自2017年“房住不炒”、“因城施策”的政策出台后，房地产市场格局开始发生改变，随着供应量的减少，一线城市成交量也大幅缩水。在这其中，上海2017年全市新房供应量同比降幅高达53%。

　　2018年3月上海新建商品住宅市场逐步回暖，相较于新增供应的波动，交易量基本保持稳定，然而市场热度却不高。

　　01

　　新增供应上升后部分项目出现了降温

　　从供求关系来看，2018年前三季度，上海新增供应面积约为541万平方米，与2017年同期的356万平方米相比，上涨了52%，然而前三季度的新房成交量却仅为499万平方米，同比2017年前三季度成交的527万平方米，却出现了下滑。

　　对此，网易房产华东区域总经理梁文汇表示：“2017年很多业内人士都认为是供应量的下滑才导致了成交量的下降，但从2018年前9个月的表现情况来看，供应量的上升并没有带来全市成交量的上升，这说明，经过去年一年的调控，购房者的心态开始发生了变化。但是总量的下滑其实并不能代表现在的市场不好，据我了解，上海有很多项目，目前还是‘一号难求’的，很多人都打网易房产预约看房热销进来，问这个项目什么时候认筹什么时候开盘，生怕自己买不到了。还有一个微信群里的朋友，拿到了三百多号，一直都在期待前面的人有放弃的。”

　　据了解，前三季度上海内环以内，中内环间，中外环间以及外环以外分别成交占比约4%、8%、10%，78%。但各环线的成交量基本低于同位置范围的新增供应量，加之企业限购再次收紧的影响，部分项目开始出现了降温，购房者对楼市预判也变得更为的理性。

　　02

　　多方胶着的市场下开发商的压力很大

　　“当然，在有些项目‘一号难求’的同时，也有部分项目销售情况并不那么理想。这还是分项目的，现在可以说是市场开始出现了分化，在经过去年年底到今年年初的冷淡之后，购房者也开始冷静了下来，很多人都在观望，只有那些特别刚需的购房者，比如要急着结婚啊，或者是要生宝宝换套大一点的房子等等，其他都只有那些真的经得起考验的项目才卖得好。你们想，现在的购房者也都不是十几年前商品房刚推出来时的小白了，互联网那么发达，各大门户网站都有很专业的分析和测评，有些购房者也不是第一次买房了，他们对一个具体的项目，研究的可能比很多业内人士都透彻。”梁文汇说。

　　事实上，在目前的市场下，开发商、政府、购房者三方胶着，整个行业也因此进行着行业的结构优化和盘整。在这样的市场中，开发商的压力是很大的，潮水退去后，供求的关系也发生了转变，购房者对项目的选择变得苛刻了起来，项目的综合品质开始受到挑战。

　　03

　　逆市还能热销的项目禁得起考验

　　据网易房产数据中心数据显示，2018年1-9月间，上海新建商品房全市共成交1756套，其中泰禾·大城小院以成交套数1207套及总成交面积122582.41平方米的销售业绩遥遥领先。

　　【项目图】

　　面对泰禾·大城小院的逆市热销，梁文汇表示：“泰禾·大城小院有泰禾‘院子系’IP的加持，之前第一次开盘的时候就很火，他们在新江湾的上海院子也很火，应该属于上海比较有名的一个盘了吧。今年卖得好，主要是因为上海限价，把价格的上限给定死了，所以有很多人都抢着去买。尤其是对于工作生活在杨浦附近区域的，开车半小时就到了。”

　　据了解，除已有快速路之外，未来轨交崇明线（规划）也将于2020年通车，崇明线起自浦东金桥，终至崇明陈家镇。全长约47公里，规划设8站。通车后，乘坐地铁崇明线20分钟可以到达金桥，金桥站可换乘6号线，在曹路站可换乘9号线，轻松直达市区各个商圈。

　　从目前来看，对于很多刚需刚改的购房者来说，在如今上海调控限价颇严的市场环境下，寻找一个品质口碑双优的热门项目或许是一个入手的好时机，在这其中约100平方米、约290万的套均总价的泰禾·大城小院或许是一个不错的选择。