上一节课给大家把房地产市场的基本特征做了一些分析，那么这节课我们就来分析房地产市场价格变动的逻辑。

1、为什么过去20年房价一直在涨？

过去20多年，中国的房地产市场走出了一轮波澜壮阔的大牛市行情，只要你买入，几乎永远是赚钱的，中国老百姓的投资理财获得收益最多的地方也就是房地产市场。当然，今天大家都在关心，我们未来的房地产市场的价格会怎么变动？那么要把这个事情说清楚，你就要了解，为什么在过去20多年，我们的房子一直涨？

其实这个逻辑很简单，房价与经济发展和国民收入是正相关的。经济在发展，收入在增加，房价就会上升。那么过去的20多年是中国老百姓收入增长最快的20多年：从90年代初，我们的普通工资收入只有一百多块钱；到现在，一个普通工资的收入可以到几千块钱，增长了几十倍。那么与之相对应的，正好也是房子涨了几十倍。所以房价的上升，实际上本质在于我们老百姓收入的上升。

所以你要分析我们未来房价是涨还是跌，还是不涨不跌，一个核心的就是你要分析，我们未来经济还能不能保持高速的增长，或者是不再增长的。如果你相信，我们的经济未来仍然能保持较快的速度在上升，那么你对房价就没有理由担心。反之，如果你觉得经济未来不看好，那么你还相信房子会涨，那就是盲目相信。

所以你要做好理财，你确实需要对宏观经济的发展趋势有一个清晰的判断。事实上你的资产配置除了跟你自身的状况有关系以外，另外一个影响我们资产配置的因素就是我们所处的经济环境以及这个经济未来发展的趋势。因为如果你对宏观经济趋势有了一个清晰的了解了，你对你的财务该怎么安排才能够有依据？而如果你对宏观经济趋势完全不了解，或者只是假设你的未来经济是一个静态的、不变化的，那么你得到的结论当然就是错的。

举例说明，20多年前北京推出了商品房，当时房价多少？大约是1000块钱一平米。于是《人民日报》发表了一篇评论文章说“这个房价贵得离谱了，老百姓根本买不起，需要攒100年的钱才能买一套房子。”文章是怎么算的？它说，“假如你买普通的一套房子，60平方米的话，那么你这一套房子要6万块钱。”当时一般人的工资就几十块钱，高的也就百八十块钱，假如一个人一个月能够存50块钱，这已经是很大的一个数字了，那么一年能够存多少？正好可以存600块钱，一年存600块钱，要买一个6万块钱的房子，当然就要存100年。《人民日报》的数学没有错，但是犯的最大的错误就是我前面讲到的，用静态的思维看待我们的经济，没有想到20年以后的现在，我们工资是几千块钱一个月，过去20多年我们的经济走势大家看得都很清楚了，但是决定我们现在资产配置的，不是我们过去经济的走势，而是我们未来经济的发展趋势。

不说太久，只说20年的话，坦率地说，我对中国未来20年经济发展的走势其实并不悲观，但是跟很多主流经济学家的观点是不一样的，我认为，他们过于盲目地乐观了。未来20年，中国经济的平均增长率实际能够达到3%就是一个相当不错的表现了；考虑到通胀水平，我们的名义经济增长是5%左右，如果我们老百姓的收入能够跟经济增长同步的话，那我们的工资收入增长也应该是年均5%。这是我对未来经济的一个基本判断。这样的判断，有人会觉得过于悲观了，但是其实在我的内心深处，我觉得我这样的判断还是过于乐观了，能够达到这个水平，就该烧高香了。至于说我这个判断的逻辑基础和依据，在这里我就不展开了，以后有机会跟大家做一些详尽的分析，因为把这个逻辑讲清楚的话，需要一个比较长的时间以及要有一定的经济学基础，超出了我们这个课程的范围，所以在这里我只把结论给大家。当然大家可以不接受我的结论，接受一些我们主流经济学家告诉大家的结论，但是不管你相信谁的结论，你必须对经济趋势有一个判断，而这个判断就决定了你对未来房地产趋势的判断。

