亲戚就比外人更靠谱？看这对亲姑侄怎样因买房撕破脸！

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　　律师

　　档案

　　姑姑在婚姻生活中存私心，借侄女名购房规避丈夫。不料房产升值，侄女起贪心不再依口头约定交回房产，眼见百万房产将成泡影，姑侄间亲情被撕破。姑姑能向侄女要回自己买到房产吗？点击音频收听律师档案——借名买房引争议

　　案情回放

　　小露是一个懂事乖巧的孩子，深受姑姑的喜爱。小露的姑姑家庭条件殷实，但是夫妻间仍有些许相互的不信任。姑姑有个私心，就是背着丈夫用自己的私房钱买套住房以备不时之需，但苦于不能将房产登记在自己的名下，于是她决定借侄女小露的名。在一番挑选后，她购买了一套一百平方米的住房，在支付完全部房款后，户名登记在了侄女小露的名下。

　　姑姑

　　小露，我现在把我买的房产登记在你的名下，但你要记住这是我的房产。你表姐现在在国外留学，房屋就由你居住，如果今后你的表姐想回国发展，这套房就要给她，到时你就要把房屋再过户给我。

　　小露

　　姑姑放心，我是你侄女，又不是外人，你可以随时将房过户回去。

　　姑姑

　　房子我装修了你就可以住进去了。我们是姑侄关系，就不用签订代持房屋协议这样的书面材料了。房产证、购房的所有发票原件由我保管。

　　小露

　　好的，姑姑。我还要谢谢姑姑借房给我住，我会按时给你交房租的。

　　小露在姑姑买的房屋中一住就是三年，期间还曾由其父亲代为她向姑姑支付了一年的房租。后来，小露的表姐从国外回来后，小露就将房屋腾退给了表姐居住，但并没有配合姑姑办理房屋过户登记。

　　几年间，房屋价格一路猛涨，由姑姑出钱登记在小露名下的房屋价格已经翻了好几番，增值上百万元。姑姑几次向小露提起将房屋过户的事，但小露却找各种理由不予配合。姑姑感觉到了小露的思想变化，也开始担心起来。毕竟，房屋名字登记在小露名下，双方之间也没签订任何书面协议说明房屋真正归谁所有。

　　几经交涉后，小露干脆明确表态不配合姑姑办理房屋过户手续。一场亲属间的房屋权属之争拉开了帷幕。

　　姑姑

　　这房子本来就是我出的钱，当时我们也是说好了的，只是用你的名字登个记。你表姐回来后就将房子过户给我，现在怎么就是你的房子啦？

　　小露

　　房产证上写的我的名字，这房子归我也是受法律保护的。房子钱虽然是你出的，但是你心甘情愿，你也曾口头说要送给我。

　　姑姑

　　买房花了那么多钱，怎么可能会是送给你的，当时我们不是说的好好的，你表姐留学回来要住房子，你就还房子吗？

　　小露

　　反正现在这房子就是我的，你要房子也可以，我怎么也该有一半的产权。如果要将房子过户给你，你就按现在房子的市场价给我一半的钱。

　　姑姑

　　看在你是我亲侄女份上，我不愿意打官司要这个房子。除非迫不得已，一家人，我不想闹得那么僵。你什么时候去过户？

　　小露

　　反正房子是我的，我不过户，法庭上见就法庭上见。

　　为了拿回属于自己的房子，姑姑将侄女起诉到了法院。那么，在房屋名字登记在小露名下，双方之间又无任何书面协议的情况下，姑姑还能要回自己付了全款的房子吗？

　　庭审中，姑姑向法院提交了如下证据：双方的短信交流记录、与小露的父亲之间的通话录音。同时，姑姑还申请了证人出庭作证，证人是小露的亲奶奶。但是在法庭上，小露却向法庭辩解称，这套房产是她借姑姑的钱购买的，双方属于借贷关系，她表示可以偿还借款。

