转自我们老板张总的一篇文章

从世界制造业增长轮回中发掘下一个房地产投资金矿

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■ 中国政府与全球102个国家和地区签署了《金融账户涉税信息交换多边政府间协议》（简称CRS），旨在通过全球税收合作打击海外逃税行为。中国人在海外的个人金融账户及在国内外的离岸公司账户信息将面临被披露和调查…而海外房地产不被列为CRS信息统计和申报。

■ 一带一路战略与正在实施建设的隆新高铁、东海岸铁路、皇京港及大吉隆坡计划（马来西亚城）……将为马来西亚吉隆坡地产迎来井喷的投资机遇！

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下一匹海外房产投资的黑马

——马来西亚吉隆坡房产

近年来随着国人海外置业的热情高涨，美、加、澳等热门国家的房地产价格已经有高处不胜寒的感觉，加拿大和澳大利亚政府已开始实施对海外投资者的限制：严控贷款及提高税费。世界上没有哪一个国家的房价会长久不衰，海外房地产的投资应该是不同经济体、不同国家、不同房产类型以及不同经济周期的合理配置。风水轮流转，位于新兴经济体“排头兵”的马来西亚吉隆坡房产将成为海外房地产投资的下一匹黑马。

1.中低端制造业高速发展轮回与房地产投资暴富周期的默契

20世纪50-60年代随着美国制造业的高速发展，一举取代了老牌日不落帝国英国，而之后世界中低端制造业的增长风水轮流转依次演绎出日本的经济神话和亚洲四小龙的飞黄腾达。上一世纪80年代末中国接过了中低端制造业高速发展的接力棒，不可思议持续了近30年，直至2010年终于尽显疲态。

您是否注意到这样一组数据：日本中低端制造业高速增长的年代是20世纪50年代末-70年代初，而日本房地产价格暴涨的时期却是70年代末-90年代初；亚洲四小龙制造业高速增长的年代是20世纪60年代末-80年代初，而大多数国家的房地产价格暴涨的时期却是80年代中-90年代末；而中国房价虽然涨了20多年，但真正的疯涨才是近10多年的事……为何房地产价格暴涨的周期要在中低端制造业增长疲惫时出现？其实，原因也不难理解：只有中低端制造业增长才能使大多数人富起来，而在制造业持续增长期间，财富人群的资金会在赚钱效应下重回工厂或企业；而在制造业增长疲惫期到来、利润率下降时，之前聚集的巨大财富为了追逐利益涌入房市，房价的暴涨自然在情理之中。那为何不进入股市呢？原因也很简单：除了股市的涨跌周期受N个因素影响之外，最重要的是：“股市是经济的晴雨表”，经济增长预期颓废，股市怎能长牛不衰？无论我们是否接受，伴随中国中低端制造业高速发展带来中产阶级财富增长的时代已经结束，而中国制造业产业升级及第三产业（服务业）带来的财富效应大多数人只能喝一口汤，巨额利润将流入极少数寡头囊中（欧美、日本等发达国家早已如此），中国房地产价格继续飘升已经失去了大众财富和资金来源。当然，以上演绎基于非移民国家，而移民国家的房价因海外投资者的比例各有不同。

2.东南亚接棒中国30年经济发展奇迹，马来西亚独占鳌头、吉隆坡独领风骚

显而易见，东南亚国家已经接过中国制造业高速发展的接力棒，但基于东南亚多个国家的经济发展阶段与分工不同，巨额的财富积累将主要体现在由中低端制造业托起的航运、贸易与金融行业。之前这些领域由新加坡独享，然而近年来油价大幅下挫，凸显新加坡成本高昂，油气及航运企业纷纷“出逃”到马来西亚：美国海上工程公司麦克德莫特、法国油气工程公司德西尼布和挪威海洋工程建筑服务公司，都在吉隆坡生根落地......而随着马来西亚皇京港的开建（将超过新加坡港成为马六甲海峡最大的深水港）及一带一路战略，马来西亚有机会取代新加坡成为东南亚经济发展的龙头！而正在建设的隆新高铁、东海岸铁路及大吉隆坡计划（马来西亚城）……首都吉隆坡必将成为全球瞩目的国际航运、贸易与金融中心。

3.东南亚各国房地产投资大PK,为何是马来西亚的吉隆坡而不是泰国的曼谷？

随着东南亚经济持续增长，东南亚各国的房产价格也水涨船高。但对于海外投资者应该考虑的是：是否对外国投资者有歧视政策（产权、价格、税费等）、法律制度是否健全、政局是否稳定、社会治安及是否有排华倾向……综合考虑，新加坡、越南、印尼、菲律宾、泰国……这些国家都有硬伤，相对比较只有马来西亚了。有人会说，泰国房产这几年很火，为何不是泰国呢？那我们就PK一下泰国与马来西亚的房产吧：第一，泰国经济结构单一，只有旅游业和农业，且旅游业受不确定因素影响最大，尤其是泰国政局不稳，目前还是军政府执政。还记得几年前的泰国“红衫军”事件吧？动不动折腾一下，以游客为主要租金收入来源的房产怎能会有长期稳健的投资回报？而马来西亚不同，经济结构健全：石油、橡胶、农业、旅游、商业…加之以上分析的将来全球航运、贸易、金融中心地位。况且，马来西亚政局稳定、法律健全、华人经济占据主导地位…第二，马来西亚房价相对便宜且价格公平：同样是曼谷和吉隆坡CBD中心相同位置，吉隆坡的房价要比曼谷便宜30%左右。而且，外国投资者在泰国只能买公寓（泰国法律不允许外国人购买土地），而一个公寓项目只能49%卖给外国人，剩下51%必须卖给泰国人。也正因为如此，泰国不少公寓外国人的购买价格要远高出泰国人。而且，外国投资者将来出售房产时也只能卖给外国人。购买时贵、退出时受限制，聪明的投资者应该看得明白。而马来西亚房产对本国居民和海外投资者在购买价格、税费、贷款及卖出政策等方面几乎一视同仁，公平才是民主的象征，也是海外投资的必要条件。

