买买君上期写完“二手房赎证风险”的干货，后台就收到不少网友询问二手房交易的其他问题。

　　所以，本期买买君就帮大家梳理下二手房买卖的交易流程，并划出重点哪些环节需要注意避坑，再详细聊聊大家关心的“转按揭”、“赎楼贷”和“垫资过桥”到底有什么区别。

　　买二手房的流程到底多复杂？

　　当你看中1套二手房，价格合适，首先需要到房管局查档查册，确定产权没有问题，然后和卖家协商好如何赎楼、谁付税费等，谈好就可以签第三方合同，交付定金。

　　然后先找按揭公司，评估房源市值，等评估报告出来，银行也批了同贷书，再帮卖家处理赎楼，卖家还清贷款后，取消房产抵押登记，进行网签，申请产权转移（也就是“递件”），缴清税费，就可以到房管局办理过户，通常是过户当天给齐首付，等出了新证，再去办理新的银行抵押，最后坐等银行放款，买家收房。

　　谁先给钱谁被动！托管很重要

　　整个交易流程，通常都由中介包办，虽然繁琐但不太需要操心，买家需要重点注意的是，不要过早把首付直接给到卖家，总之，谁先给钱谁被动，任何涉及到双方的金钱往来，在交易还没成功之前，最好都交给第三方公司托管。

　　通常买卖双方容易出现纠纷的是“赎楼”环节，上期买买君已经介绍过买家直接帮卖家赎楼的情况，这种方式的优点是简单直接，不会产生额外的服务费，缺点是买家存在“交易失败追不回钱”的风险。

　　但如果买家的首付不够还清卖家的贷款，而卖家暂时又给不出这笔钱，那就只能通过“转按揭”、“赎楼贷”或者“垫资过桥”来解决了。

　　转按揭

　　所谓“转按揭”，简单来说，就是贷款还没还清的房子，卖家直接把按揭转给买家名下，让买方继续偿还卖家的贷款。

　　根据资深业内专家郑大源介绍，“转按揭”的操作流程如下：

　　①买卖双方向原业主贷款银行提“转按揭”申请

　　②原银行推荐1家认可的担保公司提供担保服务（需要付费，通常也会要求做公证委托）

　　③担保公司出具保函给银行，银行调档涂销资料

　　④银行审批买家的新贷款，等调档回来，同贷书审批通过，去房管局过户

　　⑤办理涂销和抵押，等办理了新抵押，银行就可以放款，结清原业主欠款

　　但“转按揭”也有局限性：

　　▲原业主必须是纯商贷，公积金贷款或组合贷都无法办理转按揭

　　▲转按揭必须取得原贷款银行同意，极少银行可以办理这项业务

　　▲转按揭意味着必须在原银行申请贷款，但原银行的贷款未必最佳（额度，利率，年限，放款时间等），从成本考量，可能换银行申请贷款对买家更有利

　　赎楼贷

　　虽然银行不办理“转按揭”，但还有其他方式可以替代，比如工行的“赎楼贷”、建行的“转无忧”等，本质上都是“信用贷”，可用于卖家周转。说白了，就是银行先另外借给卖家1笔钱用来赎楼，等拿到卖房的钱再还给银行。

　　但这种方式必须卖家愿意配合，自己进行办理，而且也要通过担保公司。具体能借多少、利率多高，取决于卖家个人资质。买买君打听到的情况是，年化利率要去到10%以上，如果需要的金额高，通常还需要房子做资产证明，但房子在过户前可能要连同信贷全部结清，就会出现BUG。

　　还有1个问题是，买家的贷款不知道什么时候放款，卖家难以预估“赎楼贷”到底应该贷多久，贷长了利息高，如果到时候提前还款，可能还要赔偿违约金；贷短了不保险，如果买家的贷款放款太慢，卖家可能出现周转困难。所以，连银行的工作人员都直接劝买买君，有得选就别做“赎楼贷”。

