中国金茂的前身是成立于2004年的方兴地产,2007年在香港上市,2009年成为中化集团在地产开发方面的旗舰企业,2015年更名为中国金茂。中化集团为中国金茂第一大股东,持股比例为49.76%。2018年上半年度,中国金茂销售额为717.6亿元,销售面积为210.6万平米,位列排行榜第15位。

  ||今天就来聊一聊中国金茂的发展史与其投资开发战略模式

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  从前的方兴地产,如今的中国金茂

  中化集团是国务院国资委监管的大型央企,是中国第四大石油公司,是领先的化工产品综合服务商,最大的农业投入品(化肥、种子、农药)和现代农业服务一体化运营企业,并在城市开发运营和非银行金融领域具有较强的影响力,而中国金茂就是其控制的多家上市公司之一。

  中国金茂的前身是成立于2004年的方兴地产,2007年在香港上市,2009年成为中化集团在地产开发方面的旗舰企业,2015年更名为中国金茂。中国金茂主营房地产和酒店等业务,公司法定代表人是宁高宁,他同时也是中化集团董事长,中化集团为中国金茂第一大股东,持股比例为49.76%。

  ▲金茂发展史

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  “城市运营商”与“双轮两翼”战略

  中国金茂销售规模保持比较稳定的增长,2016年销售实现金额485亿元,同比增长61%,是近几年增长幅度最大的一年;2017年销售金额693亿元,首次突破500亿元大关。从全国房企销售排名来看,中国金茂近几年销售金额排名一直处于30名左右。2018年上半年,金茂实现了较快的业绩增长,仅半年时间,销售金额达到717亿元,超过去年全年,销售排名第15名,较2017年上升14个名次。

  截至2017年底,中国金茂布局了全国20多个核心城市,进驻华北、华东、华中、华南、西南五大区域,并打造以金茂品牌为核心的高端系列产品。2017年,中国金茂新进入成都、温州、福州、厦门、嘉兴和南昌六个城市。

  2015年,中国金茂宣布战略升级为“城市运营商”,所谓城市运营商,旨在解决当今城市发展中遇到的各种问题,以此来定位中国金茂未来的发展走向。“双轮两翼”战略是“城市运营商”战略的补充,通过双轮两翼战略,完善服务链,在具体的业务层面落地城市运营商战略。

  ▲金茂的思考模式

  企业战略的制定,注重的是可持续性。“开发+持有”双轮驱动,既考虑到了当前的现金流和利润,也考虑到了未来的盈利能力,从而打造一个业务平衡的公司。此外,金融创新对地产核心业务有助推作用,服务创新与地产业务有极强的黏合性,通过服务创新,塑造发展特色。通过开发、持有两大核心业务的合理组合及良性互动,推动开发业务持续扩张,持有业务稳步增长,巩固品质领先的行业地位。“有的企业只做销售,有的企业只做持有,但我们是‘双轮’驱动,两种都有。这既考虑了当前现金流和利益的要求,也考虑了未来收益的要求,这样就是一个均衡性的公司”。

  ▲不仅高增长还重高毛利

  中国金茂2017年销售金额693亿元,计划未来3年保持不低于50%的复合增长率,到2020年将超过2000亿元的销售规模。实际上,中国金茂今年上半年销售金额718亿元,增长幅度较大。在盈利能力方面,中国金茂近三年毛利率均超过30%,明显高于行业平均水平。

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  城市运营商的自我定位

  中国金茂的业务模式与传统地产开发商有明显差异,定位为城市运营商,核心业务有三部分,一部分是二级开发,第二部分是以及土地开发,第三部分是商业地产。在城市运营商的定位下,中国金茂这三部分主力业务之间产生了 1+2>3 的效果,在上千亩的土地上,金茂既是规划者,又是建造者,还是运营者,三重身份合一,最大化的为城市创造价值。

  城市运营可以理解为片区开发,分为时间和空间两个维度:

  在空间上,要求项目占地面积大于1000亩,活总建筑面积大于500万平方米,具备一定规模的综合开发经营;在时间上,中国金茂的业务链条从规划到一级开发、二级开发以及持有运营,贯穿于城市运营的全过程。从业态上看,涵盖了城市核心综合体、城市新城、特色小镇等。

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  聚焦核心城市、核心地块

  在城市布局方面,中国金茂比较谨慎,只选择一线城市、核心二线城市以及环一线城市的卫星城市,不会选择三四线城市。在地块选择上,偏向选择大项目、核心项目以及稀缺项目。目前项目分布情况来看,一二线城市项目占比高达94%,三四线城市项目占比仅为6%。

  为了支持2020年2000亿销售规模的高增长战略,中国金茂适当调整了投资策略,调整为“精选城市,深耕聚焦”。具体来讲,就是由以前的核心城市核心地块为主转变成大小项目相结合,城市中心与郊区相结合,实行城市深耕战略,并寻求并购、合作机会,但中国金茂依然不会选择三四线城市。

  为了支持规模化增长,中国金茂近几年加快了拿地速度,2015年拿地15宗,同比增长150%,2017年拿地数量高达36宗,同比增长140%,全年拿地面积高达932万平方米;与此同时,中国金茂近几年的拿地平均溢价率也较高,保持在30%以上,2016年更是高达70%,全年拿下多宗地王项目。进入2018年,金茂拿地热度依然不减,2018年仅7月前11天,就在南通、杭州、上海、成都四地获取5宗地,共计金额65亿元。

  中国金茂转型城市运营商以后,不再以“拿地王”著称,而是通过一二级联动的开发模式,低价,大规模获取土地,从而降低拿地成本,降低土地获取难度。

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