另外，马来西亚房地产升值潜力巨大，投资回报率高：根据《全球房地产指南》公布的最新数据显示，在亚洲众多国家和地区中，马来西亚房产的年租金回报率高达6.3%，高于日本的4.5%，更远高于中国内地的2.6%、中国香港的3.2%和新加坡的2.9%；而从全球来看，马来西亚房价在世界排名第99位，而租金却是第9位。低房价、高租金回报率自然决定了马来西亚房地产的价值洼地及升值潜力。

投资马来西亚房产为何首选吉隆坡而不是新山？新山为马来西亚第二大城市，因其靠近新加坡被国人和开发商比作“深圳与香港”概念，近几年被投资者热炒。第一，因为国家关系、城市功能及人口等因素完全不同，不能拿深圳与香港的房价走势去推断新山与新加坡；第二，隆新高铁开通后，新加坡到吉隆坡只需90分钟，“新加坡旁”概念的新山房产价值将大打折扣；第三，近几年因“新加坡旁”概念，新山的房价早已经被透支，房价已经接近首都吉隆坡；第四，大吉隆坡计划的快速推进，使得吉隆坡成为东南亚乃至全球的航运、贸易和金融中心。像马来西亚这种规模的国家城市中心只有一个，只能是首都吉隆坡，这正如日本的东京、英国的伦敦、韩国的首尔一样。目前房价仅为新加坡四分之一的马来西亚首都吉隆坡必将迎来一轮房价的快速上涨。错过了投资吉隆坡房地产这个机会，你可能就会错过这十年最重要的投资金矿！至于在媒体上大肆宣传的国内某知名开发商打着“新加坡旁”概念的森林城市，笔者更是不敢恭维：一个外国开发商在另一个国家填海创建一个新的城市，而要经营这个城市需要道路、桥梁、城市管网、水电、煤气……更麻烦的是要将这座空城聚集一定数量的人口才能维持城市的运营，而购房者大多是清一色的中国人，而这些中国人又几乎都是投资客不居住在这里……在世界城市建设中绝无仅有，但愿它将来不是一座死城！

我一直坚持认为：在海外购买房产，一定要选当地人喜欢的房子而不是中国人喜欢的；要选择当地知名开发商建造的房子而不是外国开发商，因为前者重视长远声誉而后者只图短期利益

4.现在购买吉隆坡房地产，投资公寓？错了，而应该是酒店！

正如本文开头分析：“房地产价格暴涨的周期要在中低端制造业增长疲惫时出现”。这里指的房地产价格是居民住房（公寓）。东南亚及马来西亚经济的高速发展刚刚进入上半场，从投资者角度，大资金还在眷顾生产和商业经营的高额回报；从居住者角度，目前家庭收入还远没有达到购买及支付CBD高档公寓租金的能力：目前吉隆坡高层次白领的年家庭平均收入为16万马币，但CBD高档公寓（100平米）的平均价格为170万马币，若按照租金回报率6%计算，每年租金加物业费需11万马币，而国际上认可的房屋租金上限为家庭收入的30%，即不到5万马币。有人会提出质疑：北京和上海的家庭收入还不如吉隆坡，为何房价那么高呢？很简单，一看数据便会知晓：中国人口将近14亿，北京和上海的人口在2000万左右；而马来西亚全国人口在3300万，首都吉隆坡的人口200万。因此，拿北京和上海的公寓价格推算吉隆坡的房价将大错特错。那什么时候该投资吉隆坡的公寓？当东南亚和马来西亚经济再发展10-15年、家庭收入翻番时才是投资机会；当东南亚中低端制造业和马来西亚经济增长疲惫时才是暴涨的机会，但那至少是15年以后，而不是现在。那现在应该投资什么类型的吉隆坡房产？我的建议是酒店。在马来西亚和吉隆坡经济蓬勃发展的当下，来吉隆坡旅游、经商和本地高消费人群将川流不息，这些人群消费的一定是酒店而不是公寓。还记得中国改革开放的前十年，最火的是酒店而不是住宅，吉隆坡的房地产市场也会如此。投资吉隆坡产权式酒店或酒店公寓套房，在资产升值、租金回报率和管理便捷等方面与公寓相比都有着无与伦比的优势。但投资酒店毕竟是以一个小股东身份参与经营，对于酒店开发商和经营管理者的品牌、信誉与经营管理经验的考核与筛选至关重要。