判断一个城市房地产是否有潜力，长期看人口。人既是城市的生产者，也是消费者，人口才是支撑房价的根本动力，最近各大城市纷纷推出放松人口的政策，也是考虑到人口对于城市活力的重要性。人口增长的根本动因是城市的经济增速和产业发展，一个城市只有经济不断增长，有自己的配套产业，才能吸引源源不断的人口流入。

然而，判断短期内哪些城市房地产有潜力，逻辑和长期是很不同的。房地产短期增长潜力，取决于房地产基本面情况，和股市类似，我们需要找出销售增速高，而且短期增长潜力大的大中型城市。

那么，哪些大中型城市房价增速快，且增长潜力大呢？

我们挑选了40个一二线重点城市，并将这些城市根据销售增速以及销售增长潜力，分为四个象限。销售增速用2018年9-11月商品房销售面积同比增速来表示；销售增长潜力，用2018年9-11月销售面积同比增速，较2018年1-11月销售面积同比增速的增加值来表示。

根据申万宏源数据及图表，横轴为2018年9-11月商品房销售面积同比增速，用来表示销售增速，纵轴为2018年9-11月商品房销售面积同比增速与全年同比增速的差值，用于表示销售增长潜力。

40个一二线城市房地产象限划分

第一象限的城市，销售增速快，且增长潜力大。总计13个城市，分别为北京、上海、长沙、济南、合肥、乌鲁木齐、长春、昆明、南京、苏州、厦门、三亚和银川。这些城市的房子，可以放心买，下跌概率和空间均不大。

第二象限的城市，虽然目前销售增速为负，但增长潜力大。销售增速明显加快，处于上行区间，总计有4个城市，分别为天津、成都、大连、广州。这些城市的房子可以买，但不用着急，暂时涨不起来，甚至还会小跌一下，过一段时间才会反弹。

第三象限的城市，不但现在销售增速为负，而且增长潜力不行，还有继续下滑的态势。共有18个城市，分别为武汉、贵阳、西安、呼和浩特、深圳、宁波、沈阳、重庆、兰州、青岛、福州、哈尔滨、杭州、北海、太原、石家庄、西宁、海口。这些城市的房子，本年内暂时不要买，还有下跌空间。

第四象限的城市，虽然销售面积仍在增加，但增速处于下行趋势。短期内可以继续涨，长期还是下滑的。这几个城市分别为无锡、郑州、南昌、温州、南宁。这几个城市的房子，如果你要结婚或者其他原因，急需买房，就可以买而且得尽快买，房价还有上升空间，尽快买还能省点钱。但你如果短期没有买房计划，想慢慢看几个月房子再买，或者仅仅是想投资，那就不要碰了。这些城市的房价虽然还没到顶，但就快要到顶了，房价上升空间不大，甚至有往下走的趋势，购买时机不当，容易站岗。

（陶子）