"\u003Cp\u003E房讯网讯 2019年7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。房讯网王颖现场报道，在主题为城市群大时代的分论坛上，金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富分享了“千亿金科 美好新生 从跨越发展到美好生态圈的建设”的主题演讲。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002FRXONAfrGMsYo62\" img_width=\"500\" img_height=\"333\" alt=\"方明富：未来房地产企业或将经历“从狼向狮”的转化\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp\u003E方明富：尊敬的各位来宾，媒体朋友们，大家上午好，非常感谢组委会给我这样的机会，让我有幸跟在座的各位分享金科在企业生态方面的思考，还有我们的探索。大家知道金科从2018年开始上了千亿，我们在企业新战略调整方面进行了哪些方面的思考和调整。我今天分享的主题是千亿金科，美好新生。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E生态系统是自然界生活和环境于一体，有四个大的特征，系统开放、联系紧密、协同发展和动态平衡。前面的图片是和谐的生态系统，后面是比较失衡的生态系统。除了大的生态，我们分享对于生态的看法，谈到生态就要谈到更大的宏观层面的内容。首先讲区域生态，从来没有孤立的城市。区域内的协同发展，才可以共生共赢。中国有两个非常有明显和良性的城市群，包括长三角城市群，2030年建成全球有影响力的城市群，经济、产业、人口、城镇、交通以及区域和政府之间的协同应该是最良性的。长三角城市群的量级与产业之间的协同是非常的良性，区域的一体化建设非常的快。例如江浙和上海之间的连接，对话平台和机制非常的顺畅，面积是国土的2.2％，占了中国1\u002F4的经济总量和增加价值。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E粤港澳大湾区最近非常的火，在2030年经济总量成为全球四大湾区之首，港口经济、三产、人口导入和人口素质等等，对外和前沿的经济结构和产业导向。如果构建城市群中良好的生态，我认为需要整个体系思考或者是全局思考，包括人口结构、经济产业，交通等等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E城市系统。在城市群中，或者是城市内部，如何构建生态系统，城市生态的驱动，不进则退，不变则止。有些城市发展了以后，逐渐的走下坡路，有些城市发展非常的良性和欣欣向荣。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E香港的GDP在去年已经落后于深圳，香港2.4万亿，深圳去年达到了2.8万亿，核心的逻辑就是产业。香港的产业的空心化非常的严重，过渡依赖于地产和金融。深圳高新技术、金融、地产、物流，整个多元化支撑了深圳的快速发展，深圳未来还有很大的空间，这也是良性和城市生态系统的表现。无论大中小内部匹配和城市结构就是良好的生态系统。例如城市的旅游，如果有良好的生态系统，就会做的非常好。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E企业系统。落实到企业的层面，系统如何构建，激励的市场竞争中，目前房地产系统竞争越来越激烈，系统是自然构建的过程。小米生态圈，构建了非常健全的生态圈，促使企业进一步的壮大。单一产品做到一定的规模后，就会出现边际效应递减的情况，这是客观的经济规律。作为房地产企业，不可能每一样东西都自己做，如何构建良性的供应商的生态，也是促进企业的发展，良性和谐发展是要素之一。阿里的生态圈因为服务、消费、娱乐、创新、物流等等，都是良好生态圈的建设。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E地产系统。金科作为房地产企业，这几年大家也在思考，我们的生态系统是怎样的。现在房地产行业的生态发生了几个非常明显的变化。2015年前行业的集中度不是特别的明显，2016—2018上扬的幅度越来越大，行业和企业的集中度越来越明显，大的越大，强者恒强的现象越来越明显。全国前十强房企拿地的规模排名占到全国总市值的52％，千亿房企拿地的数量跟前十强拿地的数量占到全国总供给的51％。去年30家上千亿的房企。最近几年我们进行了研究，2015年拿地后百分之九十的项目是赚钱了，2016年项目拿地后有41％是赚钱的，50％是平的。2017年下降的更加的厉害，赚钱的是31％，10％是平的，其他的是亏损的。2018年45％是赚钱，10％是平的，其他的是亏的。在座有很多房地产企业，对此是印象深刻的。这是不是新的房地产现象，城市群的今天，大量的人口导入，这也是符合规律的。因为政策的调控，我们按照现价的方式反推就是这样的现象，实际上很多的企业是不赚钱，或者是效率比较低的。这种情况下，如何构建企业的发展和自己的生态圈，很多大型的企业，在平衡自己的产品布局。三四线其他的地区用量对冲亏损的项目，没有相应的规模，无法实现对冲，未来的发展之路是比较难的。在这种现象下，我们说头部的企业，排名前十强的企业增长速度是最快的，全员覆盖，区域深耕，高速增长，坚守二线，而且是桥头堡，大家在坚持。2015年到2018年房地产企业的排名发生了明显的变化，未来的房地产企业是中性增长，我总结了三点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从以前的高速增长、加速起飞到现在的群狼模式，从2015—2018年销售增长率是逐年递减，我们集团递减到4％到5％，上半年递减了1％，去年也递减了，但是金额在不断的上涨，上半年的销售金额比去年有8％多的增长。另一方面层面说明房价在逐渐的提升。从经济的扩张到稳定的增长，从经济规模到人才的建设，未来中国房地产企业要不断的思考，以客户为中心，构建相关产业链的企业生态，这是金科最近几年努力思考和构建的企业方向和战略发展。无远虑必近忧，谋生态，为发展。