厮杀的郑州后花园

老一辈经常对我们灌输“安身才能立命“的观念，也仅仅左耳听右耳冒，事后了拂袖，毕竟“仗剑走天涯，天下才是我的家”。

随着年龄的增长，社会认知和家庭责任感增强，很多时候真的不是我们当初想的那样了。给我印象最深的莫过于铁哥们婚事告吹。

哥们小B和4年的大学女友已到谈婚论嫁的地步。由于双方都在郑州工作，女方那边要求在郑州买一套房，但这和小B的未来规划不符，被他婉拒。谁曾想，婚事竟直接搁浅。女方父母回复，什么时候考虑房子，什么时候再来吧！

其实小B在圈里混得还不错。毕业之后，在其他人纠结考研还是工作时，他便通过考试早早地进入郑州一家大型国企，每个月的工资、福利和待遇，常常令我等咂舌。

可仅仅是不考虑在郑州买房，多年感情就要付之东流吗？

这让很多租房一族怎么办，在墙角处瑟瑟发抖吗？

小B前几天问我 “北三环外的惠济新区怎么样，适合上车吗？“在此之前，也有粉丝后台留言类似的问题。当时因为懒，没有深究。

今天不止为了哥们，也为了诸位，二汪决定驱车北上，前往惠济新区一探究竟。

十几年来，郑州一直延续着“城市向东，生活向北”的发展方向，加之郑州版图的扩大，北三环已不再是不毛之地，位于三环、四环之间的大北区，也越来越受到置业者的关注。作为郑州早期的别墅群，惠济区以优美的环境，适宜的空气，成为郑州的后花园。

惠济新区，是惠济区北扩板块，以大河路为主的北四环为中轴，南北两侧各1公里，介于黄河生态绿带与贾鲁河绿化廊道之间相对独立、以生态为特色的区域，城市服务功能区以文化北路以及开元路为中轴。区域重点发展商务会议、旅游休闲、文化创意、商贸物流、都市农业等。

得天独厚的地理环境

西枕邙山、北临黄河，森林覆盖率达42%以上，区域内部索须河、贾鲁河、东风渠三水环抱。巨大的生态价值、一流的人居环境，使惠济素有郑州“后花园”之称，成为郑州居民休闲度假、居住的首选之地。

区内主干道大河路、开元路、文化北路、天河路纵横交错，西接京广快速路、西三环，东连花园路、中州大道，形成连接东西、贯通南北的高等级城市道路骨架。并且区域内拥有四通八达的交通网络。

地铁2号线二期工程北延线项目，起于天山路站，止于刘庄站，全长9.44公里，均为地下线，共设车站6座。预计2020年12月28日前开通试运营。不仅如此，区域内规划的还有地铁3号线延长线以及7号线等多条地铁线路。

大品牌开发商入驻

营造新区的高格调需要大品牌和优秀项目的介入与发挥。随着北扩东移的发展战略，惠济新区聚集了众多房地产开发商。除了本土开发商建业、正商、美景和碧源外，还有外来大品牌开发商万科、融创、和昌、锦艺等。这些品牌开发商，在一定程度上能够提高整个区域的影响，带动区域价值的提升。

综合配套相继完善

惠济万达的开业，对于片区而言是一个重大利好，而万达的选择也是对郑州北区未来发展的认可。宜家家居签约落户郑州惠济区，在建设区域性现代服务业高地同时，又提高商贸物流中心辐射和带动力。除此之外，还有英才街周边万科广场的开业，也完善了周边商业配套。据置业顾问介绍，在万达广场北面还有一块大的商业用地，用于郑州中心城区五大特色商业区之一的惠济新区商业中心建设。

学校和医疗配套更是一个区域价值的体现。该区域除了各项目楼盘引进的私立幼儿园和小学外，知名学校还有惠济区实验小学、郑州市实验高级中学以及私立的郑北一中等。

郑州市实验高级中学△

惠济区实验小学△

位于开元路上的惠济区人民医院，是目前该区域内唯一的大型公立二级甲等医院，这也是众多楼盘一致打出的医疗配套。除此之外，还有已经投入使用的惠济区中医肿瘤医院以及在建的第三人民医院北院区。

未来几年，惠济新区将围绕大运河通济渠郑州段和特色小镇群建设，以“一核一园两带”为重点，全面建设惠济新区。

“一核”即建设新区地标性区域，打造高端商务综合体项目，形成富有活力的新区标志性区域，并以此辐射培育新区核心经济圈。

“一园”即利用区域万亩水网平原地势低洼的独特优势，采取多种形式，规划建设集城市湿地、文化湿地和农耕湿地为一体，具有生态保护、生态修复和服务配套功能的惠济万亩湿地公园。

“两带”即索须河滨水旅游产业带、沿黄特色小镇产业带。按照“一公里一景观”的思路，以旅游业为支柱产业，打造4~5个沿黄特色小镇联片成群，形成新的特色产业带。

施工规划项目太多

作为郑州的北四环，大河路高架正在施工，来往大车较多，路况拥堵。而惠济新区联通外部的地铁线路，二号线二期北延线正在施工建设，并且三号线和七号线还在规划中。惠济新区商业中心也在一片围挡之中。

