品房价格不断提高，"公摊面积伤民"问题一直争议不断。去年，新华社曾发表社论指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。现实中，还存在大量开发商先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利。

掩盖了高房价，让中国“名义房价”显得低一些。事实上，多数国家和地区都是按照套内面积计算房价的。在计算管理费、采暖费的时候，容易让物管等部门“占便宜”。比如按照建筑面积计算采暖费，等于让业主为公共空间、服务用房、值班室等支付了采暖费。未来开征“房地产税”的时候，容易产生纠纷。因为房地产税会有免征面积，由于每套房子“公摊系数”不同，同样的免征面积其实“待遇不同”，高层住户吃亏。

重庆早有"样本"

但真正能决定市场交易中"公摊面积"去留的，是2001年颁发的《商品房销售管理办法》。

在实践中，我国多地住宅建筑主要以建筑面积进行交易，不过重庆在2002年曾以地方法规的形式将"套内面积"作为计价依据。

据了解，2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

此外，北京市按照套内建筑面积计价也已推行了近16年。2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。在2008年修订时进一步明确：新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。

同时，北京市住建委联合市工商局公布的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，不但要求开发商明确写明每套房子的建筑面积、套内建筑面积，并且要求在计价的条款中，分别按照建筑面积和套内建筑面积，注明两种销售情况下房子的单位面积价格以及总价。

事实上，近年来包括北京、上海等多个城市启动相关试点或以两种计价方式并行，但全国真正已经执行的只有重庆一个城市。

对房价影响有限

多位房产中介门店销售人员表示，即使以后只按照套内面积来计价，为了使总价变动不大，保证自身利益不受损，开发商有可能会将单位面积的价格提高。

以北京为例，近年来北京新房合同中，一直存在"两个面积"，即建筑面积和套内面积。业内专家指出，两个面积只是不同的计算指标，并不会带来总购房成本的变化。因为期房项目销售前按照"一房一价"申请了预售证后，这套房价格就已经敲定。此后会在合同中注明分别按照两种计价方式算出来的总价，实际上总价没有变化。

如果真取消了，会有什么影响？

第一，让房地产市场变得更透明，有利于维护购房者的权益。

计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”，只会对开发商有利，购房者只能被动接受。并由此引发了“管理费”、“采暖费”、“房地产税”等后续支出的不公平、不透明，因此是个“恶例”。现在国家决定“按照套内面积交易”，有利于保护购房者的利益。对此，我们应该点赞。

第二，这会让中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。

目前大城市里多层、别墅占比非常小，主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”，则中国的“名义房价”将大幅上涨，高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照“套内面积计价”后，商办物业也应该采取同样的标准，否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易，房价上涨幅度会更大，可能达到1.6到1.7倍，甚至2倍。

这很好理解：比如你之前在北京买一套100平米的高层住宅，单价是每平米8万元。将来按照套内面积交易，房子变成了72平米，单价就变成了11.11万元。

第三，标价方式的变化，会从心理上影响购房欲望，是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。

虽然房子还是那套房子，总价还是那个总价，但大家心理上还是很难接受：房子缩水了30%左右，单价变得很吓人，购买欲望会降低。这时候，开发商就要出台安抚政策了。

新的计价模式下，中国高房价就会更加凸显，可能从心理上加大“境外投资”的压力。这些因素，管理者需要充分考虑到。另外，各地计税的“豪宅线”要及时调整，否则相当于加税了。

第四，开发商会“减配”吗？很有可能。

汽车商在价格战中，往往使用“减配”的花招，暗中降低车的品质来增加销售量。开发商一定会“有样学样”，对小区配套、公共空间进行减配，尤其是在刚需型的小区。

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积，减少电梯数量，减少楼梯厅的面积等。到那时候，很多刚需盘的公共空间，会有“香港房子”的体验感觉。当然，由于竞争存在，开发商也不敢“减配”得太厉害，否则购房者不买单了。

哪里的开发商最有“减配”的条件？当然是大城市、住宅供需矛盾突出的地方。

第五，便于开征“房地产税”，避免将来引发纠纷。

“房地产税”会有人均免征面积，不同类型住宅的“实用率”不同。所以，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积，则是更加公平的方式。所以，此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。

有读者问，如果“按套内面积交易”，二手房将如何处理。

其实二手房房产证上都有标注“套内面积”，将来大家按照套内面积买卖就是了，无非是单价高一些，但到时候新房也高了很多，所以影响不大。

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