这世界很痛苦的是

市场价拿地，民生价卖房

这世界更痛苦的是

明明按豪宅标准打造，却只能按刚需价格卖房

卧龙·东方郡

满怀期待冲着三环外第一豪宅而去

备案价惨遭腰斩

13500+2500的最终价格

完全压不住东方郡豪宅的气吞万里如虎

没办法

限价时代

龙也给我卧着

01

毛坯备案价13500是什么概念？

直逼白沙洲，完败古田四新吴家山，妥妥刚需上车价。

13500元的价格，目前等同于白沙洲CBD（也就是白沙洲三环内）新房价格。

不出意外的话，人家同板块地王今年出炉，价格都要奔着2万去。

啥？你说白沙洲好歹是主城区？

好吧，同属新城区东西湖的吴家山板块，新房价格多少？

高层房源带装修均价，已经突破1.8万。

简直秒杀传统汉口后花园金银湖呐。

毛坯备案价13500元到底什么意思？

看不起我胖虎？

你要说产品不行，地段不行，金银湖所有楼盘，排着队反驳你。

我们就看一点，卧龙·东方郡外立面

妥妥全玻璃幕墙+铝板，武汉豪宅之标配。

如果不出意外的话，这个项目，大概是武汉公建化住宅最低入手价。

为什么单说外立面？

因为市场调研显示，武汉人买房，最不在乎的，就是外立面。

设计师试图通过外立面溢价，必然被甲方砍死。

但这个玩意儿，你要反向理解——颜值高的楼盘，绝对不会放过立面细节。

如果一个项目外立面用石材，铝板或玻璃幕墙。

相信哥，这绝不是开发商“化妆术”，而是整体品质到位。

花重金打造1~2个亮点笼你的项目，不会选择立面做突破口。

所以，哥上结论——

卧龙·东方郡，吃了武汉批备案价原则的大亏。

这个原则就是，根本不看你产品力如何，决定备案价的核心标准，你地价多少？

说一句政治不正确的话，成本多少，跟销售价有关系吗？

02

金银湖虽然地处三环之外，但自常青花园以来，在老汉口人的概念中，再未把“张公堤”当做汉口的边界。

最直接的原因，作为武汉扁三环所在地，这个所谓三环外，距离二环仅一步之遥。

尤其常青高架通车后，从东方郡驱车到CBD，时间基本上可控制在10分钟左右。

已经通车的地铁6号线、7号线园博园北站，与项目只有500米步行舒适距离。

尤其是7号线，作为武汉地铁换乘之王，14个站点设置8大换乘点，分别可以和12346总计5条地铁线路同站换乘。

也就是说，东方郡项目业主，地铁出行即可通达三镇。

金银湖等堪当汉口后花园，除了物理距离上的亲近，更重要这里以恰到好处的距离，分割城市喧嚣。

东方郡所在金南一路，但南、西、北四个方向，分别被面积213.77公顷的园博园、42公里湖岸线的金银湖，以及占地2500亩的金银湖国际高尔夫球场环抱。

东方郡距离园博园最近入口，只有不到1公里。

东方郡规划上整体采取一梯一户，户户通透的设计，站在每一户的阳台，即可远眺城市绿洲风貌或者东方马城。

如果拥有一张武汉旅游年卡，则茶余饭后，轻松徒步10分钟，就能走进园博园，亲临感受涵盖上百种珍稀植物，凝萃世界各地园林景观艺术。

园博园之后，金银湖作为高品质居住板块愈发成熟。

东方郡东南两个方向，2~5公里范围内，即可抵达永旺/宜家。

武汉常青医院和同济附属普爱医院，以及项目附近2所小学和1个幼儿园，3公里内有常青树实验学校和常青一中以及武汉四中和武汉第一中学。

生活配套全龄覆盖。

03

现在，哥来点评下卧龙·东方郡产品，为什么说1.35万的备案价，完全盖不住他的气场？

首先第一观感，外立面是非常时髦的铝板+大玻璃，线条流畅，造型挺拔。

与城市界面东方马城、园博园等大型公建、城市绿地，共同成为板块天际线颜值担当。

东方郡其实占地面积非常小，只有约1.1万平方米。

4栋建筑一字排开，总计只有340套房源。

但居住的感受却很“大”。

项目车位配比达到1：1.4，绿化率35%。

这种大，不是内部景观的占地面积，而是以豪宅起点打造，每一个功能与细节的“超配”。

为匹配高端住区私密性和静谧感，虽然紧邻城市级公建场馆，但东方郡并未落入俗套，在沿街规划底商。

整个项目1层，为景观架空与入户大堂，在2层设置3000平方米的社区邻里型商业。

