这个夏天，对不少房企来说宛如凛冽寒冬。

人民法院公告网显示，2019年1月以来，截至7月24日，全国范围内至少有279家房地产企业在人民法院登出公告破产文书。

在河北最南部的地级市邯郸，房企破产潮也不断上演。

7月，河北省邯郸市邯山区人民法院公告称，该院于6月19日裁定受理邯郸市亚太房地产开发有限公司破产重整一案。据统计，近期，邯郸市已有9家本地房地产公司破产，还有多家房企进入破产重整程序，正在等待有关单位审核同意破产重整。

这轮破产潮是如何产生的呢？是良性整合还是恶性破产？

破产背后的主因是“钱紧”。

一方面，房企现在出现了融资难、融资贵的问题。在各个融资渠道中，公司债和银行贷款对中小房企而言门槛很高，于是只能转向信托。但就在前不久，银保监会约谈部分信托公司，要求落实“房住不炒”等要求。房企融不到资，或者融资成本都在10%以上。大型房企还能扛得住，但中小房企要么被并购，要么破产倒闭。

另一方面，由于2015年至2016年，房企大肆扩张拿地、建房，欠下大笔负债，如今又到了偿债高峰期。恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

不过对于邯郸这个城市，此次破产潮还有另外一个关键因素——邯郸市这轮房企的集中破产，在很大程度上，是对前几年非法集资潮的善后的其中一步。

以7月份申请破产的邯郸金梧桐房地产开发有限公司为例，天眼查数据显示其面临大量民间借贷纠纷诉讼。

据邯郸本土人士描述，五年前的邯郸，“十个人中就有九个参与融资，利率高的时候，年息能达到30%-40%。后来一发工资就把钱放在开发商那边，而且买东西也更随心所欲，那时候总觉得开发商会替你赚钱。”

2014年7月上旬，“暂时停止财务往来结算”、“进行债权债务审核清理”以及“停止支付客户商铺拍卖押金、补偿款和租金及前期利息”三则公告，被认为是“彻底引爆邯郸民间集资借贷企业大规模违约的危机”。

根据2014年9月21日新华网的报道，当地政府为了防止事态蔓延，通过对主城区有项目的141家房地产企业进行了一轮风险排查后，发现32家企业存在非法集资和高息吸储行为，涉及金额达93亿元。

目下，申请破产的邯郸金梧桐房地产开发有限公司就是这次风波的延续。

申请破产名单上的华信地产也是一家很有意思的公司，多位债权人认为这家公司是假破产。根据中新网报道，多位债权人向媒体表示：“华信地产为其它关联公司提供贷款担保，把资金转移到其它公司，自己承担债务，申请破产，借着破产逃避债务。”会计公司审计发现，华信地产在申请破产前一年内，新增债务近10亿元，通过注册82家关联公司，不仅法人和股东相互交叉，而且大额资金随意往来。

破产原因千万条，但归根到底还是钱的事。毕竟房地产是越来越金融化了。

那么，有必要为中小房企的破产悲观吗？

统计显示，截止到2018年底，全国工商登记的房企，共有97000多家。财经评论员刘晓博表示，绝大多数小房企可能只是空壳，甚至是项目公司，一共才“三五个人、两三条枪”。但真正上得了台面的房企非常有限，不过数千家。

所以，真没必要因为几家房企倒闭就扼腕叹息，毕竟关停了200多家，它们也不过总数的千分之三。

即便以我们观察的样本，邯郸为例，邯郸市注册房企1300多家，目前不过只有9家破产，占比连1%都不到。事实上，更多中小房企僵尸化了，也不破产、也不注销，但也没有什么业务了，这才是普遍现象。

