中国金茂的前身是成立于2004年的方兴地产，2007年在香港上市，2009年成为中化集团在地产开发方面的旗舰企业，2015年更名为中国金茂。中化集团为中国金茂第一大股东，持股比例为49.76%。2018年上半年度，中国金茂销售额为717.6亿元，销售面积为210.6万平米，位列排行榜第15位。

　　||今天就来聊一聊中国金茂的发展史与其投资开发战略模式

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　　从前的方兴地产，如今的中国金茂

　　中化集团是国务院国资委监管的大型央企，是中国第四大石油公司，是领先的化工产品综合服务商，最大的农业投入品（化肥、种子、农药）和现代农业服务一体化运营企业，并在城市开发运营和非银行金融领域具有较强的影响力，而中国金茂就是其控制的多家上市公司之一。

　　中国金茂的前身是成立于2004年的方兴地产，2007年在香港上市，2009年成为中化集团在地产开发方面的旗舰企业，2015年更名为中国金茂。中国金茂主营房地产和酒店等业务，公司法定代表人是宁高宁，他同时也是中化集团董事长，中化集团为中国金茂第一大股东，持股比例为49.76%。

　　▲金茂发展史

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　　“城市运营商”与“双轮两翼”战略

　　中国金茂销售规模保持比较稳定的增长，2016年销售实现金额485亿元，同比增长61%，是近几年增长幅度最大的一年；2017年销售金额693亿元，首次突破500亿元大关。从全国房企销售排名来看，中国金茂近几年销售金额排名一直处于30名左右。2018年上半年，金茂实现了较快的业绩增长，仅半年时间，销售金额达到717亿元，超过去年全年，销售排名第15名，较2017年上升14个名次。

　　截至2017年底，中国金茂布局了全国20多个核心城市，进驻华北、华东、华中、华南、西南五大区域，并打造以金茂品牌为核心的高端系列产品。2017年，中国金茂新进入成都、温州、福州、厦门、嘉兴和南昌六个城市。

　　2015年，中国金茂宣布战略升级为“城市运营商”，所谓城市运营商，旨在解决当今城市发展中遇到的各种问题，以此来定位中国金茂未来的发展走向。“双轮两翼”战略是“城市运营商”战略的补充，通过双轮两翼战略，完善服务链，在具体的业务层面落地城市运营商战略。

　　▲金茂的思考模式

　　企业战略的制定，注重的是可持续性。“开发+持有”双轮驱动，既考虑到了当前的现金流和利润，也考虑到了未来的盈利能力，从而打造一个业务平衡的公司。此外，金融创新对地产核心业务有助推作用，服务创新与地产业务有极强的黏合性，通过服务创新，塑造发展特色。通过开发、持有两大核心业务的合理组合及良性互动，推动开发业务持续扩张，持有业务稳步增长，巩固品质领先的行业地位。“有的企业只做销售，有的企业只做持有，但我们是‘双轮’驱动，两种都有。这既考虑了当前现金流和利益的要求，也考虑了未来收益的要求，这样就是一个均衡性的公司”。

　　▲不仅高增长还重高毛利

　　中国金茂2017年销售金额693亿元，计划未来3年保持不低于50%的复合增长率，到2020年将超过2000亿元的销售规模。实际上，中国金茂今年上半年销售金额718亿元，增长幅度较大。在盈利能力方面，中国金茂近三年毛利率均超过30%，明显高于行业平均水平。

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　　城市运营商的自我定位

　　中国金茂的业务模式与传统地产开发商有明显差异，定位为城市运营商，核心业务有三部分，一部分是二级开发，第二部分是以及土地开发，第三部分是商业地产。在城市运营商的定位下，中国金茂这三部分主力业务之间产生了 1+2>3 的效果，在上千亩的土地上，金茂既是规划者，又是建造者，还是运营者，三重身份合一，最大化的为城市创造价值。

　　城市运营可以理解为片区开发，分为时间和空间两个维度：

　　在空间上，要求项目占地面积大于1000亩，活总建筑面积大于500万平方米，具备一定规模的综合开发经营；在时间上，中国金茂的业务链条从规划到一级开发、二级开发以及持有运营，贯穿于城市运营的全过程。从业态上看，涵盖了城市核心综合体、城市新城、特色小镇等。

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　　聚焦核心城市、核心地块

　　在城市布局方面，中国金茂比较谨慎，只选择一线城市、核心二线城市以及环一线城市的卫星城市，不会选择三四线城市。在地块选择上，偏向选择大项目、核心项目以及稀缺项目。目前项目分布情况来看，一二线城市项目占比高达94%，三四线城市项目占比仅为6%。

　　为了支持2020年2000亿销售规模的高增长战略，中国金茂适当调整了投资策略，调整为“精选城市，深耕聚焦”。具体来讲，就是由以前的核心城市核心地块为主转变成大小项目相结合，城市中心与郊区相结合，实行城市深耕战略，并寻求并购、合作机会，但中国金茂依然不会选择三四线城市。

　　为了支持规模化增长，中国金茂近几年加快了拿地速度，2015年拿地15宗，同比增长150%，2017年拿地数量高达36宗，同比增长140%，全年拿地面积高达932万平方米；与此同时，中国金茂近几年的拿地平均溢价率也较高，保持在30%以上，2016年更是高达70%，全年拿下多宗地王项目。进入2018年，金茂拿地热度依然不减，2018年仅7月前11天，就在南通、杭州、上海、成都四地获取5宗地，共计金额65亿元。

　　中国金茂转型城市运营商以后，不再以“拿地王”著称，而是通过一二级联动的开发模式，低价，大规模获取土地，从而降低拿地成本，降低土地获取难度。

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