从只有十几户老人的空心村，如何发展到一晚需要4000元的度假村？

前言：在北京密云的干峪沟村，这里生态环境优越，但毕竟地处偏远，干峪沟这个小村庄也像中国很多空心化农村一样难逃日益荒凉、日渐凋敝的命运，整个村庄仅有十余老人生活于此。

2013年，北庄旅游开发公司，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，收租了村里废弃或闲置的宅基地（或集体土地），对村落的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设，并将传统民居院落改造成为高品质的度假酒店，以“奢华与朴素混搭，舒适和自然结合”为特色，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合，并配套了游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目，目前开放的院落有20余座，入住价格从1500元至4000元不等。

通过这一模式，村民不仅可以获得稳定的租金，同时还成为山里寒舍的员工，获得相应的工资收入，而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系统盘活，昔日荒凉的空心村变身成为国际范的乡村度假区。

山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古老建筑外貌。从“空心村”到“度假村”的转变和升级，他们的模式和经营值得肩负振兴乡村重任的每个人学习！

1//模式解读//

一、核心理念

一个乡村就是一个野奢度假综合体。

通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。

二、村落特征

1.村落生态优良

与传统旅游不同，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良，环境幽静，最重要的是原生态的乡村味道浓郁，这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。

2.房屋空置率高

部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级。因此，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。

3.建筑风貌良好

度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。

//模式推动力//

一、城市返归乡村的旅游市场需求

城市的拥挤喧嚣、环境的不断恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到丛林山谷、自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通不便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。

二、粗放式大众旅游向精致化小众旅游转变

小众旅游是区别于大众旅游的一种精品化的旅游模式，其需求正在日益增长，并让旅游发展方式、经营方式和服务方式均面临转型和创新。高端化的度假乡居模式主要针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。

（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。

（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。

（3）转包：即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。

（4）出让：即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。

二、规范开发方式——整合开发，乡土时尚结合

1.开发主体

（1）保留农宅外观，对内部进行装修改造，满足高端度假需求。如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。

（2）村集体与专业旅游公司共同开发村集体通过引入外来资金的形式，与专业的旅游开发公司合作，对村里的闲置资产进行统一的整合开发。

2.开发要点

（1）乡味保留与展现，最大程度展现乡村风貌

（2）高端品质度假，最大程度提供舒适奢华体验

//模式借鉴//

一、干峪沟的“山前山后”

1.“山前”——山里寒舍开发前

由于地处偏远，交通不便，干峪沟村村民逐渐外迁，导致大量民居闲置乃至荒废，村内民居空置率高达80%，成为名副其实的“空心村”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，造成土地和山场无人打理，全村43处宅院，大多处于闲置状态，村庄日益凋敝，了无生机。