■ 撰文 | 赵灵儿 ☞ 《地盘》金牌撰稿人

忽如一夜春风来，千树万树梨花开。

近期郑州房地产市场好不热闹。先是大北区接连爆出特价房，接着管南热情高涨，然后经开滨河国际新城也紧跟步伐，金辉项目首开引起市场强烈关注，来访量和去化量也一直不错......

在这一波楼市行情的煽动中，不少人也纷纷加入看房选房的大部队。其中环线以内的主城区是大部队的主要选房阵地。

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二七新区楼市现状

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四环以内，北区和南区均价13000-14000元/m²；西边以常西湖区域为代表，高层均价西悦城12800元/m²、奥体世纪楼王均价14100-14500元/m²、世茂璀璨熙湖16000元/m²左右；高新区三环四环之间，恒大城三期、公园道壹号楼王18000元/m²；东边项目较少，名不见经传的项目也是20000元/m²起步，比如碧桂园天琴湾加上装修等其他附加条件没有23000元/m²下不来。

©郑州市区房价3月均价图示

再将目光转至西南，万科大都会均价12800元/m²起带装修；盛润运河城1期少量房源13000元/m²均价，可分期；鑫苑名城三期13000-13400元/m²均价；旭辉正荣首府精装小高层优惠后均价13000元/m²，可分期；昌建君悦府毛坯小高层均价13200元/m²；

可见，二七新区普遍均价在12000-13000元/m²，且能分期楼盘不少。13000元/m²可选楼盘很多，14000元/m²能买到一线河景房，比如亚星云水居。

对比其他区域，这样的价格令人心动！

©二七新区在售楼盘房价示意图

实地走访售楼部发现，万科大都会人头攒动，而昌建君越府和旭辉正荣首府人流量明显稀少。

难道是大盘好卖，小盘不好卖？

其实回想之前康桥康城、东原晴天见、奥马和园等都是小地块，都去化迅速。

再看目前二七新区在售的楼盘：万科大都会约630亩，鑫苑名城近300亩，泰宏建业国际城近3000亩，盛润运河城将近1300亩，开发的几乎都是刚需产品；昌建君悦府58亩，旭辉正荣首府104亩，以及近期刚刚有消息的26亩新盘亚新美好书苑，都以改善为主。

©二七新区的生态绿化面积占比非常大

这也就表明，目前二七新区在售楼盘的特点是：小地块做改善求溢价，大地块楼盘多为刚需。而不管是从占地面积还是从市场形势来看，刚需依然是二七新区的主战场，改善楼盘处境尴尬。

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二七新区价格定位

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二七新区改善均价13000-14000元/m²，刚需均价12000-13000元/m²，抛开地缘性自住的角度来看，这个价格很尴尬。

从近期市场动向来看，滨河国际新城刚刚开盘的金辉运河云著最低均价14200元/m²；而二七新区的邻居管南目前均价14000元/m²，最近由于几个纯新大盘面市，热度很高，但事实上管南整体库存很大，又有一个潜在搅局者所以区域价格不会有太大的上升空间。

©二七新区或将成为新区新贵

滨河是管南的顶，管南是二七的顶，二七新区的价格要跟管南房价对标。

另一方面，二七的库存也不小，亚星、泰宏建业国际城都是大盘，万科大都会630亩，在售的是4期，后面还有5、6期；盛润运河城将近1300亩，在售1期只有73亩，其中8号楼11号楼还没有开盘；还有7500亩的华侨城等未面市地块。

反观二七新区改善处境尴尬，主要原因在于楼盘调性和区域调性的错位。

当区域调性高于楼盘调性时，楼盘去化好；当楼盘调性低于区域调性时，楼盘不好去化；比如北龙湖以顶豪改善为主，正商善水上境和恒大悦龙台这类偏刚产品去化却很好；管南以刚需为主，主打改善的金尊府最初价格接近20000元/m²，而如今有消息称有13900元/m²的特价房，可见还是销售不理想。

