经济强大，政治稳定，有法律保障，这些优势让全世界的投资者都将德国的房地产市场视为更安全的港湾。而大的投资商由于在德投资的安全性，也十分看好德国城市的房地产市场。据称，在过去的１２个月当中，对德国房地产的总投资额达６５０亿欧元。而由于售房市场的一片大热，德国一些城市的租房市场出现严重的"房荒"，海外房产投资升值再次成了关注焦点。

然而，投资哪座城市的房产？什么样的房型？才能抢占先机、做出最正确的投资决策，取决于对当前市场的把控，和对未来新秀的合理预测。

涨势最猛——美因河畔法兰克福

德国房地产协会的调查，今年第二、三季度，美因河畔法兰克福的已建公寓价格涨幅高居榜首，达到近19%。法兰克福不仅是德国的金融中心，交通枢纽，也是2015年一项全球最宜居城市评比中名列第7位的城市。它不仅有德国最多的摩天大楼，也有许多历史建筑和绿地。长期以来，法兰克福市一直是德国人均就业岗位最多的城市。

普华永道咨询公司所做的该项调查也表明，2019年英国脱欧计划现在已经在德国产生明显的影响。由于很多银行从伦敦迁到法兰克福，当地的房价更是将大幅上涨。目前仅对美茵河畔法兰克福的住房投资就已经达到８０亿欧元，一年内上涨了１４％，已经赶超柏林。在房地产投资规模和房价上涨幅度方面，德国这两个领先的城市（法兰克福、柏林）在欧洲排名并列第三，仅次于巴黎和伦敦。

涨幅第二——莱茵河畔科隆

由于就业市场的流动性和房屋租赁市场健全的法律保障，德国的住房自有率仅为40%，租房率高达60%。此次房价上涨最大的推动因素是金融危机后银行利息的骤降。十年前房贷利息约4%，现在只有1.5%，甚至更低。权衡一下房租和买房还贷的负担，许多年轻人都认为买房更划算。投资者也看好房地产市场。德国近期收留大量难民，这也成为推动房市的一个不容忽视的因素。在人口密集的科隆，今年二、三季度，已建公寓价格涨幅高达15%。

汽车城斯图加特

斯图加特在此次的房价涨幅排行榜上位于第三，涨幅约11%。作为经济强劲的巴登符腾堡州首府，斯图加特不仅以汽车城闻名，还拥有众多高科技企业。德国房地产协会的调查称，除了信贷条件优良外，人们手中可支配收入的增加也是推动房价上涨的重要因素。在所有大城市中，斯图加特的房价仅次于慕尼黑。据德国房地产协会的数据，斯图加特非新建的中档公寓每平方售价约2950欧元。

最小的联邦州不来梅

人口约55万的不来梅是德国最小的联邦州，此次房价涨幅也达到两位数（10.64%)，在涨幅排名榜上位居第四。德国房地产协会指出，大城市现在吸引力越来越大。虽然建房速度加快，但仍跟不上购房需求。德国大城市除了工作岗位多、交通、购物便利外，由于对历史建筑和老建筑爱护有加，对绿化率要求高，不少城区的居住环境丝毫不比小城市逊色。

昔日钢铁城埃森

位于鲁尔区的埃森市曾是德国的煤钢基地，也经历过转型期人口流失、经济不振的困境。此次已建公寓价格涨幅为10%，位居第五。德国房地产协会指出，从2010年来，德国房价增长速度超过了房租、消费者价格以及家庭收入的增长。有专家认为，一些大城市的房价已经有些“夸张”了。

德国通往世界的门户汉堡

汉堡被誉为“德国通往世界的大门”，该市房价在德国大城市中名列第三（已建公寓每平米约2500欧元），此次涨幅为8.7%。

房价老大哥慕尼黑

慕尼黑房价历来居德国各城市榜首，目前中档独户别墅（非新建）平均价格为84万欧元，中档老公寓每平方米4200欧元。慕尼黑房价此次增幅为7.7%。德国房地产协会认为，德国大城市房市的紧张局面还会持续一段时间，短期内不会缓解。

永远的大工地——柏林

柏林的公寓楼价格在德国各大城市中排名第7(已建公寓每平米约1950欧元），此次涨幅5.4%，低于50万人口以上城市的平均水平（9.4%)。柏林每年新增4万人，尽管公寓楼不停在盖，也不能缓解房市的紧张局面。2015年，柏林新修了1.5万套公寓，创下该市历史记录。据德国房地产协会提供的数据，柏林中档已建公寓的售价平均每平米不到2000欧元（1950欧元）。

别墅涨幅低于公寓涨幅

杜塞尔多夫和多特蒙德虽然也跻身二、三季度房价涨幅前十名，但涨势其实较为温和，已建公寓的价格涨幅分别为3.69%和3.57%。从人口50万以上大城市的单户别墅价格来看，今年第二和第三季度的涨幅约6%。德国房地产协会指出，价格相对便宜的连体别墅现在越来越受欢迎，尤其是在人口30万至50万的中等城市。德国房地产协会公布的最新调查基于全国范围内约370个城镇的统计数据。分析表明，人口5万至25万的德国小城市，房价涨幅都很温和。

黑森－图林根州银行（Helaba）预计在不太长的时间内，在法兰克福各银行就业的员工人数将至少增加８０００人。据黑森州银行的估计，因英国退盟造成的银行迁徙将进一步推动房价和租金的上涨，而且至少是以类似的速度上涨。普华永道咨询公司说，尽管对过高的房价持怀疑态度，但是不仅仅在是法兰克福，而且在德国的其它大城市房子也依旧抢手。当被问及最具前景的欧洲大城市有哪些时，普华永道咨询公司立即列出了进入前10名的4大德国城市：柏林（排名第二）、法兰克福（5）、汉堡（7）和慕尼黑（10）。房价上涨的警钟也不会被取消。在这方面法兰克福和柏林也是首当其冲，特别是柏林。因为柏林被评为全欧洲最具吸引力的国家首都之一。研究报告的作者认为，"２０１９年柏林的房地产业也将继续火爆。""人人都想到那里看看，因此房租也在直线上升。"

无论如何，德国房地产市场火爆的发展趋势仍没有降温的迹象。德意志银行2月底最新发布的一项德国房产市场调查报告认为，德国房地产市场租售价齐升的趋势还会持续数年。该报告称，2019年德国各大城市的房产租售价格仍会持续增长，这一趋势至少会延续至2022年及之后。支持房地产市场继续升温的因素包括德国欣欣向荣的就业市场，大批移民涌入，新建住宅的稀缺和仍然维持在较低水平的贷款利息。德国目前各大城市的购房及租房需求远远大于市场供应。虽然2018年建设完成了大约30万套新建住房，但与大约100万套住房的需求缺口来比，在2022年之前无法实现供需平衡。

站在风口的你，难道要等到房价再飙升19%的时候再出手吗？

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