房地产的增长和经济发展正相关，这个结论很多人并不这么理解，有人说我们股票也是跟经济正相关的，但是我们炒股怎么都亏钱了？事实上，过去20多年，我们的房子涨了30倍，我们的经济也涨了30倍，我们的工资收入也涨了30倍，当然我们的股市也涨了30倍。20多年前，我们只有100点，现在是3000多点。所以说，为什么我们买房子都挣钱了，买股票大家都亏钱？其实原因我前面讲过，大家买股票和买房子最大的区别在于，买房子买了就不再卖了、不折腾了，而买股票的人永远是今天买明天卖、明天买后天卖，天天在折腾，所以你能不能赚钱取决于你的操作方式。当然房子赚的比股票多，把这个逻辑讲清楚的话是需要一个比较负债的方式，也就是说用杠杆的方式把你的收益放大。这也是为什么过去20多年，中国老百姓财富增长的最主要的方式就是买房子，以至于现在老百姓财富阶层的划分是以“有房一族”和“无房一族”来划分的。

另外一个影响我们房价非常重要的原因是什么？就是环境。就像在房地产市场有一个著名的段子，就是决定房价的第一个因素是位置，第二个因素是位置，第三个因素还是位置，也就是“位置决定房价”。所谓位置，实际上讲的是这个房子周围的环境，比如说你原来住在一个小区里边，这个小区的对面是一个化工厂，后来化工厂被拆了，建成了另外一个小区了，那么你的房价就有一个大幅的上升。然后再过一段时间，地铁又通到了这个地方了，房价又一次大幅度上升，然后再过一段时间，周围的棚户区被拆了，建成了一个shopping mall，周围形成了一个商业中心，你的房价又一次获得了提升。在这个整个过程中，你的那个房子没有一丝一毫的变化，但是你的房价在不断地上升，原因是什么？很简单，就是你周围的环境发生了变化。

而过去20多年，我们房价的上升，实际上还伴随着中国城市基础建设的发展而不断上升的。那么我们又要做一个判断，我们未来城市的基础建设会不会继续高速发展？很遗憾，我的结论又是比大部分人想象的要悲观一点，中国城市大规模的基础建设已经接近尾声。城市的基础建设核心的有三块：第一个是交通体系，比如说地铁、机场、高铁、高速公路，也包括现在的高速互联网，这一块大家有目共睹，是我们过去发展最快的一个领域，未来还会进一步发展，但是一定是大大地放缓，因为很简单国家在这方面的投资已经过度超前了。我们一直对外说“我们还是一个发展中国家”，我们从人均GDP的角度也确实还不高，但是我们的高速公路、我们的地铁、我们的机场已经是世界上最先进的了，你想想看我们未来还怎么发展？即使还能够做到更好，是不是我们也应该把资源投在其他一些地方？实际上一个国家跟一个人一样，她的消费、她的资源配置也要是均衡的。我们一个人的消费、衣食住行要均衡，不要我们现在的消费水平还是一个中等水平但是我们穿的衣服都是最好的衣服，那么接下去毫无疑问，我们再增加的钱是不是应该更多地改善我们的饮食、改善我们的出行、改善我们的居住？就是这个道理。所以在基础建设这一块，未来中国仍然有很大的发展空间，但是发展速度将会放慢。

影响城市居住环境的第二条是我们的商业服务，这个其实过去20多年也是高速发展的，以前在我们居住的空间周围都是各种工厂企业，现在大家看到过去几十年，所有的城市不断的在把工厂从城市迁出，由此空出来的空间不断在改善我们的商业服务。特别是最近十来年，现代化的shopping mall这样的一种商业形态，在中华大地如雨后春笋一样同播的发展，给我们的现代服务业居民的便利性提供了极大的改进。当然还有新技术，以电商为代表的互联网服务领域给我们的生活也带来了极大的改善，所以这一块过去20多年也有了急速的发展。

当然影响我们居住环境改善的第三个因素，就是公共服务领域。比如说我们的学校、我们的医院、我们的公园、我们的政府服务体系、我们的公共安全体系等等这些领域。准确的说这些领域过去20多年也有了不错的改善，但是改善的步伐跟前面两个比起来，差距还是比较大的。另外两个领域，中国已经是世界最先进的了，再想发展已经非常非常难了。但是第三个领域，特光上来说还基本上是一个发展中国家的水平，而这个领域恰恰是在未来20年，还有很大改善空间的主要领域。

