导读：（五年来）棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户，上亿人喜迁新居。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。——《2018年人大政府工作报告》

   棚改五年多，今年进入了攻坚阶段。棚改是好事儿，可是在明接到的案子中，不少都是“被棚改”，一个“被”字，透出了多少无奈心酸和愤懑。听起来是好事儿为什么老百姓不买账呢？我们必须要搞清楚棚户区改造到底是什么回事。

   首先，必须明确，棚户区改造没农村什么事儿。要是您家宅基地上的房“被棚改”了，那这棚改十有八九是有问题的。

   为什么这么说？我们来看看中央两次关于棚户区改造的指导意见。

   2009年住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，从名称中即可看出棚户区改造仅包含两类位置的房屋：一是城市范围内的国有土地上房屋；二是国有工矿区。这里面显然就没有农村集体土地上房屋的事儿。2013年《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中更是将棚户区改造分为了4类：城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造和国有垦区危房改造。农村集体土地上房屋依旧不属于棚户区改造的范畴。

   很多城中村“被棚改”，其实是违背了这个指导意见的，因为城中村的土地，实际上也是集体土地。但是由于一些城中村、城边村确实已与繁华的都市相接壤，并且存在连片密集的、有安全隐患的简陋住房，所以也被列入了棚改计划。像北京市2013年发布的《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》就规定，适用于全市实施旧城区改建范围的房屋征收项目。旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。

   所以，如果农村集体土地的房屋“被棚改”，那一定是政府开中了这块地，想搞商业开发。在没有经过审批的情况下，私自将集体土地“转换”为国有土地，妄图打着“棚改”的旗号，把老百姓的宅基地给“商业开发”了，这种行为是严重违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的。如果您觉得权益被侵犯了，那么就收集证据，找专业律师，和政府打官司争取最大权益吧。

   其次、哪些房子才是棚户呢？

   这个问题相当重要，然而不幸的是，法律上并没有明确的界定。根据实践，所谓“棚户区”，一般指的是简易房屋和棚厦房屋集中区，也就是城市中抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。可是这儿差（四声）那儿差（四声）都没有任何的标准，说你差你就差，不差也得差，不少好好的房子”被棚户”，就是这样来的。

   碰到这种情况怎么办？在明律师提醒您：

   其一，一定要明确，棚户区改造拆迁的进行必须严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，严格走程序，保障被征收人的各项权利。因此，棚改绝不是什么如腾退一般的法外之地，而是有法可依，有法必依的征收项目中的一类。

   其二，棚户区改造拆迁禁止强拆强迁。若要对被征收人的“棚户”实施强拆，政府必须先下征收补偿决定，再申请法院强制执行。实践中因为是“棚子”就随便推、拆的情形，是严重违法的。

   其三，对于明显不属于棚户区而被硬塞进这个“筐”里的征收项目，被征收人可以考虑联合起来，起诉征收决定，看看能不能将其予以撤销，从而釜底抽薪将整个项目搞掉。就实践而言，撤销征收决定的难度虽然很大，但绝非完全不可能。而且，在这一博弈过程中，也许会有意想不到的“收获”被激发出来，对被征收人而言有益无害。

   第三、货币化安置和实物安置是怎么回事？

   简单说，货币化安置就是给钱，自己拿钱去买房，而实物安置就是给房，给你回迁房或者换同等房，孰好孰坏，其实因人而异。不过，国务院的指导意见这几年却从“积极推进货币化安置”转变到了如今的一些市县要“尽快取消货币化安置优惠政策”，政策变化传导出来的信息是什么呢？

   我们先要搞清楚为什么最初国务院鼓励货币化安置，因为那会儿全国面临着一件大事，那就是“去库存”，货币化安置既能改善困难群众住房条件，又能推进房地产去库存，一箭双雕。于是我国棚改货币安置比例从2014年的10%，到2016年达到48.5%，而到2017年部分地区已达到100%，去库存的效果非常显著。然而，这样也带来了负面效应，那就是房价上去了，一些三四线城市房价蹭蹭往上涨，涨到了老百姓几个钱袋子都负担不起的地步。于是近期，国务院又提出了“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”。

   不过，不管政策如何变，在明律师提醒您把握住两点以应万变：

   其一、要房还是要钱，坚持自己选。《国有土地上房屋征收与补偿条例》及自2009年棚户区改造工作全面铺开以来的若干政策性文件均明确赋予了被征收人补偿安置方式的选择权，这是任何引导、刺激政策所不能剥夺的。钱和房各有利弊，还需自身权衡清楚。需要提醒的是，交付在建期房的时间可能因各种客观原因而延后，老百姓可能由于他人的一些做法、选择而“躺枪”面临长期在外过渡的情形。

   其二、谨慎选择购房券这一补偿安置方式。一般认为，购房券的性质更接近于实物安置，即它只能用来买房，而很难再兑换成现金。而在实际使用中，购房券所面临的种种限制、附加义务已广为被征收人所诟病，由“券”到“房”这个过程也绝非顺顺当当就能完事儿的。

作者丨北京在明律师事务所

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