　　但平时大家经常听到的“赎楼贷”，也有可能是“非交易类赎楼贷”。套路就是业主先把在A银行贷款的房子赎回，然后再按现在的市价抵押给B银行，目的是为了套现房子的增值部分，“加杠杆”获得更多贷款。但近两年对这种做法控制得比较严，买买君就不展开说了。

　　垫资过桥

　　既然“赎楼贷”也不靠谱，那就只剩下第3条路“过桥垫资”了。

　　“赎楼贷”通常叫“担保赎楼”，相对应，“垫资过桥”通常叫“现金赎楼”。简单来说就是，担保公司动用自己的资金，先帮卖家赎楼，等银行放款了再还给担保公司。

　　因为是担保公司自己处理，所以优点是审批快，手续简单，但相应的成本也不低。

　　买买君咨询了某担保公司，对方表示，如果只办理“过桥垫资”，按天计息，日利率是借款总额的0.2%，另外收取2万/笔的担保费用。具体的天数，从担保公司还钱给原业主的银行开始计算，通常要30天左右。

　　和“赎楼贷”相比，“过桥垫资”的还款时间更自由。如果在银行放款前，买家在过户时付清首付，卖家可用于提前偿还部分赎楼的借款，剩下的部分再继续计息。

　　举个例子，卖家借了担保公司50万还给银行，15天后过户，买家还清了首付30万，再过15天，银行放款，卖家还清欠担保公司的剩下20万，总共需要付的利息是：

　　50万x 0.2% x 15天 + 20万 x 0.2% x 15天= 2.1万

　　再加上担保费2万，总共的成本是2+2.1万=4.1万。

　　担保公司还提醒买买君，在选择担保公司的时候，不要只顾着对比利率，要注意资质，而且最好也把按揭交给同1家公司进行办理。

　　比如专门只做垫资的公司，赚的是利息，当然希望你贷得越久越好，不会帮你加快流程或者催银行放款，所以虽然利率低，但最后可能因为时间拖得久，算下来成本反而更高。

　　而如果把垫资和按揭都交给同1家公司进行办理，涉及到要和银行、房管局打交道的情况，可以加快捷衔接每个流程。比如提前还款，目前广州的银行可能走完流程要1-2个月，但通过担保公司，可以缩短到2-3周。

　　当然，这种说法有时候也是担保公司的宣传套路，买买君就有个同事，买房的时候通过担保公司多付了4千块，据说是可以加快公积金放款。后来才知道，其实那段时间公积金中心额度充裕，找不找担保公司都差不多。

　　当然，无论找不找担保公司垫资，二手房中通常都涉及到担保服务，而担保的作用相当于给这笔交易买份保险，如果过程出现问题，中间的权责关系是担保公司对买家，或者是担保公司对业主，买家和卖家不用互相扯皮。

　　举个例子，如果找了担保公司，买家用首付帮业主赎楼，结清之后业主不配合过户，担保公司会把首付还给买家，再自己去跟卖家追讨欠款。避免买家因为打官司短期内追不回钱，最后错过买房时机。

　　总结

　　转按揭难操作不现实，赎楼贷时间长不可控，垫资过桥审批快但成本高。

　　目前除了买家帮卖家直接赎楼外，用得最多的就是担保公司垫资过桥，但买卖双方需要提前沟通好成本由谁来承担。

　　你可能还想问

　　Q：我是卖家，提前还贷走完流程要多久？违约金要赔多少？

　　A：一般情况下，多数银行从申请到成功扣款，需要1-2个月。不过如果幸运碰上窗口期有名额，也可能不用等。当然急着赎楼，最简单的就是找按揭公司做加急，费用大概是小几千。

　　至于违约金，以四大行为例，中行申请提前还款罚息1个月，建行提前还款罚息千分之一，工行提前还款罚息3个月，农行提前还款不罚息。

　　不过，这两年利率上浮，银行也希望快点收回钱再以高利率贷出去，所以经常出现免收违约金的情况，但具体还是要咨询贷款银行。