甚至未来倒闭趋势会愈演愈烈。最近，重庆前市长黄奇帆表示，今后十几年，中国房企数量会减少2/3以上，也就是十几年间将减少6万家。

大开发商融创孙宏斌说，在房地产领域不存在“小而美”，小了就会“没有了”。诚如斯言。

如上文提到，2014年的邯郸也曾上演过房企破产潮，但后来不少房企都缓过来了，还迎来了高速发展阶段。2019年，会在某一阶段后，同样上演逆袭奇迹吗？

我们看下2014年邯郸楼市复苏的几大关键因素。

第一，2015到2016年，政府主导的楼市去库存政策，三四线城市的楼市都因此火了一波，邯郸也是受益者之一。

第二，雄安新区的设立和京津冀一体化战略。2017年4月1日，雄安新区横空出世，京津冀一体化概念热炒，直接将邯郸房价推向一波新高潮。

2017年3月后，受北上广深等城市限购政策影响，资金流向二三线城市，导致二三线城市房价普涨，邯郸市房价也迎风而上，一扫2014年以来融资危机给楼市带来的巨大冲击，购房者重新树立对邯郸楼市的信心，邯郸房地产市场一片火爆。

好上加好的是，河北十一市，九市限购，只有邢台和邯郸没有限购。邯郸在城市排位上又比邢台有优势，自然吸引了许多购房客。

第三，邯郸加大城镇化步伐。2017年，邯郸市城镇一体化进展迅速，永年、肥乡撤县改区，这就使得市区人口一下子变为三百多万人，过百万的人群一夜之间变身为市民。这就使得周边县城中收入较好的一部分人进市购房，进一步加大了邯郸购房大军的阵容。

第四，大房企的助推作用。荣盛、美的、恒大、碧桂园、保利、华夏幸福等品牌房企先后进入邯郸，大房企有着雄厚的资金实力、优质的产品、完善的园林配建，建造了一个又一个高品质的住宅小区。高品质的住宅作品、高品质的物业服务，也势必带动房价的整体上涨。

据链家网大数据研究院统计，截至2018年12月31日，邯郸市主城区房价9429元／㎡，环比2017年主城区房价增长约16.44%。

我们看下2019年的外部因素，邯郸一些濒临破产的房产还有自我救赎机会吗？

刚刚结束的中央政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。随着这一基调出炉，不少地方，如大连、洛阳马上跟进升级调控政策。

在这一大基调背景下，邯郸的中小房企可以说未来很难有所作为了。

对于那些买了破产房企房子的购房人来说，当下首先要做的是积极去政府部门登记债权人，早日要回自己的购房款。

如果破产房企被大房企整合了，那你还有可能收到房子，否则你就争取早日把自己的钱要回来吧。

根据《破产法》的规定，企业破产一般程序是：债权人或债务人申请破产→人民法院受理破产申请后，债务人企业成立清算组→法院指定管理人→破产公告（法院自破产申请之日起25日内通知已知债权人并公告第一次债权人会议时间地点）→债权申报（破产申请公告后30日至三个月）→债权人会议（公布债务人资产和债权债务状况）→破产财产分配→破产企业工商注销。

房地产企业破产，债权人包括有优先抵押权的债权人、无抵押权的债权人，房地产公司拖欠工资的员工、破产费用承担人等等。债权人登记后，管理人将根据债权人债权的信息登记造册，并在债权人会议上讨论分配事宜。

如果业主是全款购房，或者是贷款购房后，在交房前已经支付了全部房款，那么开发商破产，撤离项目的情况下，业主是可以要求拥有优先清偿权的；如果业主只是缴纳了首付款，在签订购房合同后遇到开发商破产的问题，该种情况下业主的优先清偿权可能得不到认可，毕竟开发商破产后的债主不止购房者。此时业主可以要求解除购房合同，返还首付款以及获得其他赔偿。

眼下，对于三四线城市有买房需求的人群，我的建议是如果非要在本市买房，买房尽量买大品牌开发商的，虽然贵点，但难得方便你后续收房。它们的资金实力雄厚，不会动不动发生跑路现象。其次，三四线楼市的红利基本殆尽，如果有可能还是去省会石家庄等高阶城市去买。