©初现峥嵘

改善楼盘的销售情况必然会影响到其价格体系，而房价是个传导系统，改善楼盘的价格也会对刚需楼盘的定价产生影响。

所以，通过与其他区域对比分析，再结合土地储备和当下的销售情况来看，如果不是遇到普遍性的上涨周期，二七新区价格提升的空间短期内有限。

那么二七新区的价格还会回调吗？

众所周知，北龙湖和滨河国际新城都以政府统一规划统一开发为特色，发展迅速，实际上郑州还有第三个“一级土地整理开发”的试点区域就是二七新区。

©二七新区建设公园绿地先行

2008年二七新区开始规划，这时间比郑州大部分新区都早，区域云集了万科、招商、融侨、康桥、绿地等品质开发商，将来区域成熟后居住氛围不会太差，而且由于不少楼盘都已经交房，区域渐渐有人气。

以郑州火车站为中心，双湖科技城距离中心16公里，惠济新区16公里，白沙片区17公里，常西湖10公里，管南片区距10公里，二七新区8公里。所及即便算上管南，二七新区也是众多新区中距离主城区最近的一个区域，交通和区域优势都很明显。

©二七新区交通优势非常明显

南水北调运河从二七新区穿城而过，为区域景观和局部气候做了不少贡献，西南生态优势突出，仅有建业足球小镇、招商1872等项目，尖岗水库、樱桃沟、郑州树木园区域还没完全开发。

其实，只要开发商稍微让利，二七新区的楼盘也不愁卖，比如二七新区万科大都会，精装、特殊楼层，团购特价房价格卖12500+元/m²，很抢手。而再往南看，正商兰庭华府毛坯都10400元/m²了。

所以一反一正对比来看，二七新区的房价还算夯实。

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二七新区现在适合买入吗

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今年3月初，二七区区委书记陈红民到二七新区调研，提出要“尽快破解新区在市政基础设施及公共服务设施方面的瓶颈”，而且陈书记一行还实地察看了八卦庙上闫垌安置区、郑西高铁沿线绿化工程、华侨城游客服务中心、金水河上游修复工程等项目，这也意味着二七新区的基础设施会有大的进展。

©华侨城大型文旅综合项目效果示意图

2018年郑州市林业局组织相关单位编制的《郑州侯寨森林公园项目建议书》通过批复，包括麦秸垛沟、侯寨、台郭、曹洼、郭小寨、桐树洼、西胡垌等7个行政村都在建设范围内，建设的内容主要为公共建筑、园路、铺装场地、水系以及绿化五部分，建设期限2018-2020年。

©郑州侯寨森林公园获得批复

也就是说关于目前困扰民众的侯寨垃圾场未来会有改变，只不过目前来看还需要时间。

南四环环线预计今年6月份通车，环线区域都会受益，二七新区是其中一个；未来7号和9号线开通，二七新区的价值会被激活。

©便捷的交通成为新区发展的保证

二七新区跟管南并不一样，管南因为距离东区比较近，承接了大量的东区外溢客户，而二七新区大多承接二七城区的刚需客。

在郑州，大家都想往东买，往北买，使得二七新区成为众多刚需的聚集地，改善和投资客很少选择这里，所以片区水分不大。

目前市场有回暖迹象，大家都在看房选房，市场氛围推动下，不少人都已经出手。当前的楼市不会像2016年那样暴涨，但如果下半年信贷放宽，房价应该会有小幅提升。

©一条嵩山路繁华半座城

当下是买房好时机这已是大家的共识，可投资不建议，因为区域之间的价差长期来看还会存在，短线投资收益不大，长线投资会吃掉现金流，占用其他机会。但就二七新区目前的价格来看，泡沫少，刚需可以出手了。

现在网上的很多信息都有一定的滞后性，特别是一些优惠力度大的特价房，等到大家都知道的时候已经没有房源了（比如万科大都会）。

©售楼部里才会得到更真实的信息

所以，有意向买房的朋友，建议这段时间多研读市场文章，勤跑售楼部，最新最准的消息都在售楼部，一些尾盘现房也可以关注，毕竟等待的时间也有成本。

资金紧张的可以关注首付分期楼盘，上车要紧，比如盛润运河城；资金相对充裕的最好选择地铁沿线楼盘，后期应该有补涨，比如万科大都会，精装省事，7号线、9号线沿线，已交房的两期反馈还不错。改善建议亚星云水居，年底交房的准现房，临河改善。

部分图片来自网络，版权归原作者所有。

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