2018对于房地产企业而言，是不平静的一年。

随着“房住不炒”的定调，房地产公司迎来了调控周期。上市公司中弘股份被强制退市，万科也喊出了“活下去”的口号。

然而这股寒冬冷风，对恒大而言，并不冷冽。

2019年3月26日，恒大发布2018年年报，全年营业收入4662亿，同比增长49.9%；扣除汇兑损益全年实现核心净利润783.2亿，净利润722.1亿，同比大增106.4%，蝉联利润王的宝座。

恒大自1996年的广州小房地产企业，经过二十余年的发展，成长为今日一个横跨地产、健康、文旅、新能源汽车的产业巨头。

在不断发展中，恒大日积月累形成了四个经营特质，犹如四面高大结实的城墙，保护着恒大即使在调控寒冬，依然取得了优异的成绩。而帮助恒大抵御寒风的城墙，分别是：

1.定战略，十字路口的抉择

2.扩土储，业绩增长的保障

3.用杠杆，可增可减的理性

4.多元化，广阔未来的布局

以下进入正文部分。

2006年，恒大来到了十字路口。

这是恒大第四个“三年计划”的初始之年。经历了10年发展，公司已经从广州一家小项目公司，发展到了全国十强地产公司。恒大也开始了“走出广州、走向全国”的规划。然而，切入点是火爆的一线城市，还是相对不激烈的二三线城市，这是一个问题。

恒大高层在经历了激烈讨论后，认为二线省会城市，竞争少、土地成本低，而且可以享受到省会人口聚集、城镇化提高的双重红利，发展潜力大。

公司上下统一了意见后，便快速执行。恒大土地储备从2006年的600万平方米，快速增长至2009年末的5500万平方米，几乎是两个万科。

虽然经历了2008年经济危机的冲击，但阳光总在风雨后。2009年，恒大销售规模便突破了300亿元，同比增长了近4倍，成为行业增长先锋。这一年二线城市也开始成为各大房地产商角逐的市场。而恒大则再次领先市场，将目光投向了三线城市。

恒大在二线城市的胜利中，保持着清醒。对于三线城市的布局，并没有忽略质地、遍地开花，而是在人口、GDP等指标上进行了严格的筛选，以确保未来的购买力足够大。

2006年至2012年，我国城镇化率从44.3%上升52.6%。而恒大也在前瞻的战略研判下，销售收入达到了652亿元，连续七年实现正增长，大部分收入来自于二三线城市。

2013年又是房地产关键的一年。

这一年，一些地方的一级土地拍卖市场，居然比二级房屋销售市场价格更高。“面粉比面包贵”，到底是面包便宜了，还是面粉贵了？

行业内对房地产未来趋势产生了激烈分歧。甚至有人喊道“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

然而，长远来看，中国的城镇化率依然有足够的空间；中国经济的韧性依然提供了强大的购买力。而高端住宅的需求，也是一个广阔的市场。

同时，考虑到一线城市住宅用地的稀缺，恒大决定“继续做多中国，看好一线城市的美好生活”，拓展核心一线城市布局。

而正如恒大所预料，一线城市在2013年后迎来了房价的再次上涨。恒大营业收入也从2014年的千亿，不断跃升至2018年的4662亿元。

如今成为行业领军企业的恒大，成功背后：是公司对一二三线城市的精准布局、对中国经济形势的准确研判；是恒大“超常规、跨越式发展来迎合市场出现的千载难逢的机会”的战略判断和执行。

2014年，地产圈有人称我国楼市进入“白银时代”，那段弯腰就能捡到黄金的日子已一去不返。但中国城镇化依然拥有广阔的空间，未来土地依然是稀缺资产。业内对地产的趋势，也产生了分歧。

作为行业前列公司，恒大则用行动表明了态度：2014年，在14个城市新购了841万平米的项目土地储备；2015年，在北京、深圳等54个城市新获取了82个项目，总规划建筑面积达3485万平米；而2016年，这个数字上升到了109个城市，新购10238万平米。

2016年，房地产市场迎来了小阳春，全年销售面积与销售金额均迎来20%以上的增长。恒大的行动得到了市场的奖励。

而截至2018年底，恒大集团总规划建筑面积达3.03亿平米，成为未来业绩的保障。

恒大的土地储备分布广泛，已在中国228个城市储备了811个地产项目。其中二线城市占比30%，一线城市占比10%左右。

恒大在一线城市采用了“宁缺毋滥”的做法，项目质量优异。自2011年恒大集团进入深圳，已拥有大型项目55个，2016年底土地储备面积达200万平方米，总建筑面积达到近1000万平方米。而2018年底，公司的规划则高达3000万平方米。