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E金科的生态。我们到底是怎么做的，四位一体。我们从1998年成立，2001年开始发展，2007年布局过，第一步是长三角，2011年A股上市，2016年提出美好生活的战略，2017年提出跨越式的发展，2018年规模上千亿以后，我们提出了全面启动四位一体的战略，构建美好生态圈的企业目标。从一次性消费到全生命周期的构建。每个企业战略的调整，除了企业本身现状和企业的资源等方面的因素之外，核心的逻辑还是要围绕我们服务的客户展开。从客户的角度，围绕客户需求的变化，结合衣食住行构建消费生活场景。我们提出全生命周期和美好生活圈的概念，更好的产品，更好的场景，更好的企业生态。我们说四位一体是民生地产开发、产业运营、社区生活服务和文化领航。民生地产从成年成家是金科多年来主要的业务板块。立业面向的是企业客户，企业客户也在社区之中。社区的服务和文化领航，基于消费升级之后，带来了生活的变化。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E以用户为本体，构建美好的生态系统。民生地产开发比较好理解，通过科技产品的创新，为更多的人提供更多更好性价比的智能绿色健康的产品，黄主席在去年两会上提的，下面是项目的图片。实际上大家也看到了，最近几年我们的产品和布局发生了深刻的变化。产品体系中从2016年提出了三系一核的理念，还是基于人民的需求，以东方人居为基础构建全系三大产品体系。我们完全抛弃了之前欧美概念，例如美式、法式和英式的产品线。中国消费者升级之后，生活水平提升至后，对于传统文化固有的喜爱，也就是文化自信的表现。回过头来看，感觉自己的东西才是最经典的内容，也是自己最喜欢的地方。你住在法式的庄园，难道就过上欧洲的贵族的生活了吗，不是这样的。住上欧洲的房子，就相当于在地中海度假吗，不是这样的。我们要引领消费升级。我们提出了新东方等等体系，主要是体现在三大体系，在全国各地的项目中予以应用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E除了产品体系方面，刚才提到产品体系，我们提到了生命建筑，这是地产开发核心的要素。在这种情况下，三月份在上海做了发布会，我们的建筑立面是非常漂亮的，但是内部空间不舒适，居住在里面的感受，是否更加的符合人的消费需求和人体功能，我们的社区是不是有温度的，我们的智能化是否过于更加的堆砌，什么样的东西才可以满足相应的消费主体和需求。这种情况下，我们进行系统的构建。从去年和前年开始，我们与众多的大学进行合作，例如清华大学。建筑不是单点，不是立面漂亮后，房子就高档了。它就像人的生命一样，无论高矮胖瘦，肤色无论白或者是黑，肌体是协调的，人才是最健康的。我们的社区和房子，立面和内部空间只能设施、交通空间和园林绿化是否总体协调，达到良好的平衡，这才是满足人需求的好产品的定义，而不是高档材料纯粹的堆砌。3月份提出生命建筑，从产品线的逻辑到产品的内核。面对不断增长的生命需求，我们从智能化和清洁能源的角度，房子内如何实现有机的协调，先进的技术如何构建和协调，我们提出了生命建筑的概念。产品品牌是美好的家，三个平衡的有机体，就像金三角一样，智慧体、有机体和基因体。智慧体就是智慧和科技，在房子里面如何去运用，而不是一味的堆砌，因为没有家的感觉，技术可以解决开窗帘的问题，但是人的感受如何考虑。有机体是基于绿色和健康，我们的建筑如何更加的健康，更加的绿色。基因体是围绕传统的建筑和技术，如何得到提升和延续，做到更加的符合人的消费需求。一个内核、三大特征25个功能模块和180多个单元，我们梳理的时候，从几千项技术中进行筛选，筛选是特别难的，我们花了很多的心思。生命建筑应用项目在深圳的南山，脚下有一个别墅项目，目前还没有出来，8月份大家有机会可以去看一下。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E科技产业运营。金科这几年在产业板块进行了探索，做了十几个项目，人工智能、大数据、智能互联等等搭建平台，做产业园的开发。我们在8省14个城市布局，长沙科技产业园、重庆健康产业园、山西太原、济南大数据产业园等等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E围绕生命全周期进行服务，我们在2016年跟微软做了数据研究中心，将社区所有的能耗等等数据都集成。现在管理2.5亿平方米，目前遍布全国143城，物业收入是17亿，全国排名第8，物业管理平台以全生命周期服务为核心，包括金管家，这是基于服务，包括细节服务、邻里主体，温情关怀，我们构建社区的文化，我们坚持了10年。现在做了旅游达到西南社区第一，每年有几十万的业主通过我们的平台出行，未来会达到几十万。生活服务，集团升级医养方式。包括社区教育和出游等板块。科技赋能平台，2013年将传统的社区改造为生活板块，包括智慧社区、赋能生活提供服务，智慧园区为我们的业主提供更好的服务。金科服务+，以科技为引领，加服务、加载体，以客户为中心，以科学为支撑，以社区为载体。金科从去年提出文化、旅游、康养。消费升级后，未来这个板块是非常大的，文化、健康产业发展非常好，消费升级和养老群体的消费也是非常大的。今天所在的地方是三亚，以前是个人来，现在会带着父母和小孩过来。因为大家收入增长了。我们目前正在推动这些项目的落地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E大健康产业包括重庆的健康产业园，我们与微软进行合作，包括健康方面的项目。金科的医养会正在推进。两年时间金科站上千亿新起点，规模千亿跨越房企A股10强，2000亿的规模，2.5万名员工，开发的土地面积2.6亿平方米，在更加复杂的形势下，经济环境更加严峻的情况下，如何打造自己的目标，这是金科创立20年来创造全新的伟大征程。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E经济新常态，企业新生态，为美好，做更好，谢谢大家！\u003C\u002Fp\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6718183119972729358