施工中的大河路△

车况拥挤的开元路一段△

人口增长，带来的配套压力

人口越多，蛋糕分得就越少。惠济新区并不像上期提到的平原新区那样规划走在发展前端，但区域人口增长过快使周边居民不能完全享受区域配套所带来的发展红利。目前惠济区内只有两家医院，教育配套也比较匮乏，完全不符合惠济区33万人口所需。

房价普遍过高

上风上水，既是新区的优势，也是购房者置业的短板。惠济区的商品房均价仅次于郑东新区、金水区以及经开区，在15141元。因此，对于纯刚需而言，上车门槛过高。

万科民安云城

项目一期位于金河路与新兴街交叉口西南方向，占地77.5亩，建筑面积约21万方，绿化率31%，容积率2.99。项目规划5栋高层，7栋洋房，一所幼儿园，一栋商业用房，共1435套房源。高层得房率为75%，2T4。

项目主推户型为89㎡、95㎡的高层，以及114㎡的洋房，高层均价在15700左右，精装交付。

三室两厅89㎡（主推）△

优点

客厅、两卧朝南，采光充足

卫生间干湿分离

缺点

进深长，南北不通透

次卧紧挨入户门，私密性差

门厅走廊浪费使用面积

三室两厅95㎡ △

优点

南北通透

主卧和客厅朝南，采光充足

缺点

两侧卧分别紧挨入户门和正对餐厅，私密性差

门厅走廊浪费使用面积

三室两厅116㎡ △ 优点南北通透主卧和客厅朝南，

采光充足缺点

次卧紧挨入户门，私密性差

卫生间对着主活动区域

如此大的户型，只做一个朝南卧室

万科天伦紫台

项目位于大河路与文化北路北沿线交会处西北方向，占地109亩，建筑面积206万方，绿化率31.4%，容积率2.99，精装交付。据了解，2020年9月份交房。

此次开盘为三期，拥有10栋高层，楼间距最高53米，最低35米。在售4、8、7、10#楼， 2T4和2T5，得房率在77.9%。精装修，均价在16500左右。便利店位于10#楼，并且据置业顾问交代，7#楼南侧的建筑将交付政府用于商业。

一期有春天里幼儿园，三期项目内也有规划的幼儿园，并且西门附近规划小学为教育局和北京师范附属学院联合打造的公立小学金山路小学。

三室两厅86、89㎡（主推）△

（参考民安云城89户型，相同户型）

128㎡四室两厅 △ 优点主卧客厅朝南，

采光充足缺点三室朝北，北面卧室采光效果差动线紊乱

书房和次卧分别紧挨入户门和正对主活动区，私密性差

正商家河家

一期项目位于开元路与天山路交汇处东北方向，占地148亩，总建筑面积29万方，由13栋高层和9栋洋房组成。高层为27层，2T4。绿化率在30%以上，容积率2.9，楼间距40米左右。精装交付，均价14500。

由于开盘时间较早， 83、89㎡的房源基本售罄，114㎡以上还有房源。项目周边自带两个正商的大型商业中心，小区内没有底商。

据置业顾问介绍，在项目的北面，还有两个自建的公园。项目内带有幼儿园和规划的公立华中师范附属小学。开元路南面有在建的郑州四中初中部和高中部。

二期预计将于明年根据地铁2号线北延线施工进度推出。

三室两厅88㎡ △

优点三开间朝南，

采光充足动静分区缺点经典户型，不足之处在于走廊浪费了使用面积

三室两厅114.6㎡ △

优点南北通透主卧、客厅朝南，

采光充足缺点进深长一卧朝南，主卧暗卫

从位置及配套来看，万科天伦紫台和正商家河家更接近地铁。其中万科天伦紫台与规划的地铁7号线东照站直线距离在300米左右，家河家距离地铁2号线北延线天山路站也差不多有5分钟的路程。两者要比万科民安云城更为便捷。值得一提的是，万科天伦紫台北面还有一所车管所，来往的车辆较多，二汪为了一睹黄河大堤的风采，在那里堵了好久。

从周边环境来看，万科天伦紫台北面拥有大片公园，并且三期与大河路之间有二期相隔，因此大河路高架对其影响较小。正商家河家的项目比较大，内部有自建公园、游泳池以及商业广场配套，并且项目周边也有市政绿化。家河家项目周边有三全等工厂，据万科置业顾问介绍，周边环境有点杂乱。

万科一直是区域楼盘的标榜，无论从房价还是装修细节，都处于领跑地位。在精装修方面，万科确实比正商更注重细节和后期的居住体验，价格也比周边楼盘要高。因此，建议首改和改善者关注。正商看重的是低价走量，打价钱牌，并且据正商的置业顾问交代，家河家以后将成为正商精装修的标准。如果钱包不太鼓的话，二汪建议大家可以考虑正商家河家的二期项目。