开发商引进并自持高端品牌健身、会所、进口商品交易等生活配套业态，为业主提供专属优质服务。

这种“专属感”，透过更多公共设施，呈现更加淋漓尽致。

一共才340户人家，东方郡却配置“星空泳池”！

这正是哥说的“大”。

因为户数少，规模小反而凸显人均配套占有优势。

超大盘自有配套充足，但人多眼杂，摊到每户业主的资源，相当有限。

比如泳池，同时使用者超过100个，就很不舒适。

若是个1000户以上的大盘，夏天的画面就太美不敢看。

但在卧龙·东方郡，无论健身中心还是泳池/业主会所，资源的独享性更高。

04

项目小没问题，小地块、豪宅化已经成为趋势。

最近刚刚离世的扎哈，和安藤忠雄在纽约的豪宅作品，520 west 28th只有一幢楼；

台北最著名的“十大豪宅”，一半都是这种小社区。

比如，由HLA设计团队设计的文华苑，占地面积只有3700平方米，9000万人民币/套起跳，创下台湾住宅史纪录。

所以小不是问题，问题是室内设计+室内会所功能+地下空间利用+空中花园/空中泳池等等场地搭配，是否呈现到位。

类似产品普遍都是纯大户型，私密性以外，人均占有资源/服务反而多，更凸显价值。

我们看卧龙·东方郡，在室内空间和空中做足文章

首先进入场景第一道空间——双入户大堂。

约450平方米铂金级入户大堂，专属两栋楼共用。

以全五星级酒店大堂，内设服务台、休闲区、礼宾区。

从大堂步入电梯间的空间设计，延续大理石背景+金属线条造型风格。

在架空层之上，东方郡打造度假风格空中花园。

以精心设计的组团门厅，借助借景、对景手法，呈现别样庭院宅邸场景。

或者穿越同样至于空中的星空泳池。

一池碧蓝泳池、闲适的沙发，迅速完成都市到宅邸、喧嚣过渡宁静的心情转换，彻底过滤掉家园外的压迫感，以轻松心态享受归家的温馨。

当业主走出电梯，置身大理石从地面到墙面再到顶部的全包幽秘，在糅合的灯带和水晶灯氛围之中，完成全部归家礼序和仪式感。

05

卧龙·东方郡的户型非常纯粹，主推就两种162平和181平。

非常生猛的是，两种大平层都是3房户型。

然后客厅大横厅布局，整体作为豪宅的尺度感足够。

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今天的武汉，户型全是98~130的3居和4居。

卧龙·东方郡的户型设置，代表开发商的取舍。

相比其他，户型的划分，最真实呈现楼盘定位——深度改善型。

1、120平4房，客群就是一步到位心态的首置；

2、120平3房，客群多半是二次购房改善；

3、120平1房，开发商认为客户都是有钱人。

（当然这个武汉还没有。）

我们不必对户型指指点点，在这个方面要适当尊重开发商。

你根据自己喜好判断户型好还不是不好，开发商实打实是调研和测试，找最普遍业主共性。

不同户型对应的业主定位，出价预期是不一样的。

卧龙·东方郡的户型划分，意味着开发商认为，业主就是深度改善置业。

40岁+的客户定位，家庭人口在缩减而不是二胎家庭的膨胀。

很多时候，子女出国读书，家里就是夫妻俩。

他们需要的是空间尺度，舒适性，公共区域充分的会客/社交功能，装修的精致细腻。

客观地说，由于地块狭长的天然限制，东方郡的朝向不是正南正北。

但东方郡通过后天布局设计，尽力在弥补这个缺憾。

我们需要朝南开间的目的，采光+温暖。

卧龙在东方郡的手法，是适当拉长进深，通过入户玄关，把客厅+入户+餐厅对称摆放一起，形成整个空间的对称中轴。

这个逻辑就是，公共区域尽可能组合在一起。

你站在任何一个点环顾四周，都有足够的空间感，完全不会感觉压抑。

这就是东方郡针对深度感受对尺度感的要求，在设计上做出的充分满足。

因为尺度够大，也就能孵化出更多个性化生活场景。

最后总结一下，卧龙·东方郡所有的设计理念，本质上是冲着豪宅而去。

从他的设计理念、配套、公区以及用料上，都一一呈现。

最终因为备案价，腰已经被撞飞。

至于是否值得，不妨亲眼去看。

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