近年来，中国投资者赴澳投资房地产活动日益增多，需要注意的是，其中在商业地产并购方面所面临的风险，较自住地产而言更为隐蔽且深入。

为避免相关风险，在投资商业地产前进行详尽的尽职调查便显得尤为重要。

商业地产交易尽职调查主要是为了确保买卖双方在签订合同前，通过合理的信息披露和调查，避免信息不对称，更全面地了解目标房地产本身的状况，并更好地确定各方权责。

目前，赴澳投资者大多通过招标、拍卖和协议等方式取得商业地产。

完整的房地产并购尽职调查包括对产权、财务、法律和市场等方面的调查。

本文总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分，供各位读者参考和探讨。

1. 跨境投资监管与合规性（FIRB）调查

• 根据海外并购条例第52条，如果投资人购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。所谓"空地"指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物；
• 如果商业地产为已开发（比如酒店、办公室、餐馆、停车场等）且价值不超过$261 million，则无需申报；
• 如果该已开发商业地产具有一定“敏感性“, 则只有当其价值在$57million以下时方可免除申报；
• 但是如果客户投资公司被认定为一个‘外国政府投资人’，则不管此商业物业价值多少都需要征求FIRB批准方可购买。

2. 产权状况调查

• 土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights)；
• 土地和物业上抵押(Mortgage Lien) 质权（例如mechanic lien, judgment and tax lien）和其它权利限制；
• 土地和物业的保险情况和税收状况；
• 与目标物业有关的重要合同（例如租约和服务合同等）；
• 与目标地产相关的诉讼、仲裁、行政处罚情况等。

3. 物业建筑和工程状态调查

• 物卖方体建筑结构状况（屋顶、外墙等主体结构）；
• 物业内部机械和工程设施状况（例如电梯、通风系统、冷却和供暖系统）；
• 法律要求的防火、安保设施以及其它设施；
• 建筑主体材料是否符合环保要求；
• 建筑周围的水体和土壤等自然环境是否存在污染或潜在污染物泄露危险。

4. 卖方财务和信用状况调查：

• 卖方的不良债权和负债情况；
• 卖方的银行贷款记录和对外担保情况；
• 与卖方相关的诉讼、仲裁、行政处罚等情况；
• 要求卖方就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证。

5. 目标物业估值和市场前景调查

• 对目标物业进行专业测算并估值；
• 拟并购的项目是否与战略目标相吻合，考虑拟进入的区域是否为目标市场；
• 物业所在地经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况；
• 项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体等。

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