又是一年人才招聘季

在心仪的城市落脚之前

房子是个大问题

在这里说法君提醒大家

签合同之前一定要小心谨慎

千万不要被坑哦

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Q1

您好，我通过某中介公司购入一套二手房，业主就是该公司的经纪人，签合同之前，承诺房产里未登记户口，签合同付定金及中介费之后，业主故意拖延拒绝履行义务想延迟办理手续，协商过程中意外发现有上上家业主的户口无法迁出，见谎言被戳穿，业主要求我们马上付首付继续交易，该公司要承担什么责任？

A1：

你好，如果业主以经纪人身份参与到此次交易，那么中介公司以欺诈、故意隐瞒真实情况的方式订立的合同，属于可撤销的合同。

根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据你的描述，在业主同时作为房地产公司的经纪人的情况下，其行为属于房地产中介公司的职务性行为，产生的法律后果由中介公司承担，据此，你可以和中介公司协商变更合同条款或撤销合同，如果协商未果，你可以请求仲裁机构或人民法院予以变更或撤销该合同。如果合同被撤销，中介公司存在明显过错，应承担损害赔偿责任。如果你选择撤销该合同，中介公司和业主也就是经纪人应返还你的定金和中介费，同时你还可以要求有过错的一方承担损害赔偿责任。

如果业主并没有以经纪人的身份参与到此次交易，则业主承担欺诈交易的法律责任，即你和业主签订的合同属于可撤销合同，业主存在明显过错，应承担损害赔偿责任。在此情况下，应综合判定中介公司的法律责任，如果中介公司在自己的能力范围内尽到了审查和告知义务，则中介公司不承担相应责任。

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Q2

我是3层业主，我们是7层楼房，1层独立下水，2-7层共用一个下水管道，现在我们同边楼下2层业主，没有经过任何行政部门审批或利益相关业主许可，擅自封堵自家下水口，迁独立下水管道入公共化粪池，明显属侵权行为，请问如何维权？（已通过个人、社区、片区民警介入调解，均遭到对方拒绝）

A2：

你好，根据你的描述在调解无效的情况下，建议你通过诉讼维护自身合法权益，可以依法向人民法院提起民事诉讼，请求法院判令该业主停止侵害、恢复原状、并赔偿损失，以维护其他业主的合法权益。

根据《中华人民共和国物权法》第九十二条的规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”。在改建、装修房屋时，一定要遵守国家和有关部门的相关规定，明确哪些地方可以改装、哪些地方不可以随意而为，改装下水管道以及移动水电煤表等事项，必须事先征得有关部门的许可，否则，极易引发不必要的问题与纠纷，由此产生的一切后果都必须由私自改装下水管道的业主自己承担。如造成邻居损失，还要承担相应的经济赔偿。

因为你们是共用一个下水管道，如果进行改建需要物业等有关部门的同意，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则进行处理。私自改建对相邻不动产权利人造成损害的，应当给予赔偿。

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Q3

孩子在学校课间时，和同学玩游戏，在同学追赶下，摔断了一颗大门牙，医生让半年复诊随访，18岁后进行冠修复，我该怎么维权？谢谢！

A3.

你好，根据你的描述，你家小孩和其同学可能都未满18岁，属于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，那么小孩被同学追赶并摔伤，就应由同学的家长承担侵权责任。根据《侵权责任法》第三十二条：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。监护人尽到监护责任的，可以减轻其侵权责任。”你孩子是被其同学追赶并摔伤，该同学存在一定的过错，由其家长承担侵权责任，赔偿相应损失。

同时小孩虽因同学追赶并摔伤，但是其自身有一定的过错，也应承担一部分责任。学校如果存在未尽到教育、管理义务的情形，也应当承担相应的赔偿责任。

针对小孩18岁以上进行牙冠修复的问题，需要鉴定机构出具鉴定意见，载明所需牙冠修复的次数和费用，登记在医疗费项目里。具体需要承担多少赔偿责任和赔偿数额，各方可通过协商解决，协商不成的，可提起诉讼，法院将根据实际情况对各方所需承担的责任作出综合认定。

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Q4

购买了一商品房，与2017年4月份交付。发现小区存在消防问题。经投诉后消防大队确认存在问题。但消防检查项目属于备案制，且属于抽查项目，小区没抽中，罚款1万元。业主的住宅变成了有消防问题的危险房屋。请问，业主怎样，主张自己的权益？

A4：

你好，根据你的描述，开发商交付商品房未经消防验收合格，不符合合同约定交付条件，属于瑕疵履行，瑕疵履行属于违约行为，你有权要求开发商承担违约责任。

《消防法》第十条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。所以无论购房合同是否将消防验收约定为交房条件，都不能免除开发商在交房前遵照消防法规定报请消防监督部门进行消防验收的法定义务。没有经过消防验收的房子存在安全隐患，不符合交付条件，即使交付使用，开发商也存在瑕疵履行的问题。至于违约金的数额，根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，违约金可以参照你和开发商签订的《商品房买卖合同》中针对延期交房的违约责任规定，你可以要求自实际交房第二天起至消防验收合格之日止的延期交房违约金，再结合你的损失综合判定。

同时开发商交付消防验收不合格的房屋的，按照《消防法》第五十八条规定，应责令其停止使用或停止施工，并处以三万元以上三十万元以下罚款。

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Q5

请问与银行签署抵押贷款合同时夫妻双方只有一方签字，另一方是假冒签名，这合同成立并有效吗？

A5：

你好，抵押合同只有夫妻一方签字，另一方没有签字或未经过另一方同意假冒签字的，属于无权处分的情形，抵押合同无效。但是，另一方知道或者应当知道而未提出异议的应视为同意处分，则抵押合同有效。如果抵押合同无效，也并不代表着抵押权不成立，如果银行符合善意取得的构成条件，则银行取得抵押物的抵押权。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，特别是夫妻一方对共同财产的处分，除另有约定外，都应当取得另一方当事人的同意。未经另一方同意的，属于无权处分。根据《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以如果另一方当事人同意或者知道此事而未提出异议的，则视为其同意，抵押合同有效。反之，则抵押合同无效。

但是抵押合同无效并不意味着抵押权不成立，如果符合《物权法》第一百零六条中“善意取得”的规定，即无权处分人将其占有的他人动产或不动产处分给第三人，如第三人受让该动产或不动产时对无权处分的事实并不知情，且不存在其他违法情况则可取得该动产或不动产的所有权。具体到本案来看，如果银行善意、对价且依法办理抵押登记的，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权，则银行以善意取得的方式获得抵押权。

感谢法律支持：王有银（北京）