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冷的猝不及防！

最近两周楼市里发生了很多事。

先是一连串的土地流拍——

紧接着是开发商降价、停工、变卖资产——

万科厦门一楼盘房价降四成。后置业顾问证实，原精装修价格降为毛坯价格。

碧桂园某内部人士也透露，碧桂园各区域将会对部分去化不佳、未达正负零的项目（即还未进行地面工程）减少开工。

万科董事会主席郁亮在内部会议中说，今年制定了6300亿回款的目标，现在完成还不到一半，只有通过加快销售回款缓解资金压力，万科的目标是“活下去”！

市场冷得比想象的更快，降价促销、维权成了楼市的主色调。一切似乎都印证了一句话，市场冷掉了！房价开始降了！

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转的莫名其妙

但是我们也看到市场上还有另一种现象：

从一线到二线，开始陆续出台类似“放宽人才引进以及降低落户门槛”等限购放松的政策， 比如昨天，10月8日下午3点，杭州官微发布放宽杭州户口迁移政策的内容：

1、放宽高技能人才引进户口迁移政策，即45周岁以下具有技师以上职业资格人员符合条件可申请在杭州市区落户。

2、放宽投靠迁移政策。男女双方结婚满2年，另一方符合条件迁移户口入杭。

3、放宽荣誉人才落户政策。比如先进生产工作者、优秀农民工、劳动模范，道德模范等等可申请在杭州市区落户。

除了杭州还有广州9月18日出台的户籍新政，社保缴纳从12个月降低到6个月，以及厦门9月29日也降低落户门槛。

这是为什么呢？答案很简单。

降低落户门槛、加大人才引进力度，可以让更多的人落户、拥有购房资格，以稳定楼市。

楼市已经到了需要稳定的地步了吗？

我们来看一下8、9月份这三个城市楼市行情：

厦门：

1、 厦门岛内的房价从6万多/平方米下调25%左右；

2、 厦门二手房成交量环比下跌55.3%；

3、 厦门的地价下跌了三成，楼面价下降近两成

4、厦门岛外土地招拍出现流拍现，只有低溢价成交。

广州：

1、 价格开始松动，降幅在10%-20%不等，

2、 一二手成交量萎缩。

杭州：

1、 一方面是土地市场趋冷，综合溢价率下降至4%。

2、 另一方面是摇号中签率攀升。8月综合中签率10.1%；9月 综合中签率上升到17.5%。

我们能看到它们的共同特点都是：牛市末，楼市冷，成交量、成交价均出现下跌。

与之对应的是杭州、广州、厦门在落户政策的调整力度的不同。

厦门力度最大，杭州次之、广州最小。可以说非常贴切的体现了因城施策。

所以，接下来随着广州、厦门、杭州出手，各个城市都将做出相应的政策，以此稳定楼市，可以说新的一轮调控政策在路上了。

与坚决遏制上涨不同，这一轮是维稳，防止大跌。

3

市场还要继续冷下去？

但市场要转向了吗？

没有！

我们一直的观点是，不变的预测，才是真正的预测。看问题，看本质。

我们在之前的很多文章中不止一次的说过，相比房价涨，政策更要防止的是大跌。

即使在6、7、8那么非常的月份的里，最严厉的政策也不过是“坚决遏制房价上涨”，而不是“促使房价下跌”。

楼市大涨是要严厉调控的，大跌也是不允许的。

这句话我们说了太多遍了。所以凡是看到一点风吹草动就大惊小怪，高喊转向啦！转向啦！

我们是不能理解的。这才哪儿到哪儿？

再比如央行10月7日对外释放降准1%。那这次降准有什么不同吗？传递了什么重大信号吗？

没有！

这已经是今年的第四次定向降准了。

2018年1月25日，降准0.5-1%。

2018年4月25日，降准1%。

2018年7月5日，降准0.5%。

2018年10月7日，降准1%。

我们在市场一线的人，对这个信息的解读是——杯水刷马桶。

相比2009年降准5%，这滴滴答答的小水滴，真没什么值得说的。水量太小，首先还要先流向国企，和之前的没什么不同，也没有传递什么重大信号。

它和我们上面提到的种种楼市现象一样，仅仅代表一种趋势而已。

当然，这届人民有见识的还是有的。有不少开始明白，“市场冷买入，市场热卖出”。

所以最近问，现在是不是已经到底了？比如成都、武汉、杭州、重庆、合肥、石家庄、苏州等是不是已经到了可以入场的时机？

各个城市表现还是有差异的，总的来说，官方正式的答复是未来一两年楼市进入横盘期是政策的预期。

但我们在一线看房的判断标准是，至少要等唱空喊跌一年或一年半吧。

但精细到某个城市的微观选筹，还是不一样的。有些城市房价确实需要回调一下，但某些城市现在入场，至少站岗的时间不会太久。

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既然说不会站岗很久，那你的依据是什么呢？

我在前面巴拉巴拉说了那么多，其实总结起来就是一句话，政策信号还不明显，但趋势是不变的。

我们的预测几乎和上面的种种没有关系，宏观政策落地会打几折，这是完全没有规律可循的。

因此，楼市行情绝不是靠跳大神跳出来的。我们是靠一线市场无数的微观征兆计算推演出来的。

以下10条是欧神提出了的行情启动进度表，大家可以自行对照一下：

1）银行信贷产品实际利率的变化。

2）信贷员有没有主动联系你，告知有更多的业务。

3）银行信贷产品的变化。

4）金融合规性。

5）市场价格没有波动，可是笋盘明显消失。

6）开始出现小幅跳价，追价的行为。

7）市内地王，一手盘开出热点行情。

8）限购限贷限价限售等政策，出现实质性松动。

9）舆论口开始对房地产有利。

10）朋友圈开始对房地产有利。

其中，出现4，基本可以确定是大放水前的信号。而出现5，则是下一轮牛初的信号。

参照这个进度表，2020年会是个好年。

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