​1991年日本楼市崩盘，房地产泡沫的破灭来的悄无声息。

前一夜，日本人还在狂热买房，犹如打了鸡血一般。

一夜过后，岛国楼市崩盘，房价一泻千里，成为历史上最大的房地产泡沫之一。

大量的银行、信托机构、金融投资机构、财团和地产企业倒闭。

当年倾尽一切买房的家庭，一夜梦碎，房子没了，尾款分期还在交，每年还要交着繁重的赋税。

日本经济开始了长达二十余年的持续衰退。

那么楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？

帝欲使其消亡,必先使其疯狂。

日本楼市狂热时，有两大“神话”不时的刺激着投资者和消费者。

第一个神话是：“土地不会贬值”。

日本一个国土面积不足38万平方公里的岛国。

本来就人多地少，加之20世纪后半叶日本人后暴涨，房地产商的鼓吹，新闻媒体狂轰滥炸的报道，使人们坚信土地永远是稀缺的。

日本全民堕入炒地买房的热潮中，土地价钱不时暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。

1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价钱，而美国的面积则是东京的1.5万倍。

寸土寸金，完全符合日本当时的情况。银座崛起“地王”最巅峰，无论是实体企业还是金融机构，都不计本钱将资金投入土地市场。

其实，金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是“东京房价不会下跌”。

奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。

在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的，还有这样一种自信心：政府永远会支持房地产，日本只需一个东京，吸收着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫分裂的担忧？

但是，人们忽略了，当时的日本城市化率曾经高达77.4%，而老龄化率急剧攀升。

城市化红利消逝，人口红利不再，经济失去增长动力，虚高到天际的房价也将失去支撑。

值得警惕的是，越是大城市，在泡沫分裂和崩盘时，来得就月迅速、越猛烈。

坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在置办房产和股票，等候在持续的暴跌中大赚一笔。

整个社会，四处都在讨论房地产和股票。

企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济频繁的抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价钱在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价钱高涨，并且构成了一种连锁效应。”

构成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。随之日元不断升值，口袋里的钱一下子就多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，参与土地和资本市场炒作的大军中。

当时，政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓舞居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓舞投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……循环往复，银行最终也被拖进巨大的泡沫之中。

买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，以致征引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

但是，危机还是来了。

2011年，日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中，经过穿越时空的来信，辅佐女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

但是，大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

1990年，股票市场率先崩盘。

短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。

接着，楼市崩盘。

由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传到楼市。

金融机构为避免损失，恳求企业出借贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。

房地产企业倒闭，银行由于不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。

崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？

其实，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施与往常并没有什么两样。

1987年，日本政府恳求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超越总体贷款增长速度”。

同时增加房地产税收，持有不到两年的土地买卖被收以重税。

但是，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。

土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而由于对土地限制过多，从而招致供给缺乏，地价不降反升。

在货币市场上，日本开使大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。

但是，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时分来临。

城市化红利消逝、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……一切或隐或显的负面能量，在这一刻全面迸发。

泡沫破灭之后，崩盘的代价有多大？

20年来，日本六大主要城市住宅用地价钱跌幅达65%。

随着房价暴跌，国民财富严重缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。

日本经济更是一溃千里，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。

在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段猖獗的时光；

从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失意绝望蔓延整个日本。

时隔20年之后，日本经济开使复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

以东京都市圈为例，2014年东京及周边地域一套公寓均价241万钱（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。

与中国对比，这一价钱只与北京深圳上海相当

但假设思索到，日本房屋面积是理论面积，不存在公摊，而且土地是永世产权，就会明白东京理论房价根本不敌北京上海深圳。

假设再思索到富有层面的差异，理论房价的差距就更为明显：

2014年日本东京人均可支配收入抵达10万元，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

经济兴隆程度不如东京，理论房价却曾经超越东京。

经济下行，一线二线城市房价却不时上涨；

众多中小企业关停，投身房地产市场；“

地王”衔接不时，楼盘一天一个价；

房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，以致构成离婚购房热潮……

这种场景与当初的日本是不是再相似不过？

经济危机，国家第一个要保的就是银行!

看看现在的银行，有多少死账，坏帐，只怕一曝光就是一次经济危机！

依然记得2015年-2018年的时分，很多企业连工资都发不起。

现如今，繁华的背后或许是重大的危机。

这让我想起一卷画《清明上河图》。