　　法院依法进行审理后，认为涉案房屋价款高达几十万元，姑姑既没有直接将房屋价款转给小露，小露也没有向姑姑打过借条。双方之间没有形成借款的合意，而且后来小露也买了属于自己的房屋，在小露资金充裕的情况下，没有向姑姑还过款，这与常理不符。所以法院最终没有采纳小露认为与姑姑之间存在借贷关系的辩解意见，同时也认为双方之间更不可能存在赠与关系。最终判决登记在小露名下的房屋归姑姑所有。

　　这场因借名买房引起的纠纷终于划上了句号。当然，亲人间的亲情也荡然无存。

　　本期嘉宾

　　四川明炬律师事务所律师黄琦

　　案件解读

　　小露认为，房产证上登记的是自己的名字，自己就当然拥有房屋的所有权，法律是这样规定吗？

　　这是小露对《物权法》第十七条的错误理解。

　　《物权法》第十七条的确规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，但《物权法》第三十岁条也规定“因物权的归宿、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。

　　在现实生活中，老百姓之间借名买房等实际情况确实存在。所以只要实际购房人有足够的理由能证明房屋的归宿登记有误，是可以重新确认房屋所有权的。如本案中，房款是姑姑全额支付的，有向房屋开发商的银行转账记录来证明。另外，双方的短信交流内容也能间接证明小露曾经认可房屋是属于姑姑的。姑姑向法庭提供了一份录音证据，能证明小露曾经由其父亲代自己向姑姑支付了一年房租。

　　在日常生活与交流中，手机短信、微信、电子邮件等早已成了必不可少的工具。一旦涉及纠纷，这些内容能成为诉讼证据吗？

　　在这起买房纠纷案例中，姑姑的确拿不出双方的书面协议。但是好在她还有短信交流记录和电话录音等证据，也只能通过这些辅助证据来证明自己的观点。

　　最高院发布的民事诉讼法解释第一百一十六条明确了：电子邮件、聊天记录、手机短信等形成或存储的电子介质中的信息可以作为证据。

　　而且姑姑提供的证据中有小露父亲向姑姑支付一年房租的内容，能间接认定房屋不属于小露，证明双方是房屋代持的关系。

　　小露认为：就算房子不是姑姑送的，也至少是借贷关系，她按照借款还就可以了。小露的观点为什么得不到法院的支持？毕竟她和姑姑之间并没有借名买房的书面协议。

　　法院观点认为，涉案房屋价款高达几十万元，姑姑既没有直接将房屋价款转给小露，小露也没有向姑姑打过借条。双方之间没有形成借款的合意，而且后来小露也买了属于自己的房屋，在小露资金充裕的情况下，没有向姑姑还过款，这与常理不符。所以法院最终没有采纳小露认为与姑姑之间存在借贷关系的辩解意见。

　　双方之间更不可能存在赠与关系。所以，法院支持了姑姑的诉请，判决房屋属姑姑所有。

　　假设本案中，姑姑是将现金交给小露，再由小露缴纳房款。且在双方无书面协议的情况下，姑姑还能要回房子吗？

　　如果是这种情况，姑姑要回房子的难度非常大。因为法院审理案件是讲求证据的。

　　根据《证据规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。姑姑如果将房款直接转给小露，再由小露将款项交给开发商。那么小露认为双方属于借贷关系的观点有可能被法院采纳。这样对于姑姑来说损失就会比较大。因为几年间房屋的价值增值上百万，姑姑与小露也没有对利息进行约定，小露可以不支付姑姑利息。

　　借名买房的情况现实生活中比较复杂。

　　有的是为了规避法律、政策的限制性规定：如政府的限购政策设置了购房门槛，很多丧失购房资格的人为了获得购房资格，就采取了借名买房的方式，来规避法律、政策的限制性规定。

　　还有的人是为了转移财产、逃避债务：比如债务人对外欠了款，就算债权人赢了官司要求强制执行债务人的财产，债务人的这套房屋因登记在被借名人名下而造成无法执行的局面。