除了上面讲到的国民收入和城市基础建设这两个影响我们房价的基本面以外，还有一个市场面，所谓市场面就是目前房价是被高估了，还是被低估了？因为市场有一个要回到它的价值中枢位置的内在力量，如果市场现在被低估了，它要回到价值中枢的话，它就有个上升的空间，反之它就是一个下降的空间。这一点很遗憾，我个人认为目前中国的房价是被高估了，尽管我不认为高估得很多，但是确实有一定程度的高估，也就是说如果我们房价的基本面因素未来没有任何改善的话，那么房价是有一个下降的趋势的。

好了，结合两个基本面和市场面的结论，我的判断就是中国房价目前是有一定程度高估的。但是我们的房的内在价值仍然在不断的改善，这就是说我们的国民经济仍然在不断的发展，我们的城市基础建设仍然在不断的改善，这两个因素使得我们房子的内在价值有一个不断上升的这个动力。但是未来20年，我们房子的内在价值不断改善的速度将远低于过去20多年，再加上我们现在房子又有了一定程度的高估，所以未来20年我们的房子总体来说还会上升，但上升的速度将会远远低于过去20多年的发展速度，那未来20年中国的房价平均也就是上升1到2倍，而不是过去20年的十几、二十倍，而且伴随我们房价上升放缓的是房价单边上涨的趋势也结束了，未来房价将会是波浪式总体缓慢的在上升。

衡量房价的标准有两个公式，我都给大家简单分析一下，一个就是房价收入比就是一个地区的普通的一套房子的价格和这个地区一般家庭的收入之比。有人甚至于还引出一个所谓的国际警戒线，不能超过六倍而我们现在已经十几倍了，所以我们的房价太贵了，这个事情大家就别当真了，因为这个东西在中国根本不适用。为什么不适用？因为时间关系我就不展开来分析了，但是记住了这个东西没用，而且如果你看到有所谓的专家用这个东西来判断我们的房价是否合理，那基本上这个专家就是伪专家。

倒是另外一个指标值得推荐，这个指标就是租金回报率，这个是一个非常好的指标，大家可以用它来判断，你买的房子现在值还是不值。一般来说，房子的租金净回报率应该是当时市场的无风险收益率。什么意思？就是比如说你用100万买了一套房子，而你这套房子一年租出去的租金可以收到5万块钱，那么你的租金回报率就5%。如果当时市场的无风险收益率正好也是5%，那么这个房子你买的基本是合适的，或者说这100万的这套房子的价格是合理的。那么中国现在的无风险收益率是多少？大约是3%到4%的样子。但是很遗憾，中国大部分城市的房价的租金收益率都达不到3%以上。我看了一些大城市的租金收益率，大约在2%左右，这也是我判断目前中国的房价总体来说价格浮高的主要理由。

Quiz思考题：

好吧，这一节还是要留作业。大家把你们自己家里的房子到我们的中介去问一问，现在挂牌价格是多少？然后再问问中介，我现在这个房子租出去的话，租金是多少，看看你这个房子的租金回报率是多少？

在这个计算当中有一个小技巧，一般我们的租金收益应该用的是净收益，所以不能用12个月的月租来算一年的净收益，我们通常用十个月的月租金来算这个房子全年的净收益。因为这要考虑到中介有费用，房子的维护有费用，而且理论上还有税收的费用，所以你的净收益要用月租金的十倍来计算你的租金收益率。

如果你的收益率达到了3%以上，那我祝贺你，你的这个房子不用太担心；如果你的租金回报率可能只有1%，最多是2%，那可能要小心一点了，你只能期望你这个房子未来有极大的改善空间，比如说预计明年这地方要通地铁，预计对面要改造成一个公园。如果没有这样的一个预计，目前的租金还只有百分之一点几的话，那你的房价就虚高了。大家可以用这样的标准来看看自己家里的房子的状况。好吧，这一节课就到这里，谢谢大家的收听。