不管长期怎么看，我认为短期的郴州楼市一定是看跌的，理据有以下几个方面：

房价下跌的原因？

（一）限购政策。2018年上半年全国楼市在主基调坚持“房住不炒”的背景下，住建委重新强调调控不放松，中国银监会着重强调防控金融风险。很多城市出台了异常严厉的限购政策，比如长沙，楼市调控已从传统的“限购、限价、限贷、限售”，升级成了“限落户、限离婚、限企业、限未成年人”。如此严厉的限制政策，进一步遏制了需求。

（二）棚改暂停。2018年10月08日，国务院常务会议再次提到棚改问题，再次催促取消货币化安置政策。将是三四线……十八线楼市的催命符。

（三）房企降价。10月3日，上海远郊碧桂园浦东南郡项目，均价从3.5万降到2.6万，已购房业主对此表示强烈不满，前往售楼处要求说法。

10月6日，江西上饶，业主举着“碧桂园大忽悠”的横幅把碧桂园的售楼处砸了，1万元/平方米的精装修，降到了7000元/平方米的毛坯房，业主还没收房，就来“维权”了。

安徽合肥，豪门金地项目，去年2.4万，现价1.75万，国庆期间二期开盘，即刻维权。

恒大发起全国8.9折优惠。

厦门万科的107幢别墅6折甩卖。

然后是浙江杭州、福建漳州、江西景德镇......

万科在秋季例会上的主题是“活下去”；

中原地产降薪求生：福利减半、佣金八折。

龙头企业的降价将会起到示范性的作用，促使房价下跌。

（四）供需失衡。2017年-2018年郴州房地产销售面积为2000万平方，正常年份的销售面积为500万平方，是正常年份的4倍，需求严重透支。未来2—3年的市场需求已然透支，增量需求将逐渐萎缩；另外，2018年郴州已知确定入市的存量土地开发供应面积约1100万平米，若计入恒大、碧桂园、粤泰等上市房企新近拿地后的供应量，2018年市场预计供应量约1200—1300万平米；供需严重失衡。2018年年末市场将出现拐点，上行市场行情窗口期将在2018年年底关闭。