恒大正成为深圳经济发展、城市建设和民生工程的一大生力军，而深圳城市的高速发展、人口的集聚增加，又为恒大在深圳的土地储备带来了高额的收益。

恒大在土地储备方面的优势，不仅体现在总量和结构上，其成本控制也十分突出，占销售均价的比重，连续多年维持在15%以下。

低成本也让恒大对房屋质量、服务更有底气。甚至在2015年，恒大在行业首创全国范围“无理由退房”的计划。

兵马未动，粮草先行。而恒大正是依靠着优质的土地储备，依然在业内广传的“白银时代”，走在自己辉煌的征程中。

房地产作为资金密集型企业，杠杆使用的精妙与否，往往成为企业壮大还是存活的关键。

恒大基于对房地产行业的精准判断，凭借快速“高负债、高杠杆、高周转，低成本”的“三高一低”实现了业绩的快速提高，自2014年起，几乎一年增长一千亿。

恒大也成为了行业其他公司复制学习的模板。

然而，取得飞速增长的恒大，并没有陷入杠杆的诱惑中，时刻关注着外部经济的发展、公司财务的稳健。面对国际经济疲软、国内经济新常态，恒大也开始调整财务战略。

2017年初，恒大变定调，由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，从高速增长转向高质量增长，把过去的 “三高一低”变为“三低一高”，除了继续保持高周转和低成本，原来的负债和杠杆统统降下来。

恒大战略执行一向坚决。半年后，公司便兑现了对资本市场的承诺，完成了全部近千亿元永续债的赎回，大幅改善了债务结构；当年11月，又引入包括山东高速、苏宁电器等公司的第三轮战略投资，累计完成了1300亿元融资。

减债务、加权益，恒大展现了一出完美的杠杆优化动作。同时伴随着公司收入的增加，资产负债率下降280%。

稳健的财务结构，将成为恒大在发展道路上越走越远的重要支撑。

中国有句老话叫富贵险中求。然而，纵观历史来看，真正实现财富自由的个人或企业，都具备“化险为夷”的能力。

就如杠杆，在合适的时机使用，才可以披荆斩棘。而过度依赖，却可能成为刎颈之器。

而这其中的奥秘，正如恒大所展示出来的那样，在于准确的判断、清醒的认知、不执迷、不贪恋，把杠杆当做工具，而不是救急神丹或财务枷锁。

恒大的不执迷，也体现在地产业务上。

2016年6月16日，公司名称由“恒大地产集团有限公司”改名为“中国恒大集团”，开启了多元化经营的新历程。

2011年，我国农村老龄人口占比首次突破两位数，老龄化的趋势越来越显著，截止2018年底，我国 60周岁及以上老龄人口数达到2.49 亿，占总人口比重的17.9%。

与此同时，主流城市白领亚健康比例达到76%，处于过劳状态的占到60%。而我国肿瘤发病年龄呈现下降趋势，平均每年下降约0.13岁。

健康成为影响我国未来发展的重要因素。而恒大管理层也意识到了这个趋势。

2014年，恒大收购上市公司新传媒，随后更名为恒大健康，成为公司覆盖整形美容、养老服务、中医治疗等产业的全方位大健康服务平台。恒大健康2018年营业收入超过三十亿，同比增长136%，交出了一份漂亮的答卷。

在养老地产方面，恒大也相继在许多风景名胜之地大举布局，推出了“恒大养生谷”，用完善的医疗和秀丽的风景使人“窥谷忘反”，成为养老产业的明星。

2017年，“健康中国”成为国家战略。这不仅体现了国家在健康产业的决心，也验证了恒大多年前布局的前瞻性和正确性。

恒大不仅为中老年人的健康提供了多系列产品，也成为儿童娱乐的新品牌。恒大相继在太仓、贵阳等地，打造了媲美迪士尼的大型童话神话乐园“恒大童世界”。

恒大童世界，是全球唯一的全室内、全天候、全季节大型主题乐园，规模相当于迪士尼的1.5倍。而且以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，成为展现美好中国的一扇窗户。

2015年，国务院出台规划，推动新能源汽车发展，规划在2025年实现国内市场80%以上占比。

恒大集团掌门人许家印曾做过十年的车间主任，对于车有着特殊的感情。而更为重要的是，随着人们对美好环境的渴求越来越强烈，新能源成为解决问题的关键点。

恒大带着坚决的态度，进军新能源。自2019年起，先是并购了瑞典新能源车企NEVS、与顶级超级跑车制造商——柯尼塞格公司签订协议，共同组建合资公司，获得强大的整车研发制造能力。

随后，恒大以超过十亿资金入主动力电池企业卡耐新能源，获得电池技术和产能；又通过入主荷兰e-Traction公司，获得世界最先进的轮毂电机技术。同时，恒大又入股了广汇集团，获得了丰富的销售渠道。

而今年6月，恒大新能源汽车天津基地也将迎来全面投产。

恒大在新能源汽车产业链的良好布局，不仅成为恒大未来发展的新动力，也为中国汽车行业新活力。

恒大的多元化，虽然在不同的行业，但却是围绕着同一个目标：以人为本，成为实现美好生活的重要力量。

5. 尾声

1996年，许家印白手起家创立恒大。从一间民房开始，历经多年规划与探索形成了以房地产开发业务为基础，文化旅游、健康养生等为两翼，新能源汽车产业为支撑的恒大集团。

这既是恒大辛勤付出的收获，也是时代给予的礼物。

而如今，拥有大战略、大格局的新恒大，正在不断拓展多元化布局，迈着矫健扎实的步伐，为社会发展贡献着自己的力量。

全文完。感谢您的耐心阅读~