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“等发工资都等了将近两年了，看来这次从贵州请来的大老板也不愿意接手这个烂摊子。”在广西来宾的一处烂尾工地上，63岁的看门人老王一个人站在大门口抽着旱烟。

而这里，本应该是来宾市一处容积率仅2.8的豪华住宅小区。只是2016年底的资金链骤然断裂，几位小老板先后抵押了自己的房子，但也无法如期偿还银行的一笔3000万的贷款。

事情陷入死循环，手里扣着《土地开发许可证》的银行，已经再三督促几位小老板尽快还款。而小老板已经倾家荡产，只能卖掉房子才能回款。但按照房管部门的要求，没有《土地开发许可证》，就不能取得预售证，房子不能卖。

老王所在的这家十八线小房企，只是倒在楼市寒冬前的一个很小的缩影。实际上，房企正迎来史无前例的“马太效应”。

截至9月18日，A股和港股的上市房地产板块数据显示，142家房地产企业中，有98家企业实现盈利。其中，有三分之一的房企实现盈利翻一番。

不过，繁花璀璨之中，房企的两极分化趋势正在加深。碧桂园以4124.9亿元的销售额继续稳坐行业老大宝座，紧随其后的中国恒大和万科也已突破3000亿元。TOP3房企的市场占有率已经达到15%。

无独有偶，国家统计局近日公布的全国70个大中城市新建商品房价格指数显示，除北京和上月房价指数持平外，上海、广州、深圳、杭州等四大城市的房价指数环比上月均有小幅增长。

一方面是房地产调控的层层加码，一方面是百花齐放强者更强的靓丽财报。

2018年仅剩的两个多月里，伴随着万科“活下去”的高调言论，房地产行业再次站在了浓浓迷雾之中，面对居高不下的净负债率和四面楚歌的融资环境，肩负着“居者有其屋”重担的房地产又将何去何从？

1 百花齐放：TOP3 房企一骑绝尘

8月21日，港股上市的碧桂园发布2018年半年报。1318.9亿元的营收、129.4亿元的净利润，可谓是双重喜报。受此影响，碧桂园股价迎来大幅拉升，盘中一度涨近9%，收盘上涨7.94%，报12.24港元/股。

同日，万科发布的半年报也大大提振了资本市场对地产股的信心。万科半年报显示，今年1-6月，万科营收达到了1059.75亿元，净利润达到了91.24亿元。

8月28日，中国恒大也如期发布半年报，上半年的营收不仅突破了3000亿元大关，净利润也达到了530.26亿元。可谓是惊艳四座。

不仅TOP3，营收位于100-500亿元的第二梯队房企同样频传喜报。

国信证券的研报分析显示，15家上半年营收大于100亿元的大中型房企，均实现了营业收入和净利润的双重增长。如阳光城、中南建设、新城控股、招商蛇口，增速分别达214%、180%、123%、105%。

按申万房地产分类的141家上市房企中报数据显示，2018年上半年上市房企实现营业收入751.89亿元，同比上升24.95%；实现营业利润1459.65亿元，同比上升43.45%，归属母公司股东净利润892.18亿元，同比上升40.62%。

与此同时，房企的马太效应正在加速。

克而瑞数据显示，今年上半年房企集中度进一步提升，从销售面积的市占率来看，TOP3房企市占率增长维持领头羊位置，TOP31-50中型房企销售增长次之，这也能说明冲击千亿的中型房企实现跨越式发展。

2 末路狂欢：高利润不可持续？

靓丽的报表只记录了过去的狂欢，冷静之后，资本市场对房地产行业仍是深深的忧思。

被媒体频繁挂在嘴边的，则是全国各大城市出现的土地“流拍”、“底价成交”的现象。

据不完全统计，仅2018年1月至7月底，一线城市土地流拍就有13宗，创下2012年以来之最；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%多；三四线城市更为明显，流拍合计达629宗，同比增长121%。

受益于2016-2017年的大涨行情，房地产行业获益颇丰。面临各地政府的严格调控不放松，高利润已经成为不可继续复制的传奇？

中原地产首席分析师张大伟认为，未来房企利润率将会逐渐收窄，但与此同时，利润率水平分化也将逐渐趋于扩大。

市场已经告诉了我们答案。“史上最严”调控开始后，一些资金链原本就紧张、融资依赖性大的中小房企逐渐没落，优质资源越来越向大型企业集中。

Wind数据显示，目前，有19家房企净利润仍为负。

单位：人民币元

3 浓雾重重：“铁九铜十”成常态，谁能活下来

“当你还在观望‘史上最冷金九银十’时，买房的人已经悄悄出手了。”9月19日一早，秦朔在自己公众号发布了推文，表达了自己对房地产的看好。

九月份，国家统计局公布的全国8月份70个大中城市新建商品房价格指数显示，除北京和上月房价指数持平外，上海、广州、深圳、杭州等四大城市的房价指数环比上月均有小幅增长。

然而，今年的“金九银十”已经妥妥变成了“铁九铜十”。前有万科高喊“活下去”，后有多个三四线城市楼盘纷纷打折抛售，“房地产爆仓”成为继“P2P雷”之后的恐慌。

敏锐的房企巨头已经开始了全覆盖的战略布局。数据显示，截至目前，碧桂园已进入全国700多个城镇进行开发建设，恒大地产项目覆盖228个城市，而万科在上半年已新进入涿州、盐城、银川等四线城市。

“一二线城市始终不肯松动的调控政策，使得房企拿地的难度越来越大。” 中原地产首席分析师张大伟表示，从土地市场来看，因为龙头房企以及中型房企开始逐步进入新城市，有些企业正在执行全覆盖战略，挤压小型房企的生存空间。

像文章开头处老王所在的十八线小房企，除非能求爷爷告奶奶盼来大金主，否则没钱还贷款——银行扣押开发许可证——房子不能上市交易——继续没钱的死循环仍将继续。

结语：

对于房地产行业而言，这是最好的时代，这也是最差的时代。

融资环境的趋严、政策调控的严厉，使得房企放慢脚步审视自身；消费升级的大趋势、供给侧结构性的改革，也将为整个房地产行业健康发展指明了道路。

2018年所剩时日无多，房企三年或者五年后的战略布局已然开启。

今年7月，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，万科集团副总裁、董秘朱旭则表示，万科没有抛弃房地产，而是在做定位更新。目前，万科的核心业务为住宅业务、物业业务和租赁业务。除此之外，万科还在物流、养老、教育、冰雪度假等领域发力。

再以医疗健康和养老为例，2017年底，碧桂园宣布开启了与IHG的合作，将帮助碧桂园按照国际医疗集团的标准，在马来西亚森林城市建立新的高标准医院和社区诊所，打造区域内的小型医疗联合体。

除此之外，房企大佬们想做的更多，比如，抢占智能制造高地，用机器人建房子。

这一次，站在迷雾中的房企们又有谁能胜出？