原标题:手把手教你买房之赎楼篇-银行放款慢，赎楼需留意

【最懂交易】系列

，由淘房哥团队联合出品，针对网友平时在购房过程中碰到的常见热点、难点问题，深入研究，各个击破，让广大置业者少走弯路，轻松置业！

银行额度紧张，放款周期明显拉长，对于购房者来说，买新房的话倒是好事，一般新房交房时间比较长，放款慢的话，可以晚些月供，一定程度缓解短期资金压力过大的情况。二手这块就相对比较麻烦，一方面是因为交易周期的拉长会加大买卖双方违约情况的发生的概率，另一方面可能会增大购房成本，部分个盘担保公司赎楼的短期利息加重；

细心的网友可能会发现，一般情况我们在看完房后，经纪人会将你意向的房源在交易过程产生的相关费用明细给到你，包括首付、月供、税费、佣金（有议价空间，行业标准为买卖双方各1.5%）等相关信息，其中一项费用是预估的就是担保赎楼产生的相关费用，一般给到的参考标准是欠款的2.5个点左右（后续会给大家梳理相关的收费标准），那么问题也就出在这里，通常所说的2.5个点是在房产交易正常进行的前提下，但从最近这段时间来看，银行放款比较慢，交易周期拉长，如果放款时间长达半年甚至更长，赎楼费用将会远远超过预估价格；那么在二手房交易过程中，有没有好的方法避开额度赎楼产生的不必要费用？接下来我们就来聊聊关于赎楼这些事。

赎楼费用的构成：赎楼费用的主要有按揭服务费和短期利息组成；选用不同的赎楼方式，收费标准也有一定的差别；

1

现金赎楼

这种赎楼手续相对简单，向银行申请提前还款后，直接通过财务公司借一笔现金结清剩余按揭金额和罚息即可；担保公司不收取售楼手续费，只收取短期利息，市面上主流的收费标准为:万8/天（也有少量按万6/天和千1/天的标准收取）；

2

额度赎楼

担保公司为业主提供担保，向银行申请一批短期贷款（日利率一般为万3/天），期间会收取一定的担保费用，目前市面上主流的担保服务费标准为欠款金额的1.2%（大部分在1-1.5%区间），以欠款100万为例，担保公司会收取1.2万的担保赎楼费；

从两种不同的赎楼的收费方式不难看出：两种不同的赎楼方式，赎楼周期的长短很大程度影响赎楼成本；特别是选用现金赎楼方式的赎楼周期超过30天后产生的相关费用将随着时间的变化差距越来越大；

附购房流程图，有标明赎楼时间

从上图不难看出赎楼资金使用的时长为：可控日期12个工作日+4天（按两个双休日）+外因（资料缺失、错误等导致延期办理）10天=26天+放款不可控日期；不可控时间越长，产生的短期利息越多，售楼的成本相对越高；

鉴于以上问题的存在在购买二手房的时候如何规避这些不可控的因素呢？细心观察流程图的网友可能发现了，结束计算短期利息有两个时间点，一个是出新证当天，一个是放尾款当天；

而在首期款放款之前的这段时间，短期利息的使用时间往往都能控制在相对合理的周期约30天左右，其前置条件为首期款能覆盖所购买房产欠款，换句话说就是卖方的首期款金额要比购买房子贷款余额多；

当然如果首期款低于所购房产贷款余额也可以操作，这个就要多做业主工作了，看业主方能不能单独拿出一部分资金存入原业主还款账号和担保公司提供的资金一起赎出红本；当然并不是所有二手房都会出现极端抢客，所购二手房涉及欠款较多的情况建议谨慎选择赎楼方式！

给购房者的一些建议

在目前交易周期拉长的情况下，谨慎使用现金赎楼（又称垫资、财务公司赎楼），特别是欠款比较多的二手房；一旦首期款不能所购买房产欠款，等尾款放出再停止计息的，将产生大笔赎楼费用；楼市成交放缓，买方在有话语权的情况下尽量将赎楼相关费用交由卖方承担（后续出现赎楼方式变动的话担保公司可以灵活